Americký realitní trh: Je lepší investicí REIT nebo developerská společnost?

Americký trh s nemovitostmi vykazuje další poklesy. Čtvrteční data ukázala, že se v červenci prodalo 4,81 mil. staveb, zatímco se očekávalo o 80 000 více. Americký realitní trh tak vykázal 22% meziroční pokles. V červnu bylo prodáno 5,12 mil. nemovitostí. Červenec je již 6. měsíc v řadě, kdy počet prodaných nemovitostí nevzrostl. Množství prodaných domů se nyní dostalo na úrovně z dubna 2020. Může aktuální situace nabídnout zajímavé investiční příležitosti?

Nejdůležitějším faktorem poklesu zájmu o nemovitosti je stále se zvyšující úroková sazba. Průměrný úrok na 30leté americké hypotéce je k 21. srpnu 5,66 %, zatímco o týden dříve to bylo o 12 bazických bodů méně. Následkem vzestupného trendu sazeb je pokles likvidity na poptávkové straně, což má vliv na ceny nemovitostí, které během měsíce poklesly o 2,4 %. Nicméně se ve srovnání s loňským rokem stále drží o 11 % výše.

Vysoké úrokové sazby snižují poptávku po hypotékách a zvyšují zájem spotřebitelů o pronájem nemovitostí. Řada společností, která se zabývá pronájem bytů, tak může v brzké době začít výrazně zvyšovat své tržby. Nabízí však trh příležitosti i pro investice do developerských společností?

REIT (Real Estate Investment Trust) 

REIT je realitní investiční fond, jehož akcie jsou veřejně obchodované na burze. Tyto fondy fungují na principu kolektivního investování do nemovitostí, které jsou určeny k pronájmu, což je také hlavní zdroj příjmů. Na burze lze zakoupit  REITy, které investují do zdravotnických zařízení, nemovitostí fyzického maloobchodu nebo právě do rezidenčních nemovitostí. Mezi největší z nich patří Equity Residential (EQR.US). REITy zaznamenávají velkou oblibu zejména u dividendových investorů. Tyto společnosti mají povinnost vyplácet akcionářům minimálně 90 % ze svého zisku. V posledních letech bylo trendem zvyšování výplatního poměru. Běžně tak nastala situace, kdy společnost vyplatila přes 100 % čistého zisku, a to jen díky zanedbání odpisů a amortizace. Základním měřítkem těchto společností je ukazatel FFO (Funds From Operations), který se vypočítá jako rozdíl součtů čistého zisku, odpisů, amortizací, realizovaných ztrát na prodeji aktiv a zisků z prodeje aktiv a příjmu z úroků. Vysoké úrokové sazby výrazně REITy zatěžují, protože veškeré financování je závislé na emisi dluhopisů či bankovních úvěrů.

Developerské společnosti

Většina amerických developerských společností, které jsou kótované na burze, nabízí kromě staveb typových domů i možnost financování. Největší developerská společnost z newyorské burzy, DR Horton (DHI.US), v loňském roce zprostředkovala hypotéky až na 67 % z celkového počtu postavených nemovitostí. V absolutním vyjádření se jedná o téměř 55 000 domů. Aktuální situace může vyvolat útlum, i přestože tržby společnosti mezikvartálně (březen-červen) vzrostly o více než 9,8 %. Ve čtvrtletí končícím 30. září zůstává odhad na tržby optimistický. Dle analytiků oslovených agenturou Bloomberg, by měly tržby DR Horton dosáhnout až 10,2 mld. dolarů, rapidní pokles je očekáván až ve čtvrtletí končícím 31. prosince, kdy by měly tržby činit pouze 6,8 mld.

Koupit akcie REIT nebo developerské společnosti?

Oba druhy investice mohou být v dnešní době rizikové. Nicméně je nutno zmínit, že velká část Američanů, která bude muset refinancovat hypotéku s vysokým úrokem, nemusí na výhodnou hypotéku dosáhnout, což bude komplikací nejen pro ně, ale i pro developerské společnosti. Tyto firmy budou zaznamenávat jednak odpisové položky u poskytnutých hypoték, ale i zvyšování zásob, tedy neprodaných domů. Na druhou stranu se rezidenční REITy mohou těšit na příliv nových nájemníků. Potenciální komplikací pro nemovitostní fondy mohou být klesající ceny nemovitostí a zároveň zvyšující se sazby na dluhopisech či bankovních úvěrech. Defenzivnější investor by neměl ani do jednoho z těchto nástrojů investovat. Pokud však investor hodlá držet akcie dlouhodobě, REIT je dobrou volbou k využití aktuální situace, přičemž developerské společnosti mohou v brzkém období nabídnout atraktivní příležitosti k nákupu.