quick.cz
(Uvedený článek má podle mého názoru několik mezer jak ve výchozích předpokladech, tak v interpretaci výpočtů.
Autoři článku předpokládají vstupní investici 50 mil. Kč se záměrem získat 3,5% ročního výnosu. Předpokládají náklady pouze na správu a údržbu nemovitosti ve výši 2,2% ročně. Dále předpokládají zhodnocení nemovitosti vlivem inflace 2% ročně.
Autoři zcela opomíjejí nedůležitější část investičních nákladů a to je náklad na zajištění finančních prostředků. Když pomineme takové absurdity, jako praní špinavých peněz,dotaci nebo nález uvedené částky v krabici od bot (jak se to podařilo panu Srbovi) zbývá jediná možnost – půjčit si peníze v bance. Banka Vám půjčí v současné době za 5,3% a kromě toho může vyžadovat i další záruky, které mohou vyvolat další náklady jako např. pojištění proti neschopnosti splácet úvěr.
Další náklad na který autoři článku zapomněli je daň z příjmu ve výši 30% o který se snižuje roční výnos.
Pokud výpočet opravíme o tyto údaje vyjde nám minimální výše nájemného 9% (5,3%+2,2%+3,5%-2%) z reprodukční ceny, tedy při ceně 25tis./m2 by bylo nájemné 2250Kč/m2/ročně t.j 187,5Kč/m2/měsíčně.
Autoři se ptají, kde vznikají ztráty majitelů a dělá jim docela problém tento rozdíl nalézt tam, kde skutečně existuje. Rozdíl mezi vypočteným nájemným (mě vyšlo 187,- Kč/m2, autorům 155,- Kč/m2) 187,-Kč/m2 a 17,-Kč/m2 (průměrné reg. nájemné) zůstává zřejmě autorům z neznámého důvodu utajen. Místo toho hledají takové argumenty jako nedostatek kapitálu nebo nedostatek etiky. Přitom banky se předhánějí v nabídkách volných finančních prostředků.
Autoři se podivují na tím, že stát a obce jsou údajně ziskové, zatímco soukromí majitelé jsou ztrátoví. Domnívám se, že autoři nezohlednili ve svých úvahách fakt, že obce dostali většinou bytové domy bezúplatným převodem a netrápí je financování úroků ani splátky úvěrů. O tom, že stát je při správě svých bytových domů ziskový, bych se rád nechal přesvědčit například v případě ubytování poslanců v nedávno rekonstruovaném domě ve Sněmovní ulici.
Uvedené mylné předpoklady a chybné úvahy vedou potom autory logicky k chybnému závěru, že regulace nájemného i nadále potřebná a užitečná.
(1)
