Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do výdajů domácností - Zpráva o měnové politice

ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE | LÉTO 2023 (box 2)
(autorka: Eva Hromádková)

Podstatná část transmise měnové politiky v segmentu domácností probíhá prostřednictvím vlivu úrokových sazeb na objem čistých nových úvěrů na bydlení. S prodlužující se dobou od výrazného zvýšení základních úrokových sazeb ČNB (a následně i klientských sazeb) je však stále významnější i další kanál, a to dopad zvýšených sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou během času refinancovány^[1]. Tento box využívá individuální data o hypotékách pro kvantifikaci tohoto dopadu, a to v segmentu hypotečních úvěrů domácností, které tvoří největší část úvěrového zatížení domácností.

Primárním zdrojem dat použitých v této analýze je Šetření nově poskytnutých úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí (dále jen Šetření), které s půlroční frekvencí provádí sekce finanční stability ČNB. To zahrnuje informace o všech nových smlouvách bank vedoucích ke změně objemu úvěrů v ekonomice, tj. nových úvěrech včetně navýšení a úvěrech refinancovaných u jiné než původní banky.^[2]

Šetření však neobsahuje data o úvěrech, u nichž byla refixována sazba v původní bance bez navýšení úvěru.^[3] Tyto refixované úvěry spadají ve statistice obchodních bank do kategorie tzv. ostatních nových ujednání a dlouhodobě představovaly kolem 30 % všech nových úvěrů. Od začátku roku 2022, v souvislosti s výrazným poklesem čistých nových úvěrů, však jejich podíl narostl až k 60 %. Celkový objem nových hypotečních ujednání (Graf 1), který slouží pro výpočet objemu splátek úvěrů i k tvorbě níže uvedených variant vývoje, proto obsahuje jak data ze Šetření, tak ostatní nová ujednání.^[4]

Graf 1 – Největší objem čistých nových hypotečních úvěrů byl sjednán v roce 2021, v současnosti mají významný podíl ostatní nová ujednání
objem celkových nových hypotečních ujednání v mld. Kč

Poznámka: V roce 2020 se do objemu ostatních nových ujednání promítlo tzv. moratorium – tj. smlouvy o dočasném pozastavení splátek.

Z hlediska délky fixace úrokové sazby je dle dat ze Šetření nejvíce preferovanou variantou pětiletá fixace, která byla za celé sledované období sjednána u 53 % objemu hypoték (Graf 2). V roce 2019 však výrazně vzrostl objem úvěrů s delší fixací (podíl desetileté fixace dosáhl 28 % a sedmileté fixace až 31 %), což vedlo k nárůstu průměrné doby fixace na 7,6 roku. Lze to vysvětlit tehdejším snížením nákladů financování bank (viz sazba pětiletého IRS v Grafu 3) a uvolněním úvěrových standardů bank u úvěrů na bydlení ve srovnání s lety 2017 a 2018.^[5]

Graf 2 – Klienti nejčastěji sjednávali pětiletou fixaci
podíl úvěrů dle doby fixace, v %

Poznámka: V grafu je zobrazeno pět fixací s největším objemem sjednaných hypoték. Zbytek fixací představuje v průměru 3 % všech ujednání.

Graf 3 – Úrokové sazby nových hypoték v průběhu roku 2022 výrazně vzrostly pro všechny fixace
úroková sazba z nových hypoték a sazba 5R IRS v %, dle doby fixace

Naopak po zvyšování měnověpolitických úrokových sazeb započatém v roce 2021 a následném prudkém růstu klientských úrokových sazeb u všech fixací (Graf 3) se průměrná doba fixace zkrátila na 5,1 roku, jelikož klienti se k vysoké sazbě nechtějí vázat na delší dobu.

Předpokládaný čas budoucího refinancování v členění dle roku poskytnutí úvěru ukazuje Graf 4.^[6]V následujících dvou letech by se měly refinancovat zejména úvěry poskytnuté v letech 2018 a 2019 v celkovém objemu cca 420 mld. Kč a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,7 %. Kvantifikace dopadů očekávané změny splátky byla zpracována ve dvou variantách možného vývoje úrokové sazby. První varianta předpokládá, že průměrná úroková sazba při refinancování zůstane v průběhu let 2023 a 2024 stejná jako v prvním čtvrtletí 2023. Druhá varianta váže predikovanou klientskou úrokovou sazbu z refixovaných hypoték na vývoj pětileté sazby IRS^[7], která představuje náklady financování pro nejčastější fixaci hypotečních úvěrů.

Graf 4 – Objem úvěrů k refinancování bude dosahovat maxima v letech 2026 a 2027
objem úvěrů k refinancování v mld. Kč, dle roku poskytnutí

Celkové makroekonomické dopady jsou omezené. Při předpokladu refinancování na aktuálních sazbách (varianta 1) je odhadovaný kumulativní dopad do výdajů domácností v letošním roce celkem přibližně 2,1 mld. Kč, přičemž objem navýšených splátek bude ke konci roku postupně narůstat. Uvedená suma představuje dolní hranici odhadu vzhledem k nedostatku informací o části úvěrů ze Šetření. Z hlediska finančních nákladů domácností s hypotékou se jedná o téměř 35% navýšení objemu splátky (v průměru o 3200 Kč), což pro ně může představovat zvýšení finanční zátěže. Implikace varianty 2 jsou mírnější; kumulativní dopad do výdajů v letošním roce činí přibližně 1,3 mld. Kč, což pro domácnosti s hypotékou představuje cca 20% navýšení splátky (v průměru o 1800 Kč). Tato varianta přitom v souladu s aktuální prognózou ČNB předpokládá relativně výrazný pokles referenčních sazeb v průběhu letošního a příštího roku.

Z dlouhodobého hlediska je důležitý také další výstup této analýzy. Jak je patrné v Grafu 4, v letech 2025 až 2028 budou refinancovány velké objemy úvěrů z let 2020 až 2022 (celkově 907 mld. Kč), které byly poskytnuté za úrokové sazby okolo 2 %. Poloha a sklon výnosové křivky v tomto období tak bude mít oproti letům 2023–2024 podstatně větší potenciální vliv na výdaje domácností.

---

^[1] Pod refinancováním se pro účely tohoto boxu rozumí jak změna úrokové sazby u stávající banky (neboli refixace), tak i refinancování úvěru u jiné než původní banky.

^[2] Šetření zahrnuje cca 936 tisíc úvěrů poskytnutých v období od července 2015 do února 2023. Do vzorku nejsou zahrnuty hypoteční úvěry, které byly poskytnuty před rokem 2015 a do současné doby nebyly refinancovány (tj. s dobou fixace delší než 8 let). V roce 2014 představovaly takové úvěry pouze 2–3 % všech nových úvěrů, takže jejich objem je v současnosti zanedbatelný. Charakter dat předurčil také analytický přístup: jelikož není k dispozici informace o parametrech současného stavu úvěrů, je nutné sledovat tok nových hypotečních ujednání v čase a odhadnout moment jejich refinancování dle doby fixace.

^[3] Pro účely této analýzy využíváme informace o celkových objemech a průměrných úrokových sazbách refixovaných úvěrů ze statistiky obchodních bank, zatímco struktura fixací a splatností je aproximována s využitím individuálních dat ze Šetření pro kategorii úvěrů refinancovaných v jiných bankách.

^[4] Objem hypoték použitých ve výpočtech byl očištěn o jednorázový administrativní faktor tzv. moratoria (smlouvy o dočasném pozastavení splátek) z roku 2020. Výpočty na bázi jednotlivých úvěrů (např. průměrné navýšení splátky) jsou založeny výhradně na datech ze Šetření.

^[5] Viz výsledky Šetření úvěrových podmínek bank I/2020.

^[6] Výpočet předpokládá, že nedochází k předčasnému splacení nebo refinancování stávajícího úvěru a úvěr bude plně refinancován na konci fixace. Předčasné splacení nebo snížení objemu úvěru na konci fixace částečným splacením by vedlo k menšímu objemu úvěrů, odhadované zvýšení splátek tak představuje horní hranici dopadů na splátky stávajících úvěrů. Na druhé straně analýza nepočítá s úvěry, které budou poskytnuty v následujících letech a budou tak objem refinancování zvyšovat.

^[7] Druhá varianta implicitně předpokládá vývoj úrokových sazeb v souladu se základním scénářem letní prognózy ČNB avizujícím postupný pokles tržních úrokových sazeb na celém výhledu.