MakroMixér s prezidentkou ARTN Zdenkou Klapalovou: Kam se vydají ceny českých realit, jsou dluhopisy nuda a také byste si koupili les?

Kam se budou vyvíjet ceny českých nemovitostí, proč jsou dluhopisy nuda, proč na bydlení v nájmu není nic špatného a taky byste si při neomezeném rozpočtu koupili les? Hostem aktuálního dílu podcastu MakroMixér je Zdenka Klapalová, prezidenta Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Na úvod tři tradiční otázky pro hlavního ekonoma Patrie Honzu Bureše, tentokrát: Češi 18. nejšťastnější na světě. Kolik vrátí ztracených peněženek? Kam se budou vyvíjet ceny nemovitostí a kam půjdou sazby ČNB?

Jak jsme šťastní a kolik vrátíme peněženek?

Téma první: Častokrát až zbožšťujeme HDP. Jak jsem šťastní doopravdy? V novém reportu vyhráli Finové, druzí jsou Dánové. Češi vysoko, osmnáctí. „Jsme šťastnější, než Němci, Italové nebo Američané,“ shrnuje závěry čerstvého průzkumu World Hapiness Report Jan Bureš. A poukazuje na některá zajímavá dílčí zjištění, třeba kolik Češi vrátí „ztracených“ peněženek. Kolik tipujete? Třetí minuta podcastu.

Ceny rezidenčních nemovitostí

Druhé téma na úvod: ceny rezidenčních nemovitostí začaly na konci roku 2023 růst. Je to udržitelné? „Myslím si, že ceny dále porostou, hlavním argumentem je pro mne růst reálných příjmů domácností a relativně nízká nezaměstnanost,“ reaguje Jan Bureš. Na adresu uplynulých 12 měsíců hovoří o zadržované poptávce. Pátá minuta podcastu a především celá jeho hlavní část se Zdenkou Klapalovou.

Sazby ČNB

Téma třetí a na úvod poslední: úrokové sazby. Jak rychle je bude ČNB snižovat dál? Bude to znovu 50 bazických bodů? „Vidím to o něco pomalejší. Nová prognóza ČNB je poměrně radikálně přepsaná. Je tam silnější pohyb sazeb v zahraničí, slabší koruna. Zejména pak rychlejší růst ekonomiky a mezd,“ shrnuje Honza Bureš důvody, které podle něj hovoří o dalším, ale pomalejším uvolňování podmínek.

Hostem podcastu prezidentka ARTN Zdenka Klapalová

Hostem nového dílu podcastu Makromixér je Zdenka Klapalová, která již 20 let stojí v čele Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a zároveň je jednatelkou a partnerkou v české odnoži britské realitní poradenské společnosti Knight Frank.

Při pohledu do světa se situace na trhu s komerčními nemovitostmi nezdá být úplně růžová, lidé se po pandemii do kanceláří vrací pouze omezeně. Je situace na českém trhu podobná, nebo to tak dramatické není? „Hybridní pracovní model se stává víceméně normou, home office je vnímán jako benefit, který řada zaměstnanců očekává,“ říká na úvod Zdenka Klapalová. Na druhou stranu podle partnerky Knight Frank patří rozdělení dne na část pracovní a osobní, setkání s kolegy nebo vytváření pracovních vztahů k duševnímu zdraví. Tendence dostat zaměstnance zpět do kanceláře je podle ředitelky správná a kanceláře jako pracoviště jsou tak podle ní potřeba.

Neobsazenost kanceláří v některých amerických městech se pohybuje až okolo 20 %, situace na českém trhu je ale podle Klapalové významně lepší. „My máme neobsazenost na úrovni 7 %, je to dáno také tím, že tady ta výstavba neprobíhá ve velkých kapacitách, na trh toho nepřichází tolik. Pak je to dáno také strukturou té ekonomiky, tady si ne všechny společnosti mohou dovolit nechat zaměstnance delší dobu na home office,“ vysvětluje Klapalová.

Jak se na nabídce nových prostor podepsalo posledních několik složitých let? Vznikají nové projekty, dokončují se ty starší? „Projekty vznikají, samozřejmě musí finančně fungovat,“ říká ředitelka Frank Knight. Větší projekty podle ní potřebují nějakou míru jistoty, že budou mít své uživatele, část nájemců tak mají zajištěnu již před svým dokončením.

Ceny nájmů porostou

Ceny nájmů podle Zdenky Klapalové v příštích letech porostou z důvodu udržitelnosti developmentu. „Jak náklady na financování, tak náklady na výstavbu a tak náklady s celou developerskou fází jdou nahoru, nájemné to bude muset reflektovat,“ soudí. Za zmínku stojí také požadavky bank na ESG, které podle Klapalové projekty prodražují. O co jde? „Nároky na technologie, jsou to sofistikovanější stavby, které musí splňovat určité parametry, tím pádem je výstavba náročnější,“ vysvětluje například Klapalová.

Reality z pohledu investora

Jak je z pohledu investora atraktivní investice do kancelářských prostor? V rámci velkých portfolií je podle Klapalové třeba dívat se nejen na bezpečné investice, příliš nevynášející investice, ale také investice s potenciálem. „Investice do komerčních realit jsou investice s potenciálem, výnos je určitě vyšší než u státních dluhopisů,“ vysvětluje partnerka Knight Frank. Výnos u komerčních realit v Praze se podle ní pohybuje u prime produktů okolo 5,5 procenta. „Samozřejmě je to investice, každý rok o inflaci upravujete nájemné, při řádné správě a aktivním asset managementu cena nemovitosti roste a je to reálné aktivum,“ dodává Klapalová.

Když se člověk rozhodne investovat do nemovitostních fondů, měl by si vybrat mezi komerční nebo rezidenční nemovitostí? „Je třeba se podívat na realitní fondy, které pokládáme za seriózní a je za nimi nějaký brand, tam je potenciál výnosu vyšší,“ soudí.

Pokud se podíváme na maloobchodní plochy, zaznamenáváme podle Klapalové dopad hluboké spotřebitelské recese posledních dvou let. „Poměrně vysoká inflace trochu dorovnala úroveň tržeb, zavedená obchodní centra se snaží, posilují food courty a prvky zábavy. Poměrně velké množství investic šlo do sektoru maloobchodu z domácích zdrojů,“ míní.

Průmyslové prostory v Čechách, zejména sklady, stále „jedou“, nadále však čelí kritice především kvůli vzhledu a prostoru, který zabírají. Podle Klapalové se na tomto stále pracuje, „developeři se snaží, vysazují stromy, kupují lesy, aby vykompenzovali, že někde nějaká půda ubude, staví fotovoltaiky na střechách, sektor logistiky se snaží být zelený.“

Vlastní byt versus nájem

Většina trhů očekává v tomto roce lehký růst cen rezidenčních nemovitostí s čímž souhlasí i Zdenka Klapalová a uvedla, proč tomu tak je: „Důvodů je více, na prvním místě, nabídka neodpovídá poptávce, dále je to růst stavebních nákladů čili developeři nemají velký prostor v maržích, pak je to dáno českou tradicí a zájmem o svou nemovitost a nyní jsou nemovitosti kupovány často i jako investice,“ soudí Klapalová.

Pořídit si vlastní byt je čím dál tím více finančně náročné a pro mnohé téměř nedostupné, alternativou potom může být nájemní bydlení. „Je zde nedostatek kvalitních nájemních bytů, ale to si myslím, že se začne postupně zlepšovat. Vznikají projekty, které respektují trend build to rent, které splňují požadavky na bydlení,“ nastiňuje Klapalová.

Tržní nájemné poměrně roste a nabídka není dostatečná, především v metropolích se cena zvyšuje. Z pohledu investorů se investice do nájemního domu musí vyplatit, výnos z nájemného však úplně oslnivý v průměru není. „Je to velmi konzervativní investice a aby ten projekt nějak vycházel, je skutečně je to otázka zajistit si dobré financování, dobře ten projekt připravit, ekonomicky spočítat a určitě ta návratnost je delší, ale investice je velmi bezpečná,“ soudí Klapalová.

Velký, ale zanedbaný bytový fond

Co soudí Zdenka Klapalová o stávajícím rozsahu a stavu bytového fondu. „Ano, je tady velký bytový fond, který je ale zanedbaný,“ shnuje. Investice do bytového fondu podle Klapalové zaostávají. Individuální vlastnici si raději rekonstruuji svoje vlastní byty. „To pak vede k tomu, že na trhu je řada bytů, kde byste ale bydlet nechtěl,“ uvádí Klapalová a odkazuje na institucionální pronajímatele, dražší byty, které ale garantují kvalitu.

Jasné ne dotacím hypoték

V médiích se v posledních týdnech a měsících stupňuje téma státní dotace bydlení v nějaké podobě. Ohledně státem dotovaného bydlení je ale Klapalová skeptická. „Stát by měl činně pomáhat těm, kteří to opravdu potřebují, ale to není případ dotací hypotečních úvěrů,“ říká jasně.
Kultivace na realitním trhu

Podle Klapalové se od doby, kdy se asociace ARTN zakládala, podařilo řadu věcí zlepšit. „Čekalo se například dlouho na zaregistrování přepisu v katastru, nyní však katastru funguje perfektně a je velkou podporou realitního trhu,“ pochvaluje si Klapalová s tím, že zefektivnění katastru nemovitostí byla jedna z jejích priorit v minulosti.

Co by bylo třeba na realitním trhu zlepšit, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí pravidelně zjišťuje. Nejčastější odpovědi jsou: Doprava a infrastruktura, dopravní obslužnost. V Praze pak konkrétně pokračování výstavby metra, dokončení okruhu. „Bolestivou záležitostí je způsob, jakým se dopravujeme na letiště Václava Havla,“ připomíná dobře známé téma Klapalová. Obecně se podle ní jedná se o základní podmínky, aby realitní trh mohl fungovat: z místa bydliště do práce – spolehlivě, pohodlně a předvídatelně, dodává.

Nový stavební zákon

„Mnoho jsme si slibovali od nového stavebního zákona, ten však nenaplňuje představy a očekávání developerů,“ uvádí Klapalová. Záhy byl navíc novelizován. „Stavební řízení trvá 7 až 10 let, za tu dobu samotný projekt morálně zastará,“ upozorňuje Klapalová na dlouhodobou bolest s tím, že trendy jdou dopředu, takže se v mezičase změní poptávka. „To je velkou bolestí pro developery,“ dodává.

Urbanismus

Urbanismus je podle Klapalové velmi důležitý, nebavíme se jenom o architektuře stavby, ale jde i o okolí. „Na území je třeba realizovat vše, co je potřeba ke spokojenému životu (služby, zeleň, …). To by měl být úkol právě pro urbanistu, který dané území může vnímat jako celek,“ uvádí Klapalová a jako příklad zmiňuje oblíbený Karlín, kde se snoubí dopravní obslužnost, metro, byty, kanceláře. „A navíc je tu dostatek prostor pro aktivní odpočinek, je to v blízkosti řeky,“ vyzdvihuje Klapalová. Dobré podmínky pro rozvoj má podle ní třeba i brownfield Waltrovka společnosti Penta a další podobné lokality.

Veřejný prostor

Veřejný prostor je podle Klapalové potřeba – místo setkávání a zábavy. „Nicméně developeři jsou často tlačení k tomu, aby budovali parky, hřiště a další veřejná prostranství,“ upozorňuje Klapalová. Developer to podle Klapalové může zajistit v rámci územního řízení, postavit, ale za údržbu třeba zeleně by měl podle Klapalové následně převzít odpovědnost někdo jiný.

Výstupy z podcastů naleznete na Patria.cz a Hlidacipes.org a samotné podcasty ve službách Spotify, Apple Podcasts, Google Podcast či SoundCloud. Podcast MakroMixér pravidelně vybírá tři důležitá ekonomická témata, ve druhé části vyzpovídává zajímavé a chytré hosty. Zaposlouchejte se!