Změny v oblasti nemovitostí jsou nejen nevyhnutelné, ale nabízejí příležitost vyvíjet se. Pro spotřebitele, kteří se snaží zorientovat ve složitých procesech nákupu a prodeje, je proto přístup k informacím zásadní. Naše čtvrtletní aktuální informace z trhů nabízejí nejnovější poznatky o evropském trhu s bydlením, které vycházejí z rozhovorů s regionálními vlastníky a regionálními řediteli, a dále z údajů o celoevropském trhu s podrobnostmi o konkrétních klíčových trzích. Zpráva Poznatky o evropském bydlení bude sloužit jako vodítko k pochopení současného vývoje na trhu, které kupujícím i prodávajícím ukazuje cestu ve světě nemovitostí.

Shrnutí generálního ředitele RE/MAX Europe Michaela Polzlera

Jak se zorientovat v nové ekonomické realitě

V kontextu probíhajících ekonomických změn se evropský index cen obytných nemovitostí stává jedním z klíčových ukazatelů dynamického trhu s bydlením. Zejména je zajímavé, že vývoj indexu byl poprvé od roku 2014 záporný, což se projevilo zejména v zemích, jako je Německo a Česká republika. Současně se normalizuje inflace v EU, která dosahuje 2,9 % – po historickém maximu 10,7 % z října 2022, což je nejvyšší míra inflace od založení EU.

Evropská centrální banka podniká kroky k řešení inflace, přičemž zvýšení úrokových sazeb o 0,25 % v září 2023 představuje pro trh novou výzvu. Jedná se o desáté zvýšení sazeb v řadě, a úroková sazba se tím vrací na úroveň období krátce po roce 2000. Ačkoli úrokové sazby v uplynulém desetiletí rostly a v říjnu 2023 dosáhly u desetileté fixní sazby 4,01 % a u patnáctileté fixní sazby 4,16 %, současné sazby se v třicetiletém kontextu považují za atraktivní. Dopad těchto změn se však v jednotlivých regionech liší, což má vliv na změny v poptávce a cenách nemovitostí.

Charakteristiky nabídkových cen v Evropě

Evropský trh s nemovitostmi vykazuje dynamické rozdíly v nabídkových cenách, pro něž jsou určující zeměpisné oblasti, typy nemovitostí a segmenty trhu. Ve třetím čtvrtletí vládla v Německu, Itálii a Portugalsku stabilita, zatímco ve Francii a Španělsku došlo k poklesu. V úhrnu platí, že nabídkové ceny v městských oblastech a velkých městech v tomto čtvrtletí mírně poklesly, nicméně výrazný meziroční růst naznačuje dlouhodobý vývoj směřující k cenové stabilitě. Dostupnost bydlení pro spotřebitele v Evropě značně kolísá, což poukazuje na různé cesty k vysněnému bydlení.

Měnící se dynamika nabídky a poptávky

Ačkoli je touha vlastnit nemovitost velmi rozšířená, poptávka se napříč Evropou liší. Regionální rozdíly jsou patrné i v rámci jednotlivých zemí, kdy městská centra se ve srovnání s ostatními regiony vyznačují vyšší poptávkou. K rozdílům v poptávce přispívají specifické typy a segmenty nemovitostí, nicméně poptávka po dvou až třípokojových bytech zůstává v Evropě stabilní, což naznačuje, že tento typ bydlení je trvale upřednostňován. Vliv zahraničních kupujících, zejména ze zámoří, rozšiřuje dynamiku poptávky o další faktor, který ovlivňuje ceny nemovitostí a mění evropskou realitní scénu. Na druhou stranu klesá počet realitních transakcí a nabídky zůstávají na trhu déle než dříve.

Posun směrem k nájemnímu bydlení pokračuje

Zpřísněné podmínky poskytování úvěrů a vyvíjející se dynamika trhu směřují kupující k pronájmu nemovitostí, což je patrné z nárůstu počtu nájemců v posledním desetiletí. Tento posun poptávky směrem k pronájmu nemovitostí dále přispívá k mírnému nárůstu nabídkových cen, což podtrhuje celkové výzvy na trhu.

Nabídkové ceny pronájmů

Překonání ekonomických problémů je pro spotřebitele jen začátek. Kupující se potýkají se slábnoucí nabídkou dostupných nemovitostí, zejména novostaveb, což dokládá celkový pokles počtu stavebních povolení oproti stejnému čtvrtletí loňského roku. Zpoždění ve výstavbě zvyšuje konkurenci u stávajících nemovitostí, což nutí spotřebitele přistupovat k výběru nemovitostí pečlivěji, aby našli tu správnou nemovitost pro svou rodinu – a pro svou budoucnost.

Pro spotřebitele je obtížné zorientovat se v ekonomických problémech, přičemž vysoká inflace a prudce rostoucí úrokové sazby vytvářejí pesimistickou atmosféru. I přes tyto problémy se však objevují záblesky opatrného optimismu, které signalizují příležitosti pro spotřebitele vybavené správnými znalostmi.

Evropský index cen obytných nemovitostí

Evropský index cen obytných nemovitostí (HPI) je klíčovým nástrojem pro hodnocení dynamiky trhu s bydlením a jeho nedávný vývoj ukazuje pozoruhodné změny. Po dosažení maxima 9,8 % v prvním čtvrtletí roku 2022 se roční tempo růstu indexu HPI postupně snižuje, přičemž ve druhém čtvrtletí roku 2023 došlo ve srovnání s předchozím rokem k výraznému poklesu o 1,1 %.

Udržitelnost jako trend

Společenský posun směrem k uvědomělému vztahu k životnímu prostředí neustále mění preference v oblasti bydlení a roste poptávka po nemovitostech, které splňují zásady a postupy

udržitelnosti. Snaha EU o prosazení minimálních standardů energetické účinnosti zahrnuje standardizovaný systém hodnocení budov (A až G), který poskytuje jasný přehled o energetické účinnosti a nařizuje vlastníkům přijmout opatření, jestliže nemovitost spadá do nižší energetické třídy než D. Vlastníci obytných nemovitostí již mezitím sami reagují na tyto vyvíjející se standardy EU a plánují vlastní kroky ke zvýšení energetické účinnosti svých nemovitostí.

Závazek k odbornému vedení

V době, kdy se kupující a prodávající snaží v těchto změnách zorientovat – a při dosahování svých ekologických cílů se potýkají s ekonomickými problémy a stavebními překážkami – je podpora důvěryhodného průvodce důležitější než kdy dříve. Společnost RE/MAX Europe se zavázala poskytovat přesné a včasné informace na základě rozsáhlých analýz, znalostí z oboru a názorů odborníků z celé Evropy. Naše síť RE/MAX Europe se zaměřuje na proměňování výzev trhu v příležitosti k inovacím a je připravena vést zákazníky k úspěšné budoucnosti.

Tento pokles představuje první negativní vývoj indexu HPI od prvního čtvrtletí roku 2014, přičemž Německo zaznamenalo výrazný pokles o -9,9 % a Česká republika vykázala pokles o -2,9 %. Zároveň došlo k prudkému nárůstu v Chorvatsku o 13,7 % a ve Španělsku o 3,7 %.

Pozoruhodné je, že Turecko se tomuto trendu vymyká a ve druhém čtvrtletí roku 2023 zaznamenalo impozantní nárůst indexu HPI o 95,9 %.

Rozdíly v nabídkových cenách v jednotlivých zemích

Třetí čtvrtletí roku odhalilo různorodé trendy na trzích nemovitostí v různých zemích. Portugalsko, Německo a Itálie si udržely stabilní nabídkové ceny, zatímco Španělsko a Francie zaznamenaly pokles o -1,9 %, resp. -3,8 %.

Z širšího pohledu však meziroční analýza ukázala mírný nárůst nabídkových cen. Portugalsko, Španělsko a Francie zaznamenaly nárůst o +2,7 %, +4,3 % a +1,3 %, zatímco Itálie vykázala minimální pokles o -0,1 %. Německo zaznamenalo pokles o -2,4 % a Česká republika vykázala výrazný pokles o 9 % oproti 3. čtvrtletí 2022 a o 2 % oproti 2. čtvrtletí 2023.

Regionální trendy v nabídkových cenách

Nabídkové ceny se liší nejen mezi jednotlivými zeměmi, ale vykazují i odlišné trendy v rámci jednotlivých zemí. Vladimir Zerjavic, regionální vlastník RE/MAX Croatia, upozorňuje na regionální nuance: „Trh jako celek není tak dynamický jako před několika lety a ceny celkově stagnují, ale v Chorvatsku stále existují regiony, kde ceny mírně vzrostly.“

To se odráží i ve velkých městech na celém kontinentu. Pokud jde o Německo, ceny v Berlíně zaznamenaly od druhého do třetího čtvrtletí pokles o 3,16 %, zatímco v Hamburku došlo ve stejném období k nárůstu o 0,47 %. V Portugalsku se Porto propadlo o -1,62 %, ale Lisabon vzrostl o +1,65 %. Směrem na východ došlo v České republice k výraznému poklesu cen v Praze a Brně, a to o -7 % a -10 % oproti 3. čtvrtletí 2022, což je řadí mezi města s nejvýraznějším poklesem nabídkových cen.

Celkově zaznamenala velká města v tomto čtvrtletí pokles o 0,9 %. Meziroční srovnání však ukazuje opačný příběh, kdy došlo k souhrnnému nárůstu o 4,9 %, což naznačuje nenápadný vývoj směrem ke stabilizaci cen ve velkých evropských městech.

 

Typy nemovitostí ovlivňují dynamiku nabídkových cen

Další rozdíly lze pozorovat, pokud zkoumáme kontrastující vývoj cen bytů a rodinných domů. V České republice klesly nabídkové ceny bytů za rok o 12 %, čímž překonaly 6% pokles nabídkových cen domů. Francie vykazuje pozoruhodný kontrast, neboť ceny za metr čtvereční u bytů klesly o 3,8 %, zatímco u domů vzrostly o 5 %.

 

 

Zdroj: REMAX Europe/Poznatky o evropském bydlení