Realitní trh v roce 2024 - Realitní a hypoteční trh může z řady důvodů čekat v tomto roce oživení

Realitní a hypoteční trh může z řady důvodů čekat v tomto roce oživení. Předpokládáme, že však bude pozvolné - ceny budou růst jen mírně a přes nárůst nově poskytnutých hypoték budou jejich objemy pravděpodobně stále výrazně zaostávat za předpandemickými léty. Jaké jsou tedy důvody k opatrnému optimismu?

Za prvé, české domácnosti po dvou letech opět zažijí růst reálné mzdy. Současně vstupují do roku 2024 s velmi vysokou mírou úspor. To je kombinace, která nahrává nejen opětovnému oživení spotřeby, ale i nákupu nemovitostí.

Za druhé, české domácnosti budou mít při porovnání s rokem 2023 o poznání dostupnější financování. V posledních měsících i díky startu uvolňování měnové politiky došlo k výraznému poklesu českých tržních sazeb - tříleté tržní sazby poklesly od října z okolí 5 % pod 4 %. To vytváří prostor pro další pokles hypotečních úrokových sazeb, které zatím poklesly z maxim v okolí 6 % (konec roku 2022) na 5,7 %. A pro dostupnost financování je ještě důležitější výrazné omezení makroprudenčních opatření ze strany ČNB - domácnosti žádající o hypotéku již nemusí plnit ukazatele DTI (dluh k příjmu) ani DSTI (dluhová služba k příjmu), ale pouze základní ukazatel LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na úrovni 80 %.

A za třetí, nemovitosti jsou daleko méně nadhodnocené než na konci roku 2021, kdy podle našich odhadů míra nadhodnocenosti dosahovala více než 25 %. V druhé polovině roku 2023 to již bylo podle nás méně než 9 %. A to primárně ne kvůli poklesu nominálních cen nemovitostí (ty jsou v průměru zhruba 5 % pod vrcholem), ale díky souběžnému růstu nominálního nájemného a nominálních mezd. Relativně vůči nájmům a mzdám nemovitosti zlevnily výrazněji, a to je činí méně nadhodnocené.

Na druhé straně tu máme několik faktorů, které budou apetit domácností po nemovitostech tlumit. Za prvé, přes předpokládaný růst reálné mzdy, zůstane střední třída v napjaté finanční situaci - vysoká míra úspor se týká zejména vyšší a vyšší střední třídy, a právě ta bude mít možnost k návratu na realitní trh největší. Za druhé, i když financování zlevní, úrokové sazby zůstanou výrazně nad předpandemickými průměry a reálné úrokové sazby zůstanou viditelně kladné - financování bude optikou poslední dekády stále relativně drahé a výnosy “bezpečných” alternativ k nemovitostem relativně atraktivní. A za třetí, přetrvávající geopolitické napětí může natrvalo změnit postoj “bohatých” Čechů k investicím do nemovitostí. Již nemusí být vnímány jako “bezpečnostní pojistka”, ale v extrémním případě jako “koule na noze”, která se v případě další eskalace geopolitického napětí bude těžko prodávat.