CPI PG: Odpis hodnoty realit kvůli vývoji cen, zadluženost se drží poblíž 50 %

Realitní společnost CPI Property Group (CPI PG) reportovala za r. 2023 růst čistého nájemního výnosu o 25,9 % r/r na 796 mil. EUR, kde za většinou růstu stály ještě významné akvizice společností Immofinanz a S-Immo z r. 2022. Růst nájemného z již existujících ploch činil 7,9 % r/r, hlavně díky indexaci nájemného v důsledku inflace. Obsazenost ploch zůstala na solidních 92,1 % (92,8 % v r. 2022). Kvůli poklesu cen nemovitostí nicméně společnost musela z hodnoty investičního portfolia odepsat 1,14 mld. EUR (cca 6 % celkové hodnoty), a to především na portfoliu kanceláří v Berlíně (cca polovina odpisu) a dále na portfoliích Immofinanz a S-Immo. Odpis hodnoty tak byl hlavním důvodem, proč společnost reportovala provozní ztrátu -487 mil. EUR (o rok dříve +702 mil.) a čistou ztrátu z pokračujících operací -877,5 mil. EUR (vs. +558 v r. 2022). Podotýkáme, že jde o účetní položku, která neovlivňuje hotovostní toky.

Právě kvůli odpisu hodnoty stoupl ukazatel zadlužení Loan-to-Value (LTV) meziročně z 50,9 na 52,3 %. Společnost však uvedla, že při zahrnutí dalších podepsaných divestic by tento ukazatel nyní činil 49,8 %. Celkově CPI PG podepsala od srpna 2022 divestice za 2 mld. EUR, přičemž 900 mil. EUR z těchto divestic již bylo nebo bude dokončeno v 1. polovině letošního roku. Tempo divestic je mírně napřed oproti plánu, který počítal s odprodejem 2 mld. EUR aktiv do srpna letošního roku. Aby bylo dále redukováno zadlužení a byl udržen investiční rating, management vyčlenil další 2 mld. EUR aktiv k prodeji během příštích 12-24 měsíců. Ukazatel úrokového krytí klesl na 2,5x z 3,2x o rok dříve, což ale bylo z velké části dáno placením úroků z překlenovacího akvizičního úvěru. Ten by měl být doplacen letos do poloviny roku. Management CPI PG také uvedl, že potenciální kapitálový vstup Apollo Funds do berlínského portfolia GSG za 450 mil. EUR čeká na dokončení dokumentace. Podobně skupina uvažuje o získání akciových investorů v Polsku a Itálii. Výsledky CPI PG byly výrazně ovlivněny odpisem hodnoty aktiv, který vychází z tržního vývoje cen a který svým tempem podle nás nebyl překvapivý. Vzhledem k tomu, že firma díky oznámeným divesticím udržuje zadluženost v těsné blízkosti 50 % a že oznámila další divestice, hodnotíme výsledky neutrálně.