Ahlfeldt: Dávají mrakodrapy ekonomický smysl?

Před sto lety se politici v New Yorku domnívali, že vyplatit se může jen pár mrakodrapů a „vysoké budovy vyžadují mnoho věcí, které jsou neproporcionální k jejich velikosti“ (citace z Heights of Buildings Commission 1913). Gabriel Ahlfeldt a Jason M. Barr ale na stránkách VoxEU poukazují na to, že spekulace o konci mrakodrapů byly velmi předčasné. Jaký je současný pohled na „ekonomii mrakodrapů“?

Ekonomové tvrdí, že studie zabývající se expanzí měst vertikálním směrem se začaly objevovat mnohem dříve než studie zabývající se expanzí vertikální – tedy zvyšující se výškou budov. Jak přitom ukazuje následující graf, tato výška se dlouhodobě zvyšuje, podle ekonomů průměrným tempem 1,3 % ročně. Pro srovnání – globální produkt rostl za stejné období v průměru o 3,2 %.

Základní fundament mrakodrapů je jednoduchý: S rostoucí výškou čelí developeři rostoucím jednotkovým nákladům, protože vyšší budovy vyžadují složitější konstrukce, dodatečné vybavení (například výtahy) a dražší materiály. Průměrné výnosy ale podle ekonomů rostou také, a to z důvodu vyššího pohodlí a „signalizační hodnoty“ výškových budov. Takže developeři by podle teorie měli stavět budovy do výšky, v níž se mezní náklad spojený s výškou protne s mezním výnosem. Jinak řečeno, pokud další patro přinese již vyšší náklady než výnosy, postaveno nebude.

V minulosti tak stavbě mrakodrapů výrazně prospěl vynález výtahu a používání ocelových konstrukcí, do jejich ziskovosti a atraktivity pak výrazně promlouvá cena stavebních parcel. Realita je pak podle ekonomů taková, že „i malé snížení stavebních nákladů může v místech s vysokými nájmy vést k výraznému zvýšení stavěných budov“. Data pak ukazují, že výšku budov výrazně zvyšují i faktory, jako je vzdálenost k nákupním centrům, hustota zalidnění a velikost měst. Data také potvrzují silný vztah mezi výškou budov a cenami pozemků.

Ekonomové k tomu nicméně poukazují na mrakodrapy, které jsou svou výškou mimo „střední proud“ s tím, že motivace k jejich stavbě může stát na neekonomických faktorech. Tedy zejména na snahu o „získání uspokojení z toho, že postavím nejvyšší budovu“. Developeři také mohou stavět co nejvyšší budovy proto, aby odradili konkurenci, ale data podle ekonomů takovou tezi příliš nepotvrzují s tím, že uvedený přístup je spíše výjimkou. Usuzují na to zejména z rychlosti, s jakou nejvyšší budovy ztrácejí svá prvenství. To by mělo naznačovat, že rozhodující jsou popsané čistě ekonomické faktory.

V neposlední řadě bychom se podle ekonomů měli věnovat otázce pozitivních a negativních externalit, které s mrakodrapy souvisejí. Nevíme například, jak stíny z mrakodrapů ovlivňují hodnotu okolních budov či jak tyto stavby ovlivňují hodnotu, kterou pro společnost mají okolní parky. Na případné negativní externality se dá reagovat regulací, ale pokud bude příliš přísná, může to zase mít negativní dopad na nájmy a ceny nemovitostí v dané oblasti nebo městě. Celkově pak můžeme podle ekonomů konstatovat, že mrakodrapy za sebou mají ekonomický fundament.

Zdroj: VoxEU