Výpočet výše hypotéky podle příjmu: Víte, kolik si můžete půjčit?

Získat jeden nebo třeba sedm milionů korun, to už je velký rozdíl. Zvlášť, pokud potřebujete peníze na pořízení domu či bytu. Banky přitom výši hypotéky často stanovují podle příjmu a dalších faktorů, které s ním souvisí. Podívejte se, na co musíte myslet a jak získat co nejvyšší půjčku.

Příjem je pro schválení hypotéky zásadní. „Nezáleží ale pouze na jeho výši – i když můžeme zjednodušeně říct, že čím vyšší máte plat, tím vyšší můžete získat hypotéku. Důležité ale je, aby vaše příjmy byly pravidelné. Významnou roli navíc hrají i další aspekty, jako jsou například vaše výdaje nebo dluhová historie,“ upozorňuje Petr Jermář, specialista na finance z Banky.cz.

Ukazatele DTI a DSTI byly zrušeny, některé banky je ale dále využívají

K určení maximální výše hypotéky podle příjmu žadatele dlouho sloužily ukazatele DTI (maximální možné zadlužení žadatele o půjčku v poměru k jeho čistému ročnímu příjmu, pracuje přitom s veškerými dluhy) a DSTI (říká, jaký je maximální možný poměr mezi měsíčními splátkami všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele). Některé banky tyto hodnoty využívají orientačně i nadále. Česká národní banka může oba ukazatele kdykoliv znovu aktivovat.

Po skokovém růstu úrokových sazeb řada zájemců o vlastní bydlení nedosáhla na hypotéku z důvodu nesplnění úvěrových ukazatelů DSTI a DTI. První zmíněný ukazatel byl zrušen již s účinností od 1. července 2023. Od ledna 2024 nemusí banky uplatňovat ani ukazatel DTI (pozn. limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu).

„Zrušení parametrů ověřujících bonitu klienta může vést k velké rozdílnosti v tom, co banky budou moci klientům nabídnout, což obecně trhu pomůže. Reakci bank na tuto změnu ovšem nelze očekávat hned, ale spíše s časovým odstupem v průběhu roku. Přenastavit vnitřní procesy bank ze dne na den není totiž úplně snadné, a proto tyto změny budou mít delší dopad,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Ukazatel LTV je zásadní pro určení maximální výše hypotéky

V platnosti zůstává pravidlo stanovující maximální poměr výše hypotéky vůči hodnotě zastavené nemovitosti (tzn. parametr LTV). LTV určuje, jak vysoká smí být půjčka v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti.

Aktuálně existují 2 limity:

80 % – lidé starší 36 let mohou získat maximálně 80% hypotéku.

90 % – žadatelé do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéku – banka jim tedy půjčí až 90 % z ceny nemovitosti.

Zbývající částku musí žadatelé doplatit ze svého. Často jsou to přitom miliony korun.

Jak získat vyšší hypotéku

Existují způsoby, jak zmíněné pravidlo „obejít“ a získat vyšší částku. Tím nejjednodušším je ručit za půjčku jinou – dražší – nemovitostí. Třeba domem rodičů. Pokud za byt v hodnotě 3 000 000 korun ručíte domem v ceně 4 500 000 korun, můžete si půjčit až 3 600 000 korun. Nebo můžete ručit více nemovitostmi, například bytem i domem. Hodnota zástavy se tak opět zvýší.

„Také můžete přizvat spolužadatele. Hypotéku budete mít společně a banka bude vycházet ze součtu vašich příjmů. Pamatujte však, že sečte i vaše výdaje a prozkoumá úvěrovou historii všech žadatelů,“ zdůrazňuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Další ukazatele ovlivňující výši hypotéky

Výše příjmu ovlivňuje výši hypotéky i jiným způsobem. Je totiž klíčová pro výpočet bonity klienta. Tento ukazatel bance říká, jak jste pro ni bezpečný nebo rizikový klient. „Čím je vaše bonita vyšší, tím lepší podmínky získáte. Důležitá je také už zmíněná úvěrová historie. Pokud banka vidí, že už za sebou máte jiné půjčky, které jste bez problémů splatili, je to pro ni dobré znamení. Když však zjistí, že máte se splácením svých závazků potíže, může vaši žádost o hypotéku zamítnout,“ vysvětluje Petr Jermář z Banky.cz.

Výpočet výše hypotéky v praxi

Podívejme se, jak v praxi vypadá výpočet výše hypotéky podle výše příjmů a hodnoty zástavy. A to v situaci, kdy žadatel chce koupit byt v hodnotě 5 000 000 korun. V příkladech odborníci z Banky.cz berou ohled i na ukazatele DTI a DTSI, kterými se některé banky stále řídí. Poslední platné limity DTI a DSTI byly následující: DTI – 8,5 (Celkové zadlužení daného člověka smělo být maximálně 8,5× vyšší než jeho čisté roční příjmy. U žadatelů o hypotéku do 36 let byl tento limit 9,5.) a DSTI - 45 % (Měsíční splátky všech úvěrů žadatele nesměly přesáhnout 45 % z jeho čistého měsíčního příjmu. Do těchto výdajů se počítaly i budoucí splátky hypotečního úvěru. U lidí do 36 let byl tento limit 50 %.)

Zaměříme se na 3 typy žadatelů:

1) Třicetiletý člověk s čistým příjmem 30 000 korun a úsporami ze stavebního spoření 300 000 korun.

2) Čtyřicetiletý člověk s čistým příjmem 50 000 korun a úsporami 1 000 000 korun

3) Manželé, kterým je 37 let a jejich celkový čistý příjem je 100 000 korun. Mají naspořeno 500 000 korun.

1. Žadatel s příjmem 30 000 korun

V prvním případě může žadatel teoreticky získat nejvíc peněz – až 4 500 000 korun. LTV žadatelů do 36 let je 90 %. Stále však musí ze svého doplatit 500 000 korun – našetřeno má ale jen 300 000 korun. Aby získal dostatečnou půjčku, musí tedy ručit ještě další nemovitostí. I tak bude mít problém – při úroku přibližně 4,5 % a splatnosti 30 let se totiž splátky budou pohybovat okolo 23 000 korun. A to je víc než 75 % čistého příjmu žadatele. Žádná banka proto podobnou hypotéku nepovolí. Aby splnil podmínku DSTI, smí si půjčit nanejvýš 3 000 000 korun.

2. Žadatel s příjmem 50 000 korun

Druhému žadateli je 40 let, dosáhne tedy maximálně na 80% hypotéku. V tomto případě si smí půjčit maximálně 4 000 000 korun. Sám má našetřený 1 000 000 korun, a tak je zmíněný úvěr dostatečný. Splňuje i podmínku DSTI. Splátka čtyřmilionové hypotéky se splatností 30 let a úrokem 4,5 % vyjde zhruba na 20 000 korun, což je 40 % z jeho čistého příjmu. Povolené DTI pak u něj vychází na 5 100 000 korun. Hypotéce tak nic nebrání.

3. Manželé s příjmem 100 000 korun

Díky společnému příjmu 100 000 korun měsíčně si mohou manžele půjčit i víc než 10 000 000 korun, aniž by porušili podmínku DTI. Podle ukazatele DSTI si navíc můžou dovolit splátky až 45 000 korun měsíčně. Problém je, že mají naspořeno pouze 500 000 korun. Potřebují si tedy půjčit 4 500 000 korun. Banka jim však nabídne pouze 80% hypotéku – to je 4 000 000 korun. Aby získali potřebnou částku, musí ručit ještě další nemovitostí.

Někdy lze použít i alternativní možnosti

Poslední zmíněný příklad může mít ještě další řešení. Manželé můžou k dofinancování použít půjčku ze stavebního spoření nebo jiný úvěr. Díky jejich příjmům nebude problém takovou půjčku splatit. Při pořízení první nemovitosti můžete využít také státní půjčku. Ověřte si ale, že ji stát aktuálně opravdu nabízí. A že vám poskytne dostatečnou částku.