Poptávka po bytech stoupá. Roste zájem o koupi i o pronájem

Trh s byty v Praze se probouzí. Po dlouhé stagnaci sledujeme oživení prodejů.
Kvalitní a prémiové nemovitosti si svou cenu drží, pozorujeme však výrazné rozdíly v ceně nových a starších bytů.
Rostou požadavky na kvalitu. Kupující mají stále vyšší nároky na standard vybavení bytů a nabízené doplňkové služby.
Ztížená dostupnost hypoték, vysoké ceny nemovitostí, urbanizace a migrace dále posilují zájem o institucionální nájemní bydlení.

Trh s rezidenčními nemovitostmi si v posledních třech letech prošel turbulentním vývojem. Boom prodejů a hypoték v období pandemie vystřídalo v loňském roce zamrznutí trhu. To pramenilo z obav ze situace v Evropě, výrazného nárůstu sazeb u hypotečních úvěrů a celkové ekonomické situace, kterou negativně ovlivnila vysoká inflace. Období, kdy se i starší byty prodávaly za cenu srovnatelnou s novými, kdy z trhu rychle mizely i nepříliš kvalitní nemovitosti a kdy kupující čelil tlaku na rychlost rozhodování a mnohdy i na navýšení prodejní ceny, je již pryč. Napjatá situace v Evropě a nepříznivá ekonomická situace v loňském roce způsobily opatrnost a utlumení zájmu. To se však v poslední době mění, jak vyplývá z analýzy realitně poradenské společnosti Knight Frank, která mapuje vývoj na pražském bytovém trhu za poslední čtvrtletí loňského roku a první čtvrtletí tohoto roku.

„Období stagnace a vyčkávání skončilo. Spolu s jarem přišlo na pražský bytový trh oživení,“ komentuje aktuální změny na pražském bytovém trhu Kateřina Poláková, vedoucí Oddělení rezidenčních nemovitostí ve společnosti Knight Frank. „Mění se také nároky kupujících. Lidé se mnohem více než kdy dřív zaměřují na kvalitu bydlení a mají vyšší nároky na jeho standard a doplňkové služby. Myslím si, že se narovnává poměr mezi cenou a kvalitou nemovitosti, což je v ostrém kontrastu oproti pandemickým letům, kdy se díky nízkým hypotečním sazbám draze a rychle prodalo v podstatě všechno. Lidé jsou náročnější. Kupující, kteří disponují finančními prostředky, častěji investují do prémiových nemovitostí. Ostatní, kteří nemohou nebo nechtějí nemovitost kupovat, zase volí nájem v BTR projektech. Tyto institucionální pronájmy splňují jejich požadavky na kvalitu a vysoký standard bydlení,“ doplňuje Poláková.

Novostavby – konec stagnace, oživení prodejů

Nabídka na trhu v průběhu loňského roku narůstala pozvolně, poptávka zůstává slabší kvůli vyšším úrokovým sazbám. Ceny se za posledního půl roku téměř nepohnuly, tolik očekávané zlevňování v případě nových bytů nenastalo. Průměrná nabídková cena za byt činila 9,7 mil. Kč, metr čtvereční se nabízel za 151 970 Kč. Velká část současných kupujících financuje bydlení z vlastních zdrojů, zvyšuje se ale i počet prodejů na základě pobídek developerských společností k uzavření dotovaných či garantovaných hypoték. Další pobídky zahrnují například zdarma garážové stání, sklep, nadstandardní vybavení, klimatizace a další.

Sekundární trh – korekce cen, v hlavní roli lokalita

V posledním půlroce došlo na sekundárním trhu k mírnému poklesu cen v průměru o 2,2 %. Stejně jako u novostaveb panuje i u starších bytů velký cenový rozptyl. Ten je ovlivněný lokalitou, typem a kvalitou nemovitosti. Důležitou roli hraje také stav konkrétní jednotky. V okrajových částech Prahy jsme zaznamenali i více než 10% pokles prodejních cen. Průměrná nabídková cena za byt se pohybovala okolo 8,5 milionu korun, prodávající požadovali za metr čtvereční průměrně 119 470 Kč. Viditelný byl pokles nabídky starších bytů o 14,2 %, který byl zřejmě způsoben obavami majitelů z nižších cen a stažení těchto bytů z prodeje.

Prémiový segment – ceny rostou

V prémiovém segmentu došlo k mírnému nárůstu prodejních cen a rozšíření nabídky. Ceny prodaných novostaveb bytů vzrostly v průběhu posledních šesti měsíců o 1,9 % na hodnotu 202 430 Kč za m². Kupci tak i nadále považují nové prémiové nemovitosti za stabilní investici. Celkově jsou v přepočtu na metr čtvereční nejdražší byty v nabídce 5+kk/5+1, u prodaných jednotek je to pak 4+kk/4+1.

Roste také poptávka po malých a kvalitních bytech. Kupující mají stále vyšší nároky na standard vybavení bytů a nabízené doplňkové služby v objektech. Výsledný produkt splňuje požadovaná kritéria a zároveň se pohybuje pod maximální dosažitelnou kupní cenou. Nejvíce nabízené i poptávané 1+kk a 2+kk se i v investičních projektech cenově přiblížily prémiovému segmentu a překonaly hranici 200 000 Kč/m².
„U tohoto typu produktu bude zajímavé sledovat jeho další vývoj. Stále častěji se na trhu objevují projekty, které nabízí pouze menší investiční bytové jednotky, například v činžovních domech po kompletní rekonstrukci. Jestli má jejich prémiová cena nějaký strop a odpovídá kvalitě, uvidíme v budoucnu. Kupní síla i vůle akceptovat prodejní cenu ovlivní přípravu nabídky v dalších letech,“ doplnila Poláková.

Nájemní bydlení – poptávka setrvale roste, cena již pomaleji

Vývoj ceny pronájmů v posledních šesti měsících kopíroval rostoucí poptávku plynoucí z nedostupnosti vlastnického bydlení a vysokou míru inflace. Po skokovém růstu v předchozím období (2.-3. čtvrtletí 2022), kdy se ceny nájmů v mnoha případech zvedly až o desítky procent, došlo v posledních šesti měsících ke snížení tempa růstu. Rozdíly v cenách nájmů v jednotlivých pražských čtvrtích jsou již tradičně dané stavem, lokalitou a dostupností volných pronájmů v nabídce.

Institucionální nájmy budou příčinou rostoucího rozdílu v cenách pronájmu starších bytů oproti novým, často plně vybaveným nájemním projektům s nízkou energetickou náročností, které navíc poskytují různé druhy služeb.

Již nyní pozorujeme výrazný nárůst zájmu o tento segment právě ze strany institucionálních investorů a nově také výstavbu bytových projektů přímo na míru pro nájemní bydlení, tzv. Build-To-Rent (BTR). Mezi institucionální pronajímatele se vedle investičních fondů a vysoce movitých jednotlivců nově zapojují také samotní developeři, banky, pojišťovny, církevní instituce, stát a municipality. Dokončené projekty se mohou pochlubit prakticky 100% obsazeností. Tento trend je podpořen několika silnými faktory, mezi které patří nízká dostupnost vlastnického bydlení, urbanizace, požadavek na flexibilitu a další. V BTR projektech získává nájemník profesionální správu celé nemovitosti stejně jako konkrétní bytové jednotky. Přidanou hodnotou jsou doplňkové služby jako recepce, prádelna atd.

Knight Frank & Rutley byl založen v Anglii v roce 1896 jako společnost zabývající se oceňováním a aukcemi. Dnes je Knight Frank považován za silného hráče na poli poradců oblasti komerčních a rezidenčních nemovitostí. Celosvětová síť zahrnuje 488 poboček v 57 zemích napříč 6 kontinenty a více než 20 000 profesionálů.

Společnost Knight Frank se za dobu svého více než třicetiletého působení v České republice stala jednou z předních společností v oblastech realitního poradenství, správy nemovitostí, pronájmů kanceláří, oceňování majetku, výzkumu trhu a mezinárodních investic. Zaměřuje se také na průmyslové a rezidenční nemovitosti. Poskytuje komplexní poradenství majitelům nemovitostí, investorům, developerům a korporátním nájemcům.