Dosáhl český trh industriálních nemovitostí již svého vrcholu?

· Ve většině parametrů se vývoj trhu loni zpomalil

· Hodnoty jsou však stále příznivé, trhu se daří

· Spíše než o zhoršení jde o návrat k normálu

· K poklesu došlo v celém regionu, Česko má však
nejnižší neobsazenost a nejvíce plochy na obyvatele

Vývoj industriálního trhu v Česku loni po letech růstu do určité míry zpomalil, jedná se však spíše o návrat k normálu po rekordní aktivitě z let 2021 a 2022. Rok 2023 přinesl meziroční zdvojnásobení hodnoty neobsazenosti průmyslových a logistických prostor na 1,8 %, celková poptávka meziročně klesla o 31 %. Výstavba nových hal oproti roku 2022 zpomalila a nájmy meziročně rostly již jen mírně, o 3 %. V rámci regionu střední a východní Evropy [1] je na tom však Česko dobře: ke zpomalení trhu dochází ve všech zemích CEE a například neobsazenost je u nás nejnižší, ploch na obyvatele máme nejvíce. Podrobný přehled o industriálním trhu v Česku nabízí nová interaktivní industriální mapa realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield.

V CEE máme pětinu plochy a nejnižší neobsazenost

Celková rozloha industriálních (tedy výrobních a logistických) prostor v regionu střední a východní Evropy ke konci roku 2023 činila téměř 61,5 milionu m². Česko se na této ploše podílí 19 %, tedy 11,7 milionu m². V přepočtu na 1 000 obyvatel máme těchto ploch 1 104 m², z celého regionu nejvíce.

Industriální haly jsou v Česku nadále velmi dobře obsazené: míra jejich neobsazenosti se v posledních letech pohybovala kolem jednoho procenta, na konci loňského roku mírně vzrostla na 1,8 % - což je však stále velmi dobrý poměr a nejlepší výsledek ze srovnávaných zemí.

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Důvodem nárůstu neobsazenosti v Česku je především korekce určitých sektorů, které po překotném růstu zaznamenávají stagnaci, či dokonce pokles, jako to lze velmi dobře pozorovat například v segmentu e-commerce. Dalšími příčinami mohou být zefektivňování skladovacích procesů, slučování více skladů do jednoho místa nebo přesouvání kapacit do jiných zemí.“

Tabulka 1: Celková plocha a míra neobsazenosti industriálních ploch v zemích CEE (Q4 2023)

Země	Celková plocha (m2)	Míra neobsazenosti	Podíl na celkových plochách v CEE	Plocha na 1 000 obyvatel
Česká republika	11 707 500	1,8%	19 %	1 104
Polsko	31 695 300	7,4%	52 %	862
Maďarsko	5 090 600	7,7%	8 %	522
Slovensko	3 999 100	3,6%	7 %	735
Rumunsko	7 003 500	4,9%	11 %	367
Bulharsko*	1 991 800	2,3%	3 %	287
Celkem v CEE	61,487,800	5.7%		694
* pouze Sofie

Zdroj: Cushman & Wakefield

Staví se méně než loni

Objem nově dokončených industriálních ploch u nás loni meziročně mírně klesl, rok 2022 byl v tomto směru ale rekordní. V dlouhodobém srovnání se s loňskými 921 tisíci m² stále pohybujeme nad desetiletým i pětiletým průměrem (623, respektive 722 tisíc m²). Meziroční pokles výstavby loni zaznamenaly i další země CEE, s výjimkou Maďarska a Bulharska.

Ve výstavbě bylo v České republice na konci loňského čtvrtého čtvrtletí také méně ploch než v roce předchozím, šlo o 981 tisíc m². Podobně jako u ploch dokončených je údaj ale stále nad dlouhodobým i pětiletým průměrem (550, respektive 752 tisíc m²) a pokles zaznamenala většina zemí regionu kromě Slovenska a Rumunska. Nejvíce se staví v Polsku, ale i tam od roku 2021 objem ploch ve výstavbě postupně klesá.

Poptávka klesla o třetinu

Hrubá realizovaná poptávka po industriálních prostorách loni meziročně klesla ve většině zemí regionu, v Česku nejvíce: o 31 %.

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Výrazný pokles poptávky je způsobený hlavně jejím nezvykle vysokým objemem v letech 2021 a 2022, kdy trh reagoval na nárůst e-commerce související s pandemií. Ve srovnání s pětiletým průměrem v předcovidovém období je však poptávka roku 2023 stále vyšší: 1,52 milionu m² oproti 1,46 milionu m² v letech 2015 až 2019. Spíše než o pokles jde tedy o návrat k normálu z předchozích extrémních hodnot.“

V rekordních letech 2021 a 2022 se e-commerce na hrubé realizované poptávce podílela 10 %, loni to byla necelá 3 %. Zdá se, že tento segment již dosáhl svého vrcholu, a tak i jeho potřeba skladovacích prostor bude do budoucna spíše stagnovat, a to v závislosti na maloobchodní poptávce od koncových spotřebitelů.

Nájemné rostlo už jen mírně

Na dvou největších industriálních trzích v CEE došlo za posledních pět let k velmi výraznému nárůstu nejvyššího dosahovaného nájemného: v Polsku o 71 %, v Česku dokonce o 82 %. Loni se u nás růst nájmů již ale zpomalil: jeho hodnota dosáhla 7,75 eur za m² a měsíc, což je meziroční zvýšení pouze o 3 %.

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Například v Polsku je růst nájemného stále výrazný, naposledy šlo o 20 %. Tamní trh se totiž dlouhodobě pohyboval na velmi nízkých hodnotách, které byly dány především výrazným očekáváním při investičním zhodnocení nemovitostí, nízkými stavebními náklady a odlišnými stavebními normami, dostatečnou nabídkou pozemků a jednodušším povolovacím procesem.“

Český trh je nadále atraktivní a perspektivní

Český trh s industriálními prostory nyní čeká stabilizace. Stále se však v rámci odvětví komerčních nemovitostí jedná o velmi zdravý sektor. Poptávka se postupně mění, nadále silná zůstává v oblasti logistiky, nově se začíná prosazovat zájem výrobních společností o umístění svých provozů do našeho regionu. Obvykle se jedná o závody, které potřebují kvalifikovanou pracovní sílu, a nabízí tak zajímavá pracovní místa. Firmy se rozhlíží pro regionech, kde již podobné areály fungují a mohou na ně navázat. Z hlediska poptávky se tak jedná o oblasti, které jsou blízko finálním trhům (Německo, Rakousko) či již tradičně o sever Moravy.

Z pohledu investorů jde o atraktivní produkt, který dokáže vhodně diverzifikovat míru rizika investic do dalších odvětví komerčních nemovitostí. Vhodných industriálních projektů k investici se však u nás nabízí velmi málo, jelikož se vlastnictví soustředí v rukou dlouhodobých majitelů, kteří tyto nemovitosti jen neradi prodávají.

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Kompletní a aktuální přehled o českém industriálním trhu přináší nové vydání naší interaktivní digitální mapy, která hráčům na trhu komerčních nemovitostí pomůže zorientovat se ve zdejších 18 hlavních industriálních zónách a 219 parcích a sledovat, jak se trh průběžně vyvíjí.“

---

[1] Pro účely tohoto srovnání zahrnuje region CEE Bulharsko, Českou republiku, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko.