Tomáš Skolek (TomSkolek)

Bydlení | 17.04.2023 16:55:56

Růst cen nájmů zpomalil. Zdražovalo se ještě v Ostravě, ale třeba v Olomouci už nájemní bydlení zlevnilo

Pronájmy zpomalily cenový růst započatý na podzim roku 2021. Data společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o více než 2 100 nemovitostí v hodnotě přesahující 12 miliard korun, ukazují v hlavním městě doznívání cenového růstu už jenom u dispozice 2+kk. Ta vychází aktuálně v Praze průměrně na 19 200 korun. Pronájmy dispozic 1+kk či 3+kk jsou v hlavním městě nabízeny o stovky korun levněji než tomu bylo na podzim loňského roku. Index společnosti UlovDomov.cz porovnává také aktuální měsíční náklady na platby nájmů se splátkami vlastního bydlení pořízeného ve stejném měsíci. V Praze by rodina za vlastní bydlení ve starším bytě platila stále zhruba dvojnásobnou částku než za pronájem. V Ostravě by však hypoteticky mohla za byt rozlohy 3+kk platit už jenom o necelé 2 000 korun více.

Podle dat UlovDomov.cz se v období od října 2021 do března 2023 ceny nájmů bytů zvýšily od 3 do 33 procent podle dispozice a lokality. Tento růst se týkal všech typů bytů, ale nejvýraznější byl u bytů menších dispozic. Aktuální data k cenám nájmů ukazují, že meziročně došlo ke zdražení už maximálně o 25 procent, a to u dispozice 3+kk v Olomouci (viz tabulka 2). V Praze se meziročně zdražovalo maximálně o 2 914 korun (18 %) u dispozice 2+kk a řada krajských měst ukazuje meziroční růst pouze v řádu jednotek procent. „Růst cen nájmů probíhal v období inflace. Nešlo tedy o izolované zdražování konkrétní služby. Inflace, která dosáhla v letošním lednu až 17,5 procenta byla naopak znatelně vyšší než pohyb cen nájmů v mnoha krajských městech,“ upozorňuje Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz.

Pohled na ceny nájmů optikou kvartálního srovnání (tabulka 3), tedy srovnání cen pronájmů za první kvartál letošního roku s cenami v období října až prosince 2022, ukazuje jejich ustálení. V Praze zdražila za toto období pouze dispozice 2+kk průměrně o 400 korun. U ostatních dispozic došlo dokonce k mírnému poklesu průměrné ceny nájmu v řádu stovek korun. V Olomouci šly ceny některých dispozic dolů ještě více, a to od 3 do 8 procent. V Brně či Plzni ceny kolísaly v jednotkách procent. Zvyšování cen nájmů se v prvním letošním čtvrtletí nevyhnula akorát Ostrava, která ekonomickým vlivům odolávala déle a cenový vývoj je zde zhruba o kvartál posunutý. Dispozice 2+kk zde zdražila o 7 procent na průměrných 11 381 korun, dispozice 1+kk o 6 procent a 3+kk o 3 procenta. V kontextu posunutého cenového vývoje je v Ostravě zajímavé upozornit na meziroční zlevnění dispozice 2+kk, kdy jde o jediné meziroční zlevnění na zkoumaném vzorku bytů a ukazuje to na již zmíněný fakt, že v Ostravě začaly pronájmy zdražovat později.

Index společnosti UlovDomov.cz srovnává měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. Pokud bychom si koupili v Praze byt po rekonstrukci v dobrém stavu, tedy nikoliv byt nový, cena za metr čtvereční se bude pohybovat kolem 117 900 Kč. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při aktuální průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,62 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 700 Kč. „Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2,1krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr,“ doplnil Michal Hrbatý. Nutno dodat, že index už samozřejmě nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva.

V dalších krajských městech ukazuje index o něco lepší dostupnost vlastního bydlení. Stále však měsíční náklady vycházejí dráž. Například u bytu v Olomouci kategorie 1+kk lidé zaplatí za nájem průměrně 9 600 korun. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při úrokové sazbě 6,62 procent ročně by byla 15 900 korun, čili zhruba o více než šest tisíc korun vyšší. Nejvíce se ceny pronájmu a plateb úvěru za vlastní bydlení přibližují v Ostravě. Za pronájem bytu kategorie 3+kk platí lidé v průměru 17 200 korun. Splátka hypotéky takového bytu by přitom mohla vycházet jen na 19 000 korun.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 1. čtvrtletí 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk		2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	14 549		13 673	18 814	19 213	24 616	28 186
Brno	11 167		11 694	15 014	15 217	18 472	21 416
Ostrava	8 315		7 303	10 192	11 381	12 413	17 200
Plzeň	9 649		8 942	11 794	12 486	13 996	16 017
Olomouc	9 443		9 600	12 005	13 126	14 715	16 944

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q1 2023 a Q1 2022 (v Kč)

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

2 028

(16 %)

1 776

(15 %)

2 246

(14 %)

2 914

(18 %)

1 217

(5 %)

3 913

(16 %)

Brno

511

(5 %)

1 404

(14 %)

424

(3 %)

1 193

(9 %)

2 482

(16 %)

3 394

(19 %)

Ostrava

992

(14 %)

513

(8 %)

1 198

(13 %)

-505

(-4 %)

920

(8 %)

1 044

(9 %)

Plzeň

1 589

(20 %)

1 095

(14 %)

1 247

(12 %)

1 553

(14 %)

1 155

(9 %)

1 196

(8 %)

Olomouc

772

(9 %)

476

(5 %)

707

(6 %)

879

(7 %)

1 305

(10 %)

3 366

(25 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q1 2023 s Q4 2022 (v Kč)

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

-185

(-1 %)

-54

(-0 %)

-944

(-5 %)

396

(2 %)

119

(0 %)

-250

(-1%)

Brno

-420

(-4 %)

189

(2 %)

-359

(-2 %)

-275

(-2 %)

750

(4 %)

992

(5 %)

Ostrava

740

(10 %)

426

(6 %)

462

(5 %)

695

(7 %)

551

(5 %)

450

(3 %)

Plzeň

395

(4 %)

159

(2 %)

75

(1 %)

299

(2 %)

718

(5 %)

1370

(9 %)

Olomouc

504

(6 %)

-254

(-3 %)

289

(2 %)

-384

(-3 %)

-1 205

(-8 %)

-1 252

(-7 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 4: Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov.cz
Praha	1+kk (40 m²)	2,0
	2+kk (60 m²)	2,1
	3+kk (80 m²)	1,9
Brno	1+kk (40 m²)	1,8
	2+kk (60 m²)	2,0
	3+kk (80 m²)	1,9
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,3
	2+kk (60 m²)	1,3
	3+kk (80 m²)	1,1
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,6
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	1,8
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,7
	2+kk (60 m²)	1,8
	3+kk (80 m²)	1,9

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 1Q 2023; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 4. dubnu 2023 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,62, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci