Tuzemské komerční investice táhnou kanceláře a maloobchod

• Ve třetím čtvrtletí 2022 dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí na českém realitním trhu celkové hodnoty 368 milionů EUR. Po silném prvním kvartálu, kdy bylo proinvestováno 900 milionů EUR, je na trhu již druhé čtvrtletí po sobě patrné výrazné snížení investičních aktivit.
• Investice do nemovitostí se ve třetím čtvrtletí týkaly prakticky jen kanceláří a maloobchodu. Mezi nejaktivnější investory ve 3. čtvrtletí patřili s nadpolovičním podílem opět tuzemští zájemci o investice.
• Po mírném navýšení výnosů v prvním kvartále došlo ve druhém čtvrtletí k jejich stabilizaci napříč všemi sektory. Ve třetím kvartále výnosy dle očekávání reagovaly na ztížení podmínek pro získání financování a výsledkem byl jejich nárůst.
• Poptávka po prémiových nemovitostech stále silně převyšuje nabídku, nicméně nově je na trhu větší množství developerských projektů v různých stadiích přípravy.

Během třetího čtvrtletí 2022 přesáhly investice do komerčních nemovitostí 368 milionů EUR, což je téměř stejný výsledek v porovnání s předchozím obdobím. Je však zapotřebí dodat, že přes 60 % těchto investic tvořily přesuny nemovitostí mezi jednotlivými investorskými skupinami. Jedná se o sílící trend posledních let, typickým příkladem je prodej z uzavřeného fondu kvalifikovaných investorů do retailového fondu stejné skupiny.

Za první tři čtvrtletí tohoto roku objem investic dosáhl 1,68 miliardy EUR, meziročně vzrostl o 35 %. Na trhu je však patrný pokles aktivity. I přesto očekáváme, že objem za celý rok 2022 dosáhne minimálně stejného objemu jako v loňském roce, tedy necelé dvě miliardy EUR.

„Trh se v současnosti nachází v jakési „vyčkávací“ fázi. Kvůli tomu se na něj oproti minulosti dostává výrazně méně nemovitostí. Vzhledem k tomu, že došlo k výraznému zdražení financování, a to již i v eurech, je nutná korekce výnosů směrem nahoru. Pokud nejsou vlastníci nemovitostí pod tlakem, tak si nemovitosti nechávají. V případě, že mají nemovitost plně pronajatou, počítají i s valorizací nájemného, což může být vzhledem k letošní míře inflace relativně zajímavé navýšení příjmů a tím pádem i další důvod, proč v současné době nemovitosti neprodávat. Nicméně stále vidíme velký zájem jak domácích, tak zahraničních investorů o kvalitní reality v zavedených lokalitách. Výrazně vyšší aktivitu vidíme v oblasti prodeje pozemků a developerských projektů v různých stadiích připravenosti. Je to způsobeno tím, že na řadu menších hráčů na trhu dopadá růst cen vstupů – práce a stavebních materiálů a výrazně vyšší cena financování, kvůli čemuž se pro ně development stal za současné situace nerentabilní“, komentuje aktuální situaci na trhu komerčních nemovitostí David Sajner, partner společnosti Knight Frank.

Významné investiční transakce

Největší realitní transakcí 3. čtvrtletí byla koupě portfolia maloobchodních nemovitostí rakouskou firmou Immofinanz od CPI Property Group za 191 milionů EUR, přičemž se jednalo o 36 nemovitostí v ČR a v Polsku. Odhadovaný podíl české části portfolia přesahuje 180 milionů EUR.

Na trhu přetrvává nedostatek vhodných nemovitostí, zejména těch prémiových, o něž je stále zájem. Na druhou stranu evidujeme na trhu stále více developerských projektů v různé fázi příprav, od pozemků až
po projekty se stavebním povolením. Zejména v případě výrobních a logistických nemovitostí je to v současné době jedna z mála příležitostí, jak si zajistit vhodné prostory. Potenciální kupující se rekrutují i z řad koncových uživatelů, kteří mají s provozem takovýchto nemovitostí minimální zkušenosti, případně pro ně nemají vhodný personál. U takových kupujících lze pak po dokončení nemovitostí očekávat zpětný pronájem, tedy tzv. sale & leaseback.

Přehled významných transakcí v 3. čtvrtletí 2022

Zdroj: Knight Frank

Očekávání dalšího vývoje

Podle nejnovějšího odhadu vzrostl hrubý domácí produkt meziročně o 3,7 %. V prvním pololetí tak pokračoval, navzdory nepříznivým okolnostem, ekonomický růst. Pro druhé pololetí roku se však očekává, že na výkon ekonomiky bude mít velký dopad vysoká míra inflace a dojde tak ke zpomalení. I přesto však Ministerstvo financí ČR očekává, že za celý rok 2022 zůstane ekonomika v růstu o 2,2 %. Pro rok 2023 pak očekává MF ČR další zpomalení na 1,1 %, jelikož domácnosti se budou potýkat s dopady růstu cen zboží a služeb.

Na trhu práce je i nadále nedostatek pracovníků, a to prakticky ve všech odvětvích. Během letních měsíců byl trh práce ovlivněn sezónními pracemi a v srpnu tak byl podíl nezaměstnaných 2,5 %, meziročně o 0,4procentního bodu níže. I vzhledem k zhoršenému ekonomickému výhledu očekáváme, že v následujících měsících bude nezaměstnanost mírně narůstat.

Výnosy u 10letých státních dluhopisů po dosažení hodnoty 5,12 % na konci června dvakrát po sobě poklesly. Na konci srpna byla hodnota 4,11 % a dostaly se tak pod úroveň nejnižších výnosů u prémiových nemovitostí, které ještě v červnu překonávaly. Z hlediska investic do nemovitostí je to dobrá zpráva, jelikož výnosy ze státních dluhopisů mnozí potenciální investoři považují za benchmark, kam uložit své prostředky ke zhodnocení.

Knight Frank & Rutley byl založen v Anglii v roce 1896 jako společnost zabývající se oceňováním a aukcemi. Dnes je Knight Frank považován za silného hráče na poli poradců oblasti komerčních a rezidenčních nemovitostí. Celosvětová síť zahrnuje 488 poboček v 57 zemích napříč 6 kontinenty a více než 20 000 profesionálů.
Společnost Knight Frank se za dobu svého působení v České republice stala jednou z předních společností v oblastech realitního poradenství, správy nemovitostí, pronájmů kanceláří, oceňování majetku, výzkumu trhu a mezinárodního investičního poradenství. Již více než 30 let poskytuje na českém realitním trhu poradenství majitelům a investorům nemovitostí, developerům a korporátním nájemcům.