Příspěvky nebo odpovědi uživatele Karel Cvejn

Vzhledem k tomu, že Paroubek předpokládá, že nově postavené byty dotované státem a postavené neziskovými organizacemi by mohly mít nájem kolem 7000 Kč/měsíčně a současně věří tomu, že regulované nájemné v průměrné výši 1700 Kč/měsíčně, bude asi tak trochu schizofrenik.

Ostatně schizofrenie ve oblasti bydlení doprovází chování sociální demokracie od samého počátku. Posuďte sami.

1. regulované nájemné postačuje na údržbu nemovitostí a současně je třeba o třeba dotovat opravy panelových domů z fondu bydlení, protože jejich údržba je zanedbaná a fondy oprav jsou tvořeny v nedostatečné výši.

2. V regulaci nájemného je třeba pokračovat, aby se mohl vytvořit trh s byty, který je  deformován volně sjednávaným nájemným (odborné stanovisko pana Šulce-býv. náměstka MF)

3. Ačkoliv máme podle oficiálních statistik velmi slušný počet bytů ve srovnání s ostatními evropskými státy, jsou současné problémy s bydlením způsobené nedostatkem bytů.

4. Za věšinou problémů s byty vidí socialisté chování majitelů soukromých domů ačkoliv u soukromých majitelů bydlí méně než 10% všech obyvatel.

5. Socialisté tvrdí, že na bydlení za regulovné nájemné soukromí majitelé vydělavají ale současně tvrdí, že stát není schopen těmto nájemníkům zajistit jiné bydlení, protože na to stát nemá dostatek financí.

6. Regulace chrání nejchudší vrstvy obyvatelstva, ale přitom je nejvíc regulovaných nájmů ve velkých městech, kde bydlí příjmově nejsilnější skupiny obyvatel. Naopak příjmově nejslabší regiony mají většinou nejmenší podíl regulovaných nájmů.

Uvedený článek má podle mého názoru několik mezer jak ve výchozích předpokladech, tak v interpretaci výpočtů.

Autoři článku předpokládají vstupní investici 50 mil. Kč se záměrem získat 3,5% ročního výnosu. Předpokládají náklady pouze na správu a údržbu nemovitosti ve výši 2,2% ročně. Dále předpokládají zhodnocení nemovitosti vlivem inflace 2% ročně.

Autoři zcela opomíjejí nedůležitější část investičních nákladů a to je náklad na zajištění finančních prostředků. Když pomineme takové absurdity, jako praní špinavých peněz,dotaci nebo nález uvedené částky v krabici od bot (jak se to podařilo panu Srbovi) zbývá jediná možnost – půjčit si peníze v bance. Banka Vám půjčí v současné době za 5,3% a kromě toho může vyžadovat i další záruky, které mohou vyvolat další náklady jako např. pojištění proti neschopnosti splácet úvěr.

Další náklad na který autoři článku zapomněli je daň z příjmu ve výši 30% o který se snižuje roční výnos.

Pokud výpočet opravíme o tyto údaje vyjde nám minimální  výše nájemného 9% (5,3%+2,2%+3,5%-2%) z reprodukční ceny, tedy při ceně 25tis./m2 by bylo nájemné 2250Kč/m2/ročně t.j 187,5Kč/m2/měsíčně.

Autoři se ptají, kde vznikají ztráty majitelů a dělá jim docela problém tento rozdíl nalézt tam, kde skutečně existuje. Rozdíl mezi vypočteným nájemným (mě vyšlo 187,- Kč/m2, autorům 155,- Kč/m2) 187,-Kč/m2 a 17,-Kč/m2 (průměrné reg. nájemné) zůstává zřejmě autorům z neznámého důvodu utajen. Místo toho hledají takové argumenty jako nedostatek kapitálu nebo nedostatek etiky. Přitom banky se předhánějí v nabídkách volných finančních prostředků.

Autoři se podivují na tím, že stát a obce jsou údajně ziskové, zatímco soukromí majitelé jsou ztrátoví. Domnívám se, že autoři nezohlednili ve svých úvahách fakt, že obce dostali většinou bytové domy bezúplatným převodem a netrápí je financování úroků ani splátky úvěrů. O tom, že stát je při správě svých bytových domů ziskový, bych se rád nechal přesvědčit například v případě ubytování poslanců v nedávno rekonstruovaném domě ve Sněmovní ulici.

Uvedené mylné předpoklady a chybné úvahy vedou potom autory logicky k chybnému závěru, že regulace nájemného i nadále potřebná a užitečná.