Co s boomem v bydlení? Rizika nevidí jen v Česku

Zadlužení domácností ve střední a východní Evropě je stále nízké a ke spirále na trhu s bydlením má velká část tohoto regionu pořád daleko. Regulátoři v tuzemsku i na Slovensku už ale bankám přistřihují křídla. A další je mohou následovat, napsala agentura Bloomberg.

„Zkušenosti s globální finanční krizí z roku 2008 vedly k tomu, že všechny centrální banky věnují trhu s bydlením více pozornosti,“ říká zakladatelka londýnské poradenské společnosti ADA Raffaella Tenconiová. „Zotavování cen bydlení bude pravděpodobně pokračovat - v podstatě se tomu nedá vyhnout, pokud se situace na pracovním trhu bude dále zlepšovat a úrokové sazby zůstanou na velmi nízké úrovni,“ podotýká.

V tuzemsku, kde je nejnižší nezaměstnanost v EU a úrokové sazby na technické nule (0,05 procenta), se ceny bydlení zvýšily v posledních třech měsících loňského roku o více než desetinu.

Česká národní banka má za to, že vývoj na realitním trhu by pro stabilitu finančního sektoru mohl znamenat nebezpečí, a minulý týden zvýšila sazbu takzvané proticyklické kapitálové rezervy pro poskytovatele úvěrů na dvojnásobné 1 procento od července 2018. „Hlavním rizikem je pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení,“ uvedla přitom.

„Česká republika je zřejmě jedničkou v nárůstu cen, které táhnou především nízké domácí sazby a nedostatek možností alternativních investic pro rezidenty,“ řekl podle Bloombergu analytik Simon Quijano-Evans z Legal & General Investment Management v Londýně.

Jak jsou na tom v regionu?

Poptávka po bydlení v Polsku stoupla v letošním prvním čtvrtletí na nový rekord. A centrální banka v Maďarsku tvrdí, že i když ceny nemovitostí nevykazují znaky přehřívání, ceny v Budapešti stojí za to sledovat.

Podobně jako čeští regulátoři postupuje Slovensko, kde ceny rezidenčního bydlení rostou nejrychleji od doby před globální finanční krizí a rizika pro finanční stabilitu se zdají být větší, říká ekonom Liam Carson ze společnosti Capital Economics. OECD tento týden zemi varovala, že by měla zvážit další opatření na zpřísnění úvěrování a postupně stáhnout některé dotace, aby nevznikla bublina na realitním trhu. Na možná slabá místa upozornila Slovensko a Estonsko už loni na podzim Evropská rada pro systémové riziko. 

Půjde někdo z kola ven?

Tím, že se centrální banky rozhodují pro makroprudenční nástroje, jako jsou kapitálové požadavky nebo poměry velikost úvěru k hodnotě nemovitosti a zadlužení klienta k jeho příjmu, se k hypotékám mohou obtížněji dostat mladší lidé, jak bylo patrné i na Západě, tvrdí někteří.

„Kombinace velmi nízkých sazeb a přísnějších poměrů úvěru k hodnotě (LTV) má asymetrický dopad na společnost,“ říká ekonom Erste Bank ve Vídni Juraj Kotian. Výsledkem může být to, že „potrestáni“ budou především lidé výdělečně činní, avšak s nižšími příjmy, a mladí vypůjčitelé. Hypotéky pro ně mohou přestat být dostupné zcela.

Hypotéky ve většině regionu nicméně pořád tvoří méně 30 procent hrubého domácího produktu a zůstávají pod průměrem za celou EU. Velikost hypotečních úvěrů ve vztahu k HDP ukazuje následující graf:

Na některých západoevropských trzích přitom panuje situace zcela odlišná. V Londýně před vystoupením země z Evropské unie ceny klesají a na skandinávském trhu s bydlením dochází k ochlazení.

Oproti tomu Dánové prodávají a kupují nemovitosti nejrychlejším tempem od roku 2006. Podle dánské rady pro systémové riziko stojí za tímto vývojem historicky nízké úrokové sazby spíše než spekulanti. Ceny bydlení jsou stále 5 procent pod maximy z roku 2007. Byty jsou ale v průměru o 11 procent nad rekordní úrovní, kam se dostaly krátce před splasknutím realitní bubliny před deseti lety. Vláda v Kodani už pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů začala sešněrovávat. A podle regulátora by měla učinit ještě víc.