Snížila by větší bytová výstavba růst cen nemovitostí? Pravděpodobně ne

• Autoři studie jsou Roman Šustek a Lucie Zapletalová. Celá studie je ke stažení zde.

Nová studie think-tanku IDEA nazvaná „Snížila by větší bytová výstavba růst cen nemovitostí v letech 2013-2021? Pravděpodobně ne“ přináší vysvětlení růstu cen nemovitostí v období 2013-2021 a nastiňuje možné budoucí scénáře a rizika trhu s bydlením. Co vlastně stálo za překotným růstem cen nemovitostí a bylo možné ho zmírnit, např. urychlením nové výstavby?

Tato studie představuje snadno aplikovatelnou metodu pro studium vývoje cen rezidenčních nemovitostí a faktorů, které je ovlivňují. Obsahem studie je popis základní logiky metody, výsledky jejího použití k analýze růstu cen nemovitostí v ČR v letech 2013–2021 a výsledky analýzy možných budoucích scénářů.

Mezi lety 2013–2021 vzrostly reálné ceny rezidenčních nemovitostí v ČR o 63 %. Za 32 procentních bodů (p. b.) byl odpovědný příjmový efekt, konkrétně nárůst reálných příjmů domácností. Dalších 20 p. b. růstu bylo dáno snazší dostupností financování hypoték. Ke snížení implicitních nákladů financování hypotéky došlo ve sledovaném období zejména díky očekávání dalšího růstu reálných příjmů domácností, jež by umožnil rychlejší amortizaci splátek hypotéky ve vztahu k příjmu.

Vyjádřeno procentuálním nárůstem bylo tempo výstavby nového bydlení v období 2013–2021 zhruba na úrovni historického průměru. Ani větší intenzita nové výstavby by nárůstu cen nemovitostí výrazně nezabránila, protože byl tažen jinými faktory. Aby efekt nové výstavby kompenzoval růst cen nemovitostí v důsledku snížení implicitních nákladů financování hypotéky, muselo by být každoročně postaveno přes 100 tis. bytů, což přesahuje i historicky nejvyšší úroveň výstavby z roku 1975.

Studie nabízí několik hypotetických scénářů dalšího vývoje. Pokud se ve tříletém horizontu základní úroková sazba ČNB ustálí na očekávaných 3 %, sazby hypoték se budou pohybovat okolo 4,9 % a podaří se dosáhnout inflačního cíle ve výši 2 %, dojde ke zvýšení implicitních nákladů na financování hypoték o 20 % i v případě, že by reálné příjmy domácností rostly o 3,2 % (míra růstu reálných mezd v letech konjunktury 2013–2021). Ačkoli by byl dopad na ceny rezidenčních nemovitostí částečně snížen díky příjmovému efektu, trvalo by více než 6 let, než by bylo zvýšení nákladů financování hypoték zcela kompenzováno.

Analýza se vztahuje na Českou republiku jako celek a nezohledňuje rozdíly mezi jednotlivými regiony a vlivy, které jsou pro ně specifické.

Studie vychází z odborného článku „A back-of-the-envelope analysis of house prices: Czech Republic, 2013-2021“ Romana Šustka (2022), který obsahuje detailní popis metody s matematickými výpočty. Metoda kombinuje přístupy využívané v současnosti Českou národní bankou a úspěšně vysvětluje pohyby cen nemovitostí v období 2013–2021. Ačkoli vychází z nejnovějších a často náročných způsobů analýzy trhů s bydlením, nabízí v praxi jednoduchý způsob přibližného výpočtu vlivu jednotlivých faktorů na změny cen.

Zdroj: IDEA

Související témata