(De)Regulovat? - tržní nájemné je nadhodnocené ! - Diskuze, názory, doporučení a hodnocení

Uvedený článek má podle mého názoru několik mezer jak ve výchozích předpokladech, tak v interpretaci výpočtů.

 

Autoři článku předpokládají vstupní investici 50 mil. Kč se záměrem získat 3,5% ročního výnosu. Předpokládají náklady pouze na správu a údržbu nemovitosti ve výši 2,2% ročně. Dále předpokládají zhodnocení nemovitosti vlivem inflace 2% ročně.

 

Autoři zcela opomíjejí nedůležitější část investičních nákladů a to je náklad na zajištění finančních prostředků. Když pomineme takové absurdity, jako praní špinavých peněz,dotaci nebo nález uvedené částky v krabici od bot (jak se to podařilo panu Srbovi) zbývá jediná možnost – půjčit si peníze v bance. Banka Vám půjčí v současné době za 5,3% a kromě toho může vyžadovat i další záruky, které mohou vyvolat další náklady jako např. pojištění proti neschopnosti splácet úvěr.

 

Další náklad na který autoři článku zapomněli je daň z příjmu ve výši 30% o který se snižuje roční výnos.

 

Pokud výpočet opravíme o tyto údaje vyjde nám minimální  výše nájemného 9% (5,3%+2,2%+3,5%-2%) z reprodukční ceny, tedy při ceně 25tis./m2 by bylo nájemné 2250Kč/m2/ročně t.j 187,5Kč/m2/měsíčně.

 

Autoři se ptají, kde vznikají ztráty majitelů a dělá jim docela problém tento rozdíl nalézt tam, kde skutečně existuje. Rozdíl mezi vypočteným nájemným (mě vyšlo 187,- Kč/m2, autorům 155,- Kč/m2) 187,-Kč/m2 a 17,-Kč/m2 (průměrné reg. nájemné) zůstává zřejmě autorům z neznámého důvodu utajen. Místo toho hledají takové argumenty jako nedostatek kapitálu nebo nedostatek etiky. Přitom banky se předhánějí v nabídkách volných finančních prostředků.

 

Autoři se podivují na tím, že stát a obce jsou údajně ziskové, zatímco soukromí majitelé jsou ztrátoví. Domnívám se, že autoři nezohlednili ve svých úvahách fakt, že obce dostali většinou bytové domy bezúplatným převodem a netrápí je financování úroků ani splátky úvěrů. O tom, že stát je při správě svých bytových domů ziskový, bych se rád nechal přesvědčit například v případě ubytování poslanců v nedávno rekonstruovaném domě ve Sněmovní ulici.

 

Uvedené mylné předpoklady a chybné úvahy vedou potom autory logicky k chybnému závěru, že regulace nájemného i nadále potřebná a užitečná.

Už se nedivím, že je tu takový zadlužený socialistický bordel, když ekonomy učí sociální inženýr a v průmyslu podniká ten, kdo absolutně nechápe princip podnikání.

a ne teoretik!

Tento pan Urbanek je opravdove neprofesionalni hovado, ktere potvrzuje vyrok B. Shaw a to, ze ten kdo zna, ten pracuje a ten kdo nezna, ten uci (poucuke).

Nevim jakym pravem majitelum a podnikatelum tento ignorant radi a poucuje o necem, o cem sam nevi a nema ani zdani!

At mi rekne, z ceho majitel ma platit nedoplatky sluzeb najemniku, kteri vedome vyuzivaji zkorumpovaneho komunistickeho zrizeni a legislativy, ktera je drazsi, nez zaplatit za tu komunistickou svoloc rovnou ze sveho! Po zdaneni ze sveho, protoze jak znamo, nedoplatky za sluzby si vlastnik nemuze odecist z dani! Ale jdou z vlastnich zdroju.

Dale, jak muze tento idiot a katedra VSE tvrdit a vychazet z predpokladu, ze majitel musi cekat na navratnost investice 30 let a pocitat urokovou sazbu 3.5%? Kde na to tito hovada vystudovany v ceskych skolach prisli?  Co rikali tyto hovada restituentum v 1991 kdy byla urokova sazba snadno 10%.

A kdo dnes nekomu dnes pujci penize za 3.5%? A kdo je nekomu pujci za rok, kdy tahle zeme se bude kroutit v bilionovem zadluzeni a neschopna splacet prislusenstvi tohoto narodniho dluhu? Ti co dnes vladnou a podporuji je, jsou stejni vlastizradci jako byli komuniste.

Jak muze nekdo dnes tvrdit, ze majitel na restitoavanem komunisty vybydlenem dome muze vydelavat, kdyz za regulovanou garsonku ma prijem 1004 Kc a jen zamek do dveri stoji v Bauhausu 1800 Kc? Kde tito lide, co tvrdi tyto hovadiny, dnes ziji? V parlamementu a davaji si polivcicku za 10 korun? Asi ano.

Dnes mame ministra MMR Paroubka, ktery nicemu nerozumi a nakonec mu nezbylo nic jineho, nez se schovat pro svoji neschopnost za urad statu a pred tim magistratu. A ten bude narodu vypravet o slove rentabulita.

Tahle socanska zlodejska, ustavni zakony neuznavajici prolhana svoloc nikomu z nas nezarucuje, ze za par let az domy dame do poradku, je zase neukradne! A tito nam rikaji, ze mame investovat na 30 let? At to rikaji vodarnam, plynarnam a CEZu! A uvidi drsnou reakci.

Tento narod je tupy a ac mozna vzdelany, tak neschopny se branit svinstvu.  A to umeni svinstva v rukach socanu se zde stale a opakovane procvicuje. Je to rana vsem slusnym lidem. Je to urazka clovecenstva.

A nejhorsi na tom je, ze to svintvo nekolika nejvetsim podvodnikum platime my z nasich dani.  Proto mne nejvice rozesmala poznamka blbce Paroubka, ktery rekl, ze 3/4 naroda souhlasi s regulaci.  Ten arogantni blbec uz ani necte zakony a rozhodnuti ustavniho soudu.   

At zije na vecne casy ta uprimnost nasich falesnych svini.

A prominte, na tyto lidi se tezko hledaji slusna jmena. Bylo by to neslusne zhanobeni vyznamu slova ...

Mno, se mnou už ty zvratky všech těch duševních impotentů prakticky vůbec nepohnou, ale před pár dny mi padnul do oka tento článek, takže jsem si opět po dlouhé době musel odplivnout, dokonce 2x. Myslím, že odborář Falbr s velkým náskokem vyhraje titul "Hulvát roku 2004". Skoč do zdi, ty pako vylízaný...! http://zpravy.idnes.cz/domaci.asp?r=domaci&c=A040913_113823_domaci_lkr&t=A040913_113823_domaci_lkr&r2=domaci

Vážený pane,

 

 děkuji Vám za příspěvek,který byl vulgární ale správný a plně se s ním ztotožňuji. Na hrubý pytel -hrubá záplata. Nic jiného si ta svoloč nezaslouží!Domnívám se, že jsme slušný člověk a  spořádaný občan ale ty plky pana Paroubka,Urbana jsou dementní a zřejmě jenom buran může být v politice..

Já se nezlobím, souhlasím-

Regulace nájemného je nejen naprosto amorální a devastuje morálku ve společnosti, ale z  právního hlediska se jedná o naprosto jasný příklad zločinného spiknutí s přitěžujícími okolnostmi /plánovité jednání ve skupině s cílem obrovského fin. zisku/ MF a MMR /potažmo vlády/ ČR s částí parlamentu, hnutí SON v čele s trapnou postqvou křečka, soudnictví a části mediální sféry s cílem perzekovat a okrádat bezpříkladně část obyvatel a bezdůvodně značně fin. protěžovat jinou /většinou aktivistů bývalého režimu/ skupinu obyvatel. Také je zájem o voličské hlasy této skupiny.

Tato situace je uměle živena a udržována, démonizována a majitelé jsou společensky i soudně persekvováni.

Přitom o žádný problém nejde. Ta malá skupina sociálních případů - o tu by se jistě rádi postarali majitelé domů ve vlastní režii a stát by to nestálo nic. Jestliže bydlení není problémem pro 80 % obyvatel v tržních podmínkách, tak nemůže být a ni problémem /při stejné struktůře nájemníků/  pro ostatních 20% obyvatel. Jediný problém je, aby nějaká vláda našla sílu tento zločinný stav zlikvidovat, toto neexistuje nikde na světě. Podivuji se té drzosti regulovaných aktivistů, že neustále omílají nesmysly, že je bydlení zvláštní statek a pořád propočítávají jakésy nesmyslné a vědomě lživé propočty a výtěžnosti. Daleko nejmimořádnějším statkem je obživa a nedovedu si ani představit /ani by si to tito aktivisti nedovolili/ že by takto komentovali a propočítávali potraviny, energii a iné k životu nezbytné komodity.

Tady pomohou jenom žaloby na uvedené tr. činy a o náhradu škod a ušlých zisků, ale ne v tomto zkorumpovaném bordelu, ale u Evropských soudů - a jsou již předem vyhrány!! Příkladem mohou být soukromí zemědělci

Uvedu konkrétní případ: Dům v památkové rezervaci Unesco, okresní město, 2 byty 3+1, první kategorie, po 90 m2, bydlení na velmi dobré adrese. Maximální povolený regulovaný nájem z celého domu 2600 Kč měsíčně.Za 11 let investováno 1.500.000 Kč a několik tisíc hodin vlastní práce, zanedbanost domu (fasáda, statika, podlahové krytiny, pavlač, sklepní prostory) odhadem další 2.000.000 Kč. Může na tomto konkrétním případě autor dokumentovat, jakým způsobem pokryje 2600 Kč měsíčně náklady (připusťme velkoryse, že zanedbanost vznikala 100 let) a co zbude jako přiměřený zisk z pronájmu? A zda je etické, že jedním regulovaným nájemníkem je realitní makléř, který nemá problém si bydlení vyřešit, ale chápe nájemní smlouvu jako poukázku na zakoupení náhradního bytu majitelem? A co se týká údajného tvrzení obcí, že regulovaný nájem stačí na provoz a opravy bytového fondu, toto jsem zatím slyšel pouze od ministerstva financí, které v boji za udržení regulovaného nájemného neváhá použít libovolné prostředky včetně podvádění Ústavního soudu. Od zastupitelů obcí jsem slyšel pravý opak.

... jedním z úhlených kamenů je, že regulace platí jen pro určité nájemní smlouvy, ne pro všechny. Těmi určitými nájemními smlouvami jsou smlouvy pozůstalé po spojeném úsilí wehrmachtu a komunistů. Pokud je vzorec pro regulaci "spravedlivý", měl by, jako všechny spravedlivé zákony platit pro všechny.

Autorovy vyšlo "správné" nájemné v prvním roce 155Kč za m2.Regulované nájemné je v Brně 27Kč za m2, v Praze o něco víc, tedy 4-6x míň, což se podle autora už přibližuje. Ono to ale naopak znamená, že nájemné by mělo být 4 až 6x větší než nyní regulované!!

... trvalého růstu ceny nemovitosti, podložený 10i lety ovlivněnými růstem z ceny kdy nemovitost obsazená nájemníky v Praze na Žižkově se prodávala za stokoruny za metr čtvereční, k ceně dnešní, kdy se prodává za 1/3 - 1/2 tržní ceny. Že podobný předpoklad zůstane v případě odchodu většího množství neodekretovanců na západ nenaplněn se můžeme lehce přesvědčit v bývalé NDR. Cena panelového domu je tam ledaskde záporná - je dána náklady, které je majitel povinen vynaložit na ekologickou likvidaci domu.

V takto provedených podrobných úvahách nevidím ještě podstatné věci jako je daně z nájmu odvedené státu proti nyní 50 letým odpisům + náklady na údržbu.

Autoři předpokládají, že se chováš jako oni, tedy daně z příjmu neplatíš. Podobně neplatíš daň z nemovitostí. Autoři, co by znalci, též předpokládají plnou obsazenost nemovitosti po celou dobu její životnosti a stoprocentní platební morálku nájemníků, respektive rychlé a efektivní soudnictví. Jinak pokud vezmu čísla pánů autorů, tedy 25 tisíc/m2 jako výchozí cenu, respektive 50 tisíc/m2 vzhledem k tomu, že fakturuji jen polovinu z celkové plochy domu, "nespekulativní zisk" 3,5% snížený o 2% o která se zhodnotí nemovitost sama, tj. pro majitele dostávám 1,5% + 2,2% na opravy, bude to celkem 3,7% ročně z ceny nemovitosti. Při 50 tis/m2 a bytu o velikosti 50 m mi nájemné vyjde na 7708 Kč měsíčně. Tvrzení autoraů, že se regulované nájemné této částce blíží, neodpovídá skutečnosti. Naopak tržní nájemné, které zahrnuje zpravidla i topení (cca 1800 měsíčně na uvedený byt) se k té ceně 9500 Kč blíží podstatně víc. No, kdyby se skokem uvolnily ceny na autory uvedenou úroveň před tím, než obce stihnou byty prodat, byli by další úvahy o způsobu regulace bezpředmětné. Bytů je totiž nadbytek.

Po dlouhé době rozumný a racionální příspěvek. Jsem zvědav jak začnou ječet několik spekulantů a osoby typu páně Delin(g)a.

... doufám, že nebudeš nic namítat, pokud ti do tebou pronajímaného bytu dáme potřebného podnájemníka, který ti pomůže snížit výdaje za bydlení a navíc zvýší tvé sociálně-komunikační schopnosti.

... nechápu, proč navštěvujete stránky určené sponzorům kapitálového trhu a raději si nekoupíte dům s odekretovanci. Ten získáte za 1/2 nebo 1/3 ceny domu "prázdného". Takže pokud věříte tezi, že regulované nájemné je již téměř ziskové, pak pokud koupíte dům za 1/2 nebo 1/3 bude ziskový bohatě. Z nadvýnosu pak můžete pořádat semináře pro bezdomovce, kde jim vysvětlíte, proč je správné, že příslušník kasty odekretované má dědičný nárok na regulované nájemné, kdežto příslušník nižší kasty takový nárok nemá.

Tady bych rád přispěl také já svou kapkou. Nadhodnocené není totiž jen tržní nájemné, ale také mzdy! Vždyť počítejte se mnou: miska rýže 2 Kč a miska ovesné kaše 2 Kč denně; hlávka zelí 10 Kč, svazeček mrkve 8 Kč a litr mléka 12 Kč jednou týdně, balení špenátu 12 Kč jednou za měsíc zajistí pracovníkovi biologicky plnohodnotnou stravu. Spací pytel á 600, nepromokavá plachta á 90 a máme plnohodnotné bydlení na jeden rok. Vatovaný kabát, dvě košile, kalhoty, holinky a onuce, to máme dalších 1500 Kč. Ekonomicky odůvodněné náklady na pracovní sílu jsou tedy ve výši pod 15 Kč denně. Na rozdíl od autora článku zde argument, že cena pracovní síly je nadhodnocená poměrně podrobný výpočet a je tedy možné diskutovat o tom, zda a jak jsou které položky vyčísleny.

Dobry priklad. :-). Autor clanku je myslim tak trochu komunista.

... vyvolávají zbytečně nepříznivé reakce. Odvolávání se na mzdy v zahraničí a případná srovnání tady nekulhají, ale jsou zcela nepoužitelná: zaměstnance zatím nedovážíme!