Jak si stojí české reality versus reálné mzdy a hypotéky? - Rozbřesk

Ceny bytů ve druhém kvartále dál klesaly, a to o něco výrazněji než jsme čekali. Mezikvartálně poklesy ceny bytů v celé ČR o 2,6% ( po poklesu o 3,2% v prvním kvartále) a i když jsou jen zhruba 6,5% pod svým vrcholem, reálná korekce na českém realitním trhu probíhá vcelku rychle. Při ní totiž nejde jen o absolutní nominální ceny nemovitostí, ale především o jejich poměr k průměrné mzdě a k výši nájmu. Právě tyto poměry určují jak “moc drahé” jsou reality pro bydlení nebo pro investici a následný pronájem.

A zatímco ceny nemovitostí jdou lehce dolů, mzdová dynamika i růst nájemného v posledním roce naopak zrychlil. I proto jsme odhadovali, že relativní “nadhodnocenost” českých nemovitostí (podle dat Eurostatu) poklesla z více než 20% na začátku roku 2022 na zhruba 10% v prvním kvartále 2023. Další pokles cen bytů ukazuje, že míra nadhodnocení pravděpodobně poklesla dál i v druhém kvartále. Při pohledu do budoucna předpokládáme, že korekce reálná korekce na realitním trhu bude pokračovat - již k tomu však nemusíme vidět (zejména v roce 2024) další výraznější nominální pokles cen nemovitostí.

Proč? Máme pro to minimálně tři dobré argumenty. Za prvé, pro pokračující reálnou korekci postačí, když nominální ceny nemovitostí budou stagnovat, nebo alespoň porostou pomaleji než mzdy a nájemné. Při napjatém trhu práce a trhu s nájemním bydlením je přitom relativně pravděpodobné, že mzdy i nájmy porostou spíše rychleji (tedy nad dlouhodobým průměrem).

Za druhé, s klesající inflací předpokládáme, že v roce 2024 začne opět pozvolna růst reálná mzda. To by se při relativně vysoké míře úspor vyšších příjmových skupin mělo projevit buď ve vyšší spotřebě (u vyšších příjmových skupin zejména služby), nebo ve vyšších investicích - tedy i na realitním trhu.

A za třetí, investice do nemovitostí krom atraktivnějšího výnosu z nájemného (oproti situaci před 2-3 lety) mohou nakonec rozpohybovat i sázky na nižší domácí úrokové sazby. Ty už ostatně v srpnu podle posledního hypomonitoru přispěly jak k meziměsíčnímu, tak i meziroční nárůstu objemu nově poskytnutých hypoték (o 40%).

*** TRHY ***

Koruna
Napětí na globálních trzích (prudký páteční výprodej na akciích), při kterém i “dobré” zprávy začínají být překládány jako špatné (tj.takové hovořící pro utaženější měnovou politiku) nehrají koruně do karet. Česká měna se tak drží v blízkosti 24,60 EUR/CZK. V tomto týdnu je kalendář domácích událostí spíše chudší (za to ve středu máme zasedání Fedu). Uvidíme, zda české koruně nepomohou relativně jestřábí výroky guvernéra Aleše Michla - "Zapomeňme na brzké snižování sazeb, nečekejme, že snížíme sazby v září, říjnu a podobně…".

Eurodolar
Eurodolar vstupuje do dalšího velmi důležitého týdne poté co jej nedokázalo podpořit ani další (z části neočekávané) zvýšení sazeb ze strany ECB.
Tento týden bude na řadě Fed a i když se sazby velmi pravděpodobně zvyšovat nebudou, tak trh se může oprávněně obávat, že američtí centrální bankéři vyšlou další jestřábí signály. Inflační výhled navíc komplikují rostoucí ceny ropy a stávka ve třech největších automobilkách v USA. Počítáme tedy s tím, že až do středečního zasedání Fedu zůstane dolar pod lehkým tlakem.

Akcie
Akcie problémového čínského developera China Evergrande Group dnes ztrácejí až kolem 25 procent. Reagují na zprávu, že policie zadržela některé zaměstnance firemní jednotky pro správu majetku. To by podle agentury Reuters mohlo znamenat nové vyšetřování, které by mohlo prohloubit potíže této realitní společnosti. Evergrande je nejzadluženější developerská firma na světě a je v centru krize čínského realitního sektoru. Čínský trh s nemovitostmi postihla od konce roku 2021 série nesplácených úvěrů. To otřáslo světovými trhy a vyvolalo obavy, že se negativně odrazí i v dalších sektorech.