Vývoj cen nemovitostí v době stagflace ve Spojených státech

Stagflace je ekonomický výraz, kterého se ekonomové velmi bojí. Popisuje totiž situaci, kdy přestávají platit základní makroekonomická pravidla. Jedná se o dlouhodobější slabý ekonomický růst včetně recesí doprovázený zvýšenou mírou inflace (kombinace slov stagnace a inflace). Za recesi je obecně provažováno období, kdy HDP dané ekonomiky klesá ve dvou po sobě jdoucích čtvrtletích. Většina zemí pracuje s takzvanou cílovou mírou inflace, tedy míru inflace, kterou považují za „ideální“. V České republice, Spojených státech i Evropské unii se cílová míra inflace rovná 2 %.  

V dnešní době je inflace ve výše zmíněných zemích alespoň na čtyřnásobku cílové míry inflace, Vzhledem k dalšímu vývoji je očekáváno zpomalení ekonomického růstu. O recesi se zatím nemluví, i když je z pohledu do historie velmi pravděpodobná, neboť od 2. světové války po zvyšování úrokových nenastala ve Spojených státech pouze jednou, a to v roce 1995.  Díky této kombinaci se stále více mluví o riziku možné stagflace. Největším rizikem pokračování zvýšené inflace je vznikající očekávání, že zvýšená inflace bude existovat po delší dobu, bude ještě vyšší než predikuje centrální banka. Lidé a společnosti by s ní tedy začali počítat a změnili by své chování (např. Bankovní rada ČNB toto obavu pravidelně opakuje).  

Zaměříme se na nejvíce sledovanou stagflaci – vývoj ekonomiky Spojených států v 70. letech minulého století. Zdrojem všech dat je https://fred.stlouisfed.org/ - webová stránka pobočky Fedu (centrální banky Spojených států) v St. Louis (označované jako Fred). Šedivě jsou označena období recese.  

Vývoj reálného HDP, vyjádřeno v absolutních hodnotách. V období stagflace proběhly ve Spojených státech 4 recese:  

Co se týče míry inflace, Fed v Evropě obvyklým způsobem zobrazuje pouze s ročními čísly, proto na grafu níže nejsou vidět detailnější pohyby. Standardním způsobem je přepočet na absolutní hodnotu, kde se průměrná míra inflace v letech 1981-1982 rovná 100 a data jsou dostupná na měsíční bázi (s těmito daty pracuji dále). Jedním z klíčových důvodů růstu inflace byla ceny ropy, stejně jako v posledních měsících.   

Inflaci ve Spojených státech zastavil až P. Volcker. Poté, co se v roce 1979 stal guvernérem Fedu a zvýšil úrokové sazby až na 20 % . Vždy je o několik procentních bodů udržoval nad mírou inflace a během několika let se mu podařilo inflaci snížit (zajímavé je, že on byl autorem zrušení zlatého standardu prezidentem Nixonem v roce 1971). Tato politika udržování kladných reálných úrokových sazeb platila až do finanční krize let 2008-2009. Od té doby jsou reálné úrokové sazby stanovené ČNB, Fedem nebo ECB záporné.  

Hodnoty k trhu nemovitostí, kdy níže uvedený graf vychází z reálných dat na nemovitostní trhu ve Spojených státech, ukazuje vývoj cen rezidenčních nemovitostí. Jedná se o medián cen, což v tomto případě má větší vypovídací schopnost nežli průměr. Důležitou skutečností je, že ceny nemovitostí byly až do poloviny 80. let přímou součástí míry inflace.  Růst cen nemovitostí táhl inflaci vzhůru.  

Data jsou opět dostupná na měsíční bázi.  

Tři výše uvedené grafy spojené do jednoho vypadají takto (pro zjednodušení porovnání byla na výchozí hodnota všech ukazatelů k 1. 1. 1970 nastavena jako 100 % a v dalších letech byla výše uvedený data adekvátním způsobem přepočítána): 

Jak je vidět, ekonomický růst zaostával za inflací a ta zaostávala za růstem cen nemovitostí. Jak je uvedeno výše, ceny samotných nemovitostí byly až do poloviny 80. let součástí výpočtu míry inflace. Kdyby nebyly zohledněny, inflace by vyšla nižší, aniž by se cokoliv jiného změnilo. Efektivní výhodnost investice do nemovitostí je tedy dokonce vyšší, než je na grafu vidět. V grafu z pohledu investora nejsou zahrnuty příjmy z nájemného. Pouhé držení prázdně nemovitosti bylo po zohlednění míry inflace efektivní investicí. A to i v situaci, že by ročně bylo třeba na správu nemovitosti věnovat 1 % její tržní ceny.  

Proto i v době stagflace jsou nemovitosti efektivním nástroje ochrany majetku. Existující investoři nemají důvod jejich prodeje a noví mají díky zvýšeným úrokových sazbám ztížený přístup. Zda investor bude investovat sám přímo do nemovitostí nebo bude mít raději garantovaný výnos od fondu, to záleží výhradě na něm. V delším časovém horizontu (alespoň 5 let) by měl garantovaný výnos pokrýt průměrnou inflaci za dané období.  

Jan Dvořák

Jan Dvořák působí v týmu Salutem Fund jako Head of Research a věnuje se makroekonomickým tématům a analýzám realitního trhu. Pravidelně sleduje jednotlivé trendy, které mají vliv na vývoj tuzemského i zahraničního trhu s nemovitostmi a dává je do kontextu investičních příležitostí na realitním trhu.

Během své více než 20leté praxe se pět let věnoval auditu v PwC či internímu auditu v GE Money Bank (dnes MONETA Money Bank). Patnáct let působil v oblasti kontrolingu u mezinárodní společnosti, zabýval se i kontrolingem v oblasti investic do nemovitostí. Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze a ve Velké Británii získal titul Fellow Chartered Certified Accountant.

Salutem Fund

SALUTEM FUND SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů formy akciové společnosti s proměnným kapitálem a je obchodovaný na Burze cenných papírů v Praze. Salutem Fund byl formálně založen roku 2020, v jeho portfoliu se ale nachází nemovitostní společnosti s mnohaletou historií. Patří mezi ně například Real-Vita Prostějov a.s. (www.real-vita.cz), ASPELL a. s. (www.aspell.cz), Salutem Services s. r. o. (www.salutemservices.cz), Salutem – Realitní I, s.r.o. (www.salutem-jedna.cz). Činnost Fondu dozoruje Česká národní banka. Depozitářem fondu je Československá obchodní banka, a. s., obhospodařovatelem je TILLER investiční společnost a.s. a auditorem renomovaná společnost NEXIA AP a. s.

Více informací na www.salutemfund.cz.