Pokles amerického realitního trhu. Blížíme se k recesi?

Geopolitický vývoj ve Washingtonu, Londýně a Pekingu poutal v posledních měsících většinu pozornosti. Z dohledu analytiků a investorů se tak vytratil zásadní ukazatel ekonomiky - realitní trh, který podle posledních ukazatelů významně zpomaluje. To může naznačovat problémy v americké ekonomice.

Prezident Donald Trump říká, že americká ekonomika je v perfektním stavu. Dalo by se s ním souhlasit. Tedy až na současnou situaci na místním realitním trhu. Ten je přitom klíčovým tahounem amerického ekonomického růstu. Současné zpomalení tedy může mít na investory a Fed v příštím roce zásadní vliv.

Zejména z těchto tří důvodů:

• Ceny nemovitostí v USA opět rychle rostou. Celostátní Case-Shiller index již stoupl téměř na předkrizovou úroveň. Navíc v některých amerických městech jsou již ceny o polovinu vyšší než před krizí. Mnohá města tak překonávají tradiční lídry trhu Miami a Las Vegas. Například v Bostonu jsou ceny o 33 procent vyšší než před krizí. V městech jako Seattle a Dallas stouply ceny dokonce až o 60 procent,
• Zpomalení prodeje nemovitostí je velmi znepokojivé. Dochází k němu totiž v prostředí vysoké spotřebitelské důvěry. Důvodem je zejména strach z vývoje úrokových sazeb,
  
•  Realitní sektor je považován za předstihový indikátor ekonomického cyklu, současný stav proto můžeme považovat za znak blížícího se zpomalení.

Americký realitní trh se naplno zotavil z finanční krize. Celonárodní Case-Shiller index už téměř dosáhl předkrizové úrovně. Na rozdíl od roku 2007 se však zlepšila zadluženost domácností. Dnes je dluh lépe zvládnutelný, protože ukazatel dluhu k disponibilnímu příjmu domácností je na úrovni 109 procent, zatímco v roce 2007 to bylo 142 procent.

Na předkrizových úrovních
Objevuje se stále více důkazů o zpomalujícím se realitním trhu v USA. Nedávná data potvrzují, že nálada amerických developerů klesla o 60 bodů na nejnižší úroveň od roku 2016. Počet zahájených projektů od ledna také klesá. Zároveň během uplynulých šesti měsíců oslabil i prodej nových nemovitostí. Za posledních 20 let k takovému jevu došlo jen třikrát. V roce 1999 před prasknutím internetové bubliny, v roce 2007 během realitní krize a v roce 2013.

Neustálý pokles je ještě překvapivější v kontextu toho, že k němu dochází během silného růstu spotřebitelské důvěry. Přesto však dochází ke zhoršování dostupnosti bydlení. Domácnosti uvádějí, že:

• Důvodem pro nižší zájem o nemovitosti je růst cen (21% domácností). Je dokonce nejvyšší od konce roku 2006,
  
• Až 75 procent domácností citlivě vnímá očekávaný růst úrokových sazeb v příštím roce. Ty mají být nejvyšší od roku 2007,
  
• Pouze čtyři procenta domácností si naopak myslí, že sazby příští rok klesnou.
  

Zpomalení realitního trhu je silným signálem blížícího se zpomalení americké ekonomiky. Ukazatel CME Lumber, který hovoří o aktivitě ve stavebnictví, od jara prudce klesl. Investice do rezidenčních nemovitostí již vykázaly pokles ve třech po sobě jdoucích čtvrtletích, což je poprvé od přelomu let 2008/2009.

Sazby rostou příliš rychle
Jaká je realita? Trhy dosud věnovaly údajům o zpomalujícím se realitním trhu v USA jen velmi malou pozornost. Investoři byli totiž příliš zaměstnáni geopolitickými událostmi na obou stranách Atlantiku. I to samo o sobě je dalším důvodem, který naznačuje, že stojíme na prahu konce ekonomického cyklu a že příští rok se budeme muset spokojit s nižším ekonomickým růstem.

Zpomalení bude mít zásadní dopad i na monetární politiku Fedu, protože vyšší sazby představují další riziko, které může posunout realitní trh do recese. Domácnosti kupující nemovitosti nejsou zvyklé na současné vysoké úroky na hypotékách - dnes téměř pět procent. Když bude tento negativní trend pokračovat, vytvoří to tlak na Fed. Po svém prosincovém zasedání bude muset pravděpodobně změnit svou rétoriku směrem k více uvolněné politice.

O autorovi:
Christopher Dembik je vedoucím oddělení makroekonomické strategie Saxo Bank v Paříži. Členem týmu Saxo Bank se stal v roce 2014 a vedoucím makroekonomické strategie je od roku 2016. Zaměřuje se na analýzu monetární politiky a globální makroekonomický vývoj ovlivněný fundamentálními ukazateli, náladou trhu a technickou analýzou.
V roce 2015 získal cenu Thomson Reuters StarMine pro nejlepší makroekonomické předpovědi ve Francii. Pro Saxo Bank tvoří Dembik měsíční Makroekonomické vyhlídky, které se zaměřují na monetární politiku, a pravidelně vydává své analýzy francouzské a polské ekonomiky. Často je citován v mezinárodních zpravodajských médiích, jako jsou např. Bloomberg, TF1 a Newsweek.
Dembik dříve pracoval jako analytik francouzského velvyslanectví v Tel Avivu a během studií na Ekonomickém ústavu Polské akademie věd napsal práci na téma budoucnosti eurozóny.
Christopher Dembik vystudoval fakultu mezinárodních studií na Sciences Po Paris. Jeho rodným jazykem je francouzština, ale mluví také dobře anglicky a španělsky a domluví se trochu hebrejsky.