Realitní trh korigoval výrazněji, stabilizace reálné mzdy a hypotéky ukazují ale na stabilizaci trhu (Jan Bureš)

Ceny bytů ve druhém kvartále dál klesaly, a to o něco výrazněji než jsme čekali. Mezikvartálně poklesy ceny bytů v celé ČR o 2,6% ( po poklesu o 3,2% v prvním kvartále) a i když jsou jen zhruba 6,5% pod svým vrcholem, reálná korekce na českém realitním trhu probíhá vcelku rychle.

Při ní totiž nejde jen o absolutní úroveň nominálních cen nemovitostí, ale především o jejich poměr k průměrné mzdě a k výši nájmu. Právě tyto poměry určují, jak “moc drahé” jsou reality pro bydlení nebo pro investici a následný pronájem. A zatímco ceny nemovitostí jdou lehce dolů, mzdová dynamika i růst nájemného v posledním roce naopak zrychlil. I proto jsme odhadovali, že relativní “nadhodnocenost” českých nemovitostí (podle dat Eurostatu) poklesla z více než 20% na začátku roku 2022 na zhruba 10% v prvním kvartále 2023. Další pokles cen bytů ukazuje, že míra nadhodnocení pravděpodobně poklesla dál i v druhém kvartále. Při pohledu do budcoucna předpokládáme, že korekce reálná korekce na realitním trhu bude pokračovat - již k tomu však nemusíme vidět (zejména v roce 2024) další výraznější nominální pokles cen nemovitostí. Proč? Máme pro to minimálně tři dobré argumenty.

Za prvé, pro pokračující reálnou korekci postačí, když nominální ceny nemovitostí budou stagnovat, nebo alespoň porostou pomaleji než mzdy a nájemné. Při napjatém trhu práce a trhu s nájemním bydlením je přitom relativně pravděpodobné, že mzdy i nájmy porostou spíše rychleji (tedy nad dlouhodobým průměrem).

Za druhé, s klesající inflací předpokládáme, že v roce 2024 začne opět pozvolna růst reálná mzda. To by se při relativně vysoké míře úspor vyšších příjmových skupin mělo projevit buď v nárůstu spotřeby (u vyšších příjmových skupin zejména služby), nebo ve vyšších investicích - tedy i na realitním trhu.

A za třetí, investice do nemovitostí krom atraktivnějšího výnosu z nájemného (oproti situaci před 2-3 lety) mohou nakonec rozpohybovat i sázky na nižší domácí úrokové sazby. Ty už ostatně v srpnu podle posledního hypomonitoru přispěly jak k meziměsíčnímu, tak i meziroční nárůstu objemu nově poskytnutých hypoték (o 40%).