Víte, kdy máte nárok na reklamaci vad bytu či rodinného domu?

Nedávný průzkum agentury Response Now zadaný společností Zdravá nemovitost ukázal, že třetina Čechů vůbec netuší, že vady bytu či rodinného domu mohou reklamovat. Přitom pokud prodávající kupujícího o vadách dopředu řádně neinformoval, a kupující tak v okamžiku koupě nemohl mít o jejich výskytu ani tušení, může zpětně získat slevu z původní kupní ceny, či v závažném případě zcela odstoupit od kupní smlouvy a získat zpět celou částku.

V jakých případech můžete nemovitost reklamovat?

Pro nárok na reklamaci není ani tak důležité stáří nemovitosti jako datum jejího zakoupení a skutečnost, zda kupující v okamžiku koupě věděl nebo mohl tušit, že nemovitost dané vady vykazuje. „Pokud vás prodávající před koupí nemovitosti neinformoval o jejím skutečném technickém stavu a vy jste následně objevili nečekané vady, můžete nemovitost reklamovat. Svůj nárok přitom můžete uplatit až do pěti let od podpisu kupní smlouvy, jestliže jste nemovitost zakoupili po 1. lednu 2014,“ říká Michal Flachs, zakladatel a jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která pomáhá lidem s prověřením a reklamací vadných nemovitostí a také jejich bezpečným nákupem a prodejem.

Nenechte se odradit klamavými formulacemi ve smlouvách

Zejména v kupních smlouvách připravených realitními kancelářemi se často objevují formulace a doložky, které v kupujícím vytváří mylný dojem, že prodávající za stav prodávané nemovitosti neodpovídá, a nebude ji tak v budoucnu možné reklamovat, například : „Nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží“ , případně „Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy“ , nebo „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“, či „Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti“ .

D le aktuální judikatury však t yto formulace, m imo výjimečné situace, z různých důvodů prodávajícího odpovědnosti za vady nemovitosti nezbavují, a nárok kupujícího uplatnit případnou reklamaci vad nemovitosti tak zůstává zachován.

Reklamovat lze i vady, které se zatím naplno neprojevily

Nový občanský zákoník posílil od ledna 2014 práva kupujících a prodloužil lhůtu pro uplatnění reklamace vad zakoupené nemovitosti z dřívějších šesti měsíců na současných 5 let od uzavření kupní smlouvy. Reagoval tak na skutečnost, že se řada vad viditelně projeví až s delším časovým odstupem, přestože fakticky je nemovitost vykazovala již v okamžiku koupě.

Kupující ovšem laickým pohledem nemusí veškeré technické závady odhalit ani v prodloužené lhůtě. „Lidé si většinou chtějí nechat odborně prověřit poměrně banální závady, které jim vadí, protože jsou viditelné. Vedle toho ale přehlížejí řadu významnějších problémů a rizik, která se mohou naplno projevit i za řadu let,“ popisuje svou zkušenost Michal Flachs ze Zdravé nemovitosti a dodává: „Nedávno nás kontaktoval zákazník, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu několika desítek tisíc korun. Následně jsme při technické inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše poskytnuté slevy z kupní ceny nakonec převyšovala tři miliony korun.“

Odhalit veškeré vady nemovitosti včetně těch skrytých dokáže zpravidla spolehlivě pouze znalec nebo zkušený technický inspektor. Kupující sice není povinen reklamovat všechny vady nemovitosti najednou, prodávající ovšem obvykle pod záminkou hladkého a příznivého vyřízení první reklamace trvá na uzavření dohody, kterou se kupující do budoucna vzdá jakékoli možnosti na uplatnění případných dalších reklamací. Pokud kupující na takovou dohodu přistoupí, nemůže již později objevené vady reklamovat, a opravy tak zaplatí ze své kapsy.

Jaké existují způsoby reklamace?

Reklamovat vady nemovitosti můžete ze zákona třemi způsoby, přičemž nejčastěji využívaná je tzv. dodatečná sleva z kupní ceny. „Její výše vždy závisí na závažnosti zjištěných závad a předpokládaných nákladů na jejich opravu. V průměru se dle naší zkušenosti jedná zhruba o 10 až 20 procent z kupní ceny,“ uvádí Michal Flachs.

Další možností je zajištění opravy a odstranění vad na náklady prodávajícího nebo potom odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz. Poslední typ reklamace je ovšem možný jen v případě, kdy jsou objevené vady natolik závažné, že by změnily rozhodnutí kupujícího pro nákup dané nemovitosti, pakliže by o nich byl dopředu informován.