Preguntas y respuestas sobre la Ley de Vivienda Asequible

Preguntas y respuestas sobre la Ley de Vivienda Asequible

¿Por qué presenta la Comisión Europea la Ley de Vivienda Asequible?

La vivienda se ha vuelto demasiado cara para muchas personas en la UE. Un Eurobarómetro de junio de 2025 constató que el 40 % de los europeos considera que la vivienda asequible es un problema inmediato y urgente en su lugar de residencia, que se eleva al 51 % en las ciudades.

Si bien las presiones sobre la asequibilidad difieren considerablemente entre la UE y dentro de los Estados miembros, los europeos se enfrentan a un reto común: No hay suficientes hogares donde la gente los necesite más, a precios que puedan pagar. Esto tiene un impacto significativo en la capacidad de las personas para vivir donde trabajan, en la capacidad de los jóvenes para abandonar los hogares de sus padres y construir su vida, y también plantea desafíos económicos, ya que la movilidad laboral y educativa es limitada.

El uso de la vivienda también importa. En algunas ciudades, áreas metropolitanas, islas y destinos turísticos, una parte significativa de la vivienda no se utiliza como residencia principal. Esto crea presiones tanto sobre el costo como sobre la disponibilidad de la vivienda. En ciertas áreas, una parte sustancial del uso no primario es la actividad de alquiler a corto plazo, que ha crecido rápidamente en los últimos años. Entre 2018 y 2024, la actividad casi se duplicó, con un crecimiento del 93% en las cuatro plataformas principales. La situación varía ampliamente en toda Europa, pero los alquileres a corto plazo parecen estar mucho más concentrados en las zonas sometidas a la mayor presión. Por ejemplo, en el centro de Madrid, hay alrededor de 40 alquileres a corto plazo por cada 100 viviendas en el mercado de alquiler a largo plazo.

La Ley de Vivienda Asequible ayuda a las autoridades públicas a proteger la asequibilidad y disponibilidad de la vivienda en las áreas que enfrentan la mayor presión. Por primera vez, les proporciona un marco europeo común claro para identificar las zonas sometidas a estrés en materia de vivienda y adoptar medidas específicas y proporcionadas basadas en pruebas locales. En última instancia, las decisiones sobre la política de vivienda seguirán correspondiendo a las autoridades nacionales, regionales y locales.

La Ley de Vivienda Asequible cumple el Plan Europeo de Vivienda Asequible presentado por la Comisión en diciembre de 2025. Es un componente de los esfuerzos más amplios que la Comisión Europea está poniendo en marcha para ayudar a los Estados miembros a hacer frente a la crisis de la vivienda, lo que requiere acciones sostenidas en materia de inversión, oferta de vivienda, simplificación y un mejor uso del parque inmobiliario existente.

¿Cuál es el valor añadido de la acción de la UE?

Las opciones de política de vivienda se toman a nivel nacional, regional y local. Sin embargo, las medidas que afectan a los servicios, la inversión y el uso de la propiedad también deben cumplir las normas del mercado único de la UE.

En toda la UE, las autoridades públicas están tomando cada vez más medidas que afectan a los servicios, la inversión y el uso de la propiedad para proteger la asequibilidad de la vivienda. Estas medidas ya deben cumplir los requisitos de la UE, incluidos los relativos a la no discriminación, la necesidad y la proporcionalidad.

El marco jurídico actual —principios generales del Tratado, Directiva de servicios y jurisprudencia— no siempre es suficientemente operativo para aplicar estos requisitos en mercados locales de la vivienda complejos. Esto ha dado lugar a inseguridad jurídica, diferentes enfoques y litigios repetidos.

Las autoridades nacionales y locales han pedido en repetidas ocasiones una mayor seguridad jurídica. El Tribunal de Cuentas Europeo señaló que las autoridades nacionales querían una orientación más clara sobre cómo evaluar las medidas en virtud de la Directiva de servicios. Además, varios Estados miembros y grandes ciudades europeas expresaron su preocupación por la inseguridad jurídica y el riesgo de litigio durante la consulta sobre la Ley de Vivienda Asequible.

La Ley de Vivienda Asequible tiene por objeto hacer que los principios vigentes del Derecho de la UE sean más claros y fáciles de aplicar, de modo que las decisiones en toda la UE se basen en pruebas y sigan siendo proporcionadas.

En el caso de las medidas relacionadas con la vivienda cubiertas por la Ley de Vivienda Asequible, también sustituye el actual procedimiento de notificación en virtud de la Directiva de servicios por un marco específicamente adaptado a las zonas sometidas a estrés en materia de vivienda, que combina requisitos más claros de proporcionalidad y transparencia con limitaciones de duración y revisión periódica. Esto simplifica los procedimientos para las autoridades públicas al tiempo que proporciona una mayor seguridad jurídica.

Al mismo tiempo, las autoridades nacionales, regionales y locales siguen teniendo libertad para decidir si actúan en sus propios mercados de la vivienda y de qué manera. Las medidas que persiguen otros objetivos de interés público, como la seguridad pública, la protección de los consumidores, la protección del medio ambiente o la protección del patrimonio cultural, quedan fuera de la Ley de Vivienda Asequible y siguen rigiéndose por la legislación vigente pertinente de la UE.

¿Concede esto a la UE competencia en materia de vivienda?

No. La política de vivienda sigue siendo principalmente responsabilidad de los Estados miembros y de sus autoridades nacionales, regionales y locales, y la Ley no armoniza las políticas de vivienda ni otorga a la UE una nueva competencia en materia de Derecho de propiedad o planificación urbana. La UE está actuando para garantizar el correcto funcionamiento del mercado único, ya que las medidas adoptadas por las autoridades públicas para hacer frente a las presiones sobre la vivienda pueden restringir las libertades del mercado único y han dado lugar cada vez más a enfoques nacionales divergentes, inseguridad jurídica y litigios. Por lo tanto, la Ley establece requisitos comunes para evaluar la justificación, la necesidad y la proporcionalidad de tales medidas en virtud del Derecho de la Unión, dejando al mismo tiempo a las autoridades competentes la decisión de si una zona está sometida a un estrés en materia de vivienda, si debe intervenir y qué medidas están disponibles en virtud del Derecho nacional.

¿Quién se beneficiará de la Ley de Vivienda Asequible?

La Ley de Vivienda Asequible aportará una mayor seguridad jurídica y normas más claras para hacer frente a las presiones sobre la vivienda, beneficiando a las autoridades públicas, los ciudadanos y las empresas de toda la UE. Las ciudades y otras autoridades públicas dispondrán de un marco europeo claro para tomar medidas en caso de pérdida de vivienda debido al uso residencial a largo plazo, utilizando pruebas y medidas locales adaptadas a las presiones a las que se enfrentan.

Las personas que buscan un puesto de vivienda se benefician de la acción que ayuda a mantener más hogares disponibles para las personas que desean vivir en ellos, particularmente en áreas donde los alquileres a corto plazo, las segundas viviendas o las vacantes prolongadas están agravando significativamente las presiones de vivienda. Los propietarios y anfitriones estarán protegidos contra restricciones injustificadas o excesivas: las medidas deben ser específicas y proporcionadas, los derechos de propiedad deben respetarse y las medidas deben dirigirse a actividades que contribuyan de manera demostrable a las presiones sobre la vivienda en lugar de a restricciones amplias o arbitrarias. Las plataformas de alquiler de corta duración se beneficiarán de salvaguardias mejor armonizadas dentro del mercado único, garantizando que cualquier restricción se base en pruebas y se limite a lo estrictamente necesario, tras una evaluación transparente y sujeta a revisión periódica. Las autoridades deben aplicar y hacer cumplir adecuadamente el Reglamento de la UE sobre el alquiler de corta duración y utilizar los datos que proporciona para evaluar el impacto de los alquileres de corta duración en la asequibilidad y la disponibilidad de la vivienda.

¿Qué son las «zonas bajo estrés habitacional» y cómo propone la Comisión apoyarlas?

En ciertas áreas, especialmente las ciudades y los puntos turísticos, la intensificación de la competencia por el limitado stock de viviendas ha estado elevando los precios a niveles que son inasequibles para la población local.

La Ley de Vivienda Asequible establece una metodología común basada en pruebas objetivas y transparentes. Comienza con una preselección basada en la relación precio/ingreso (PTI) para evaluar si los precios de la vivienda se están volviendo menos asequibles en relación con los ingresos. A esto le sigue una evaluación más detallada de las condiciones del mercado local de la vivienda, incluida la oferta y la demanda de vivienda, así como las tendencias demográficas y demográficas pertinentes. Cuando estén disponibles, las autoridades pueden utilizar datos locales más detallados para identificar las presiones que pueden ocultar las medias regionales o nacionales. De este modo, la metodología común de la UE se combina con pruebas locales y toma de decisiones locales.

Fundamentalmente, la Comisión no determina qué zonas están sometidas a tensiones en materia de vivienda. Esto sigue siendo responsabilidad de la autoridad nacional, regional o local competente, que aplica la metodología común a su propio mercado de la vivienda. La evaluación debe basarse en datos contrastados, estar orientada geográficamente, ser transparente y revisarse periódicamente, teniendo en cuenta las condiciones pertinentes del mercado local de la vivienda. Esta evaluación solo es necesaria cuando una autoridad tiene la intención de introducir restricciones en virtud de la Ley.

La Recomendación que la acompaña ayuda a las autoridades a hacer frente a la escasez subyacente de viviendas en zonas sometidas a estrés habitacional, haciendo especial hincapié en el aumento de la oferta. Promueve planes de aceleración de la vivienda para desbloquear la tierra y el suministro de vivienda, acelerar la concesión de permisos y hacer un mejor uso de los edificios y terrenos existentes. También anima a las autoridades a hacer pleno uso de la financiación y los instrumentos de inversión nacionales y de la UE disponibles para acelerar la entrega de viviendas sociales y asequibles.

¿Cómo afectará la Ley de Vivienda Asequible a los alquileres a corto plazo?

La Ley de Vivienda Asequible está diseñada para ayudar a las autoridades locales a hacer que más viviendas sean asequibles y estén disponibles. No se trata de regular ninguna plataforma o modelo de negocio en particular.

En algunas ciudades, barrios y destinos turísticos, la proporción de alquiler de corta duración que figuran en las cuatro principales plataformas en línea puede ser significativa. La Ley de Vivienda Asequible reconoce que los alquileres de corta duración no agravan las presiones sobre la vivienda en todas partes, de hecho, también pueden ofrecer muchos beneficios, como ingresos adicionales para los hogares o apoyo para la renovación. En primer lugar, las autoridades locales deben demostrar, utilizando pruebas, que existe un problema en su zona.

El Reglamento no prohíbe ni restringe los alquileres de corta duración. Si las autoridades deciden que se necesitan medidas para proteger la asequibilidad y disponibilidad de la vivienda, deben demostrar que la actividad de alquiler a corto plazo está teniendo un efecto adverso significativo en el mercado local de la vivienda. Las autoridades deben evaluar el estrés local en materia de vivienda utilizando la metodología común y, cuando decidan actuar, demostrar con pruebas que la actividad en cuestión contribuye a las presiones locales en materia de vivienda.

La atención se centra en la actividad que, debido a su escala, frecuencia o carácter comercial, es más probable que reduzca las viviendas disponibles para uso residencial a largo plazo. La Ley de Vivienda Asequible complementa el Reglamento de la UE sobre el alquiler de corta duración, que es aplicable desde mayo de 2026. Dicho Reglamento mejora el registro, la recopilación de datos y el intercambio de datos, mientras que la Ley de Vivienda Asequible proporciona el marco para evaluar y justificar las medidas relacionadas con la vivienda que afectan a los alquileres de corta duración.

¿Alentará esto a las autoridades a introducir nuevas restricciones?

La Ley de Vivienda Asequible no exige, prescribe ni recomienda restricciones y la inclusión de un tipo de medida dentro de su alcance no significa que dicha medida sea automáticamente legal o justificada. El Reglamento propuesto introduce una mayor disciplina y salvaguardias más claras cuando las autoridades deciden actuar: deberán demostrar el estrés de la vivienda y, cuando sea necesario, un efecto adverso significativo sobre la asequibilidad o la disponibilidad durante al menos tres años; demostrar que la medida es necesaria y proporcionada y que las alternativas menos restrictivas no serían igualmente eficaces; orientarla adecuadamente; respetar la seguridad jurídica, la confianza legítima y los derechos fundamentales; limitar la duración de las medidas a un máximo de cinco años y revisarlas periódicamente. Las restricciones no pueden sustituir a las medidas que abordan las causas estructurales de la escasez de viviendas, en particular la construcción y la renovación de más viviendas.

¿Está restringiendo la UE la compra o el uso de segundas residencias?

La Ley de Vivienda Asequible no introduce ninguna restricción de la UE a la compra o el uso de segundas viviendas (ni, de hecho, a los alquileres de corta duración), ni otorga a las autoridades nacionales, regionales o locales nuevas competencias para hacerlo. Estas medidas ya existen de diferentes formas en varios Estados miembros y pueden afectar a la libre circulación de capitales y otras libertades del mercado único.

La ley establece un marco europeo común que las autoridades deben respetar si deciden, en virtud de las facultades de que disponen en virtud de la legislación nacional, adoptar medidas que afecten a la adquisición o el uso de viviendas para fines residenciales no primarios por motivos de asequibilidad y disponibilidad de la vivienda. Cualquier medida de este tipo debe basarse en pruebas de un efecto adverso significativo en la asequibilidad o disponibilidad de la vivienda, ser no discriminatoria, necesaria y proporcionada, estar adecuadamente orientada y limitada en el tiempo, y respetar los derechos fundamentales, incluido el derecho a la propiedad. La Ley protege la seguridad jurídica y la confianza legítima: las condiciones vinculadas a la adquisición no pueden aplicarse con carácter retroactivo, deben establecerse disposiciones transitorias adecuadas y las medidas relativas a las vacantes a largo plazo deben tener en cuenta los períodos justificados de no ocupación.

¿Qué ocurre con las medidas ya en vigor?

Las medidas adoptadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Asequible no están sujetas al nuevo Reglamento. Siguen rigiéndose por las normas nacionales y de la UE que les son aplicables. No obstante, las autoridades competentes podrán optar por revisar una medida existente de conformidad con el nuevo marco de la Ley de Vivienda Asequible. Esto evita la reapertura de las medidas ya adoptadas, al tiempo que permite a las autoridades utilizar el nuevo marco de forma voluntaria cuando lo consideren útil.

¿Qué recomienda la Comisión que hagan los Estados miembros para aumentar la oferta de vivienda en las zonas sometidas a estrés habitacional?

Abordar la crisis de la vivienda requiere un esfuerzo colectivo que deberá mantenerse. Una acción eficaz requiere que las autoridades de todos los niveles actúen en varios frentes: aumentar la oferta, simplificar y acelerar la entrega de viviendas, atraer inversiones, aumentar la capacidad y la productividad del sector de la construcción y hacer un mejor uso del parque de viviendas ya existente.

La Ley de Vivienda Asequible y la Recomendación que la acompaña desempeñan funciones complementarias. El Reglamento ayuda a las autoridades a responder a las presiones inmediatas sobre la asequibilidad y la disponibilidad de la vivienda demostradas a nivel local. La Recomendación, junto con el Plan Europeo de Vivienda Asequible más amplio, apoya el aumento sostenido de la oferta de vivienda necesario para abordar las causas estructurales de la crisis de la vivienda.

La Recomendación ayuda a las autoridades públicas a preparar planes de aceleración de la vivienda para desbloquear la tierra y la oferta de vivienda. Esto puede incluir un mejor uso del suelo y planificación espacial, permisos más rápidos y la renovación, extensión y conversión de edificios existentes. También promueve el uso de viviendas y terrenos vacíos e infrautilizados, así como medidas para ofrecer viviendas sociales, asequibles y para estudiantes con mayor rapidez. La Recomendación también anima a las autoridades a hacer pleno uso de los instrumentos de financiación e inversión nacionales y de la UE disponibles para aumentar la oferta de vivienda y las posibilidades que ofrecen las normas de la UE sobre ayudas estatales. También pide que se tomen medidas para reforzar la capacidad del sector de la construcción, en particular mediante una mayor productividad, innovación y métodos de construcción industrializados, de modo que la inversión adicional pueda traducirse más rápidamente en viviendas nuevas y renovadas.

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Comunicado de prensa