Požadování dvojího nájemného ze strany pronajímatele není samo o sobě v rozporu s dobrými mravy

Ústavní soud, Brno, TZ 33/2026

Nájemkyně (obchodní společnost) se v řízení před obecnými soudy domáhala uložení povinnosti stěžovatelům (dvěma fyzickým osobám) zaplatit jí necelých šedesát tisíc korun se zákonným úrokem z prodlení. Uvedenou částku po stěžovatelích požadovala jako nevrácenou část jistoty (kauce), kterou složila v souladu se smlouvou o nájmu bytu uzavřenou se stěžovateli jako pronajímateli. Žalovanou částku určila tak, že od složené jistoty odečetla částku, kterou jí stěžovatelé vrátili a dluh (doplatek) za služby, který nesporovala. Nájemkyně odmítala existenci dluhů tvrzených stěžovateli (nájemné za srpen ve výši cca 30 tisíc korun a náklady na opravu kuchyňské linky přibližně ve stejné výši). Tvrdila, že neměla povinnost za srpen 2021 platit nájemné, neboť nájem už v té době netrval. Skončil podle ní (nejpozději) 27. července 2021, kdy stěžovatelům vrátila poslední svazek klíčů od bytu. Obvodní soud žalobě vyhověl, městský soud rozhodnutí potvrdil a Nejvyšší soud dovolání stěžovatelů jako nepřípustné odmítl. Soudy posuzovaly, zda za situace, kdy nájemní vztah mezi stěžovateli a nájemkyní trval po předání bytu ještě i po dobu jednoho měsíce, kdy byl byt pronajat dalšímu nájemci, mají stěžovatelé nárok na placení nájmu od nájemkyně za toto období. Svá rozhodnutí založily na tom, že existence dvojího nájmu sice nemá vliv na platnost žádné z nájemních smluv s překrývající se dobou nájmu, avšak požadování dvojího nájemného představuje jednání, které je v rozporu s dobrými mravy (zjevným zneužitím práva), byl-li výkon nájemního práva nájemkyně z důvodu užívání bytu druhým nájemcem (který stěžovatelům plnil nájemné) vyloučen. Soudy závěr o rozporu jednání stěžovatelů s dobrými mravy a zákazem zneužití práva odůvodnily tím, že užívání bytu druhým nájemcem vylučovalo užívání téhož bytu nájemkyní. Stran stěžovateli požadovaných nákladů na opravu kuchyňské linky soudy konstatovaly, že zjištěné drobné estetické poškození v podobě jednoho vrypu je běžným opotřebením bytu podle § 2293 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a nájemkyně tak neměla povinnost opravu platit.

Stěžovatelé nesouhlasí s tím, že jejich požadavek na zaplacení nájemného za měsíc srpen 2021 odporuje dobrým mravům. Uplatňování korektivu dobrých mravů musí být podle nich využíváno velmi restriktivně. Sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Soudy se podle jejich názoru rovněž dostatečně nezabývaly otázkou, zda je estetické poškození vyžadující opravu poškozené kuchyňské desky skutečně možné posoudit jako běžné opotřebení.

Ačkoliv ústavní stížnost směřuje proti rozhodnutí vydanému v řízení, jehož předmětem je relativně nízká částka, věc provázejí mimořádné okolnosti, které ji činí ústavně relevantní. To se však týká pouze otázky dvojího nájemného, naopak v části týkající se tvrzené pohledávky z titulu náhrady za poškození kuchyňské linky Ústavní soud mimořádné okolnosti neshledal.

V souvislosti s námitkou týkající se aplikace korektivu dobrých mravů, potažmo zneužití práva, dal druhý senát Ústavního soudu (soudkyně zpravodajka Veronika Křesťanová) stěžovatelům za pravdu. Postup vyhodnotil jako svévolný, a proto konstatoval, že obecné soudy svými rozhodnutími porušily ústavně zaručené právo stěžovatelů na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Napadená rozhodnutí však Ústavní soud nezrušil, neboť by soudy v dalším řízení rozhodly stejně, pouze s jiným odůvodněním, což by situaci stěžovatelů nijak nezlepšilo.

Obecné soudy poruší zákaz svévole – a tím i právo účastníka řízení na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny – pokud si při výkladu běžných zákonů „ulehčí práci“ tím, že se jen obecně odvolají na dobré mravy nebo zákaz zneužití práva místo toho, aby skutečně posoudily konkrétní případ. Za svévolný lze tak považovat i postup, kdy soudy sice (správně) uznají, že když existují dvě nájemní smlouvy na stejný byt ve stejném období, neznamená to automaticky, že je některá z nich neplatná. Zároveň ale označí za sám o sobě nemravný či právo zneužívající požadavek pronajímatele, který v situaci, kdy jeden ze dvou nájemců byt fakticky nemohl užívat, protože ho užíval druhý nájemce, který nájemné platil, chce nájemné i po prvním nájemci, tedy po obou. Problém je v tom, že soud tím vlastně „přeskočí“ posouzení podle konkrétní právní úpravy a nahradí ho obecným odkazem na „dobré mravy“ či zákaz zneužití práva. A právě to lze považovat za nepřípustnou svévoli.

Občanský zákoník totiž na posuzovanou situaci pamatuje § 2208 odst. 1. To zmínil Ústavní soud již v nálezu II. ÚS 4235/18 (bod 39) ze dne 13. září 2019. Z ustanovení lze dovodit, že samotná existence dvou souběžných nájmů neznamená, že by některý z nájemců přestal mít povinnost platit nájemné. Pronajímatel tak má právo požadovat nájemné po obou nájemcích. Pokud ale byt užívá jen jeden z nájemců, může ten, kterému je užívání znemožněno, požadovat prominutí nájemného, případně může nájem okamžitě ukončit bez výpovědní doby. Ustanovení § 2208 možnost této obrany ze strany nájemce ale neupravuje jako absolutní, k čemuž by vedl výklad obecných soudů čistě přes zásadu zákazu zneužití práva či rozporu dobrých mravů, ale zrcadlí i zásadu, že právo svědčí jen bdělým.

V posuzované věci soudy zásady ochrany dobrých mravů a zákazu zneužití práva aplikovaly svévolně jako „zkratku“, kterou se vyhnuly posouzení konkrétní věci a výkladu platné právní úpravy. Vlivem toho tak ve světle § 2208 neposuzovaly ani jednání nájemkyně. Pokud by tak v konkrétní situaci učinily, musely by její jednání (ač to takto výslovně neformulovala) vyložit jako požadavek na prominutí nájemného. Ve výsledku tak soudy kombinací obou těchto chyb dospěly k závěru, který z ústavního hlediska obstojí, totiž že nájemkyně má vůči stěžovatelům právo na vrácení jistoty a jejich obrana započtením pohledávky z titulu neuhrazeného nájemného byla neúspěšná. Jak již bylo uvedeno výše, zrušení rozhodnutí by bylo „kontraproduktivní“, proto Ústavní soud pouze konstatoval porušení ústavně zaručených práv stěžovatelů, což pro ně může být za stávající situace dostatečnou satisfakcí.

Text nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 98/26 je dostupný zde (210 KB, PDF).

Miroslava Číhalíková Sedláčková
tisková mluvčí Ústavního soudu