Co hradí nájemce a co pronajímatel? Opravy a údržba v nájemním bydlení

Opravy a údržba v nájemním bydlení. Víte, co hradí nájemce, a co pronajímatel? Proč je výhodné mít sepsán předávací protokol? A jak je to se škodami, které nájemce nebo někdo z jeho domácnosti
na vybavení bytu přenechaném k užívání pronajímatelem způsobí?
V nájemním bydlení není nic neobvyklého, když pronajímatel přenechá nájemci k užívání zařízení bytu. Kdo se pak však o toto zařízení musí starat a hradit jeho údržbu či opravy? I toto si lze sjednat v nájemní smlouvě, a pokud ta tato ujednání neobsahuje, myslí na věc občanský zákoník. Proč je výhodné mít sepsán předávací protokol? A jak je to se škodami, které nájemce nebo někdo z jeho domácnosti na vybavení bytu přenechaném k užívání pronajímatelem způsobí?
Práva nájemce i pronajímatele dokáže ochránit dobře sepsaný předávací protokol, a to nejen co se týče údržby a oprav. Předávací protokol by měl obsahovat soupis veškerého vybavení bytu, které vlastník bytu přenechává nájemci k užívání, a to ideálně i s fotografiemi. „Vybavení domácnosti a stav, ve kterém je byt předán nájemci, by měl být zanesen také do nájemní smlouvy, v níž si obě strany zároveň mohou ustanovit, kdo a za jakých podmínek bude hradit jakou opravu anebo výměnu,“ uvádí Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz, která poskytuje službu Ideální nájemce pro pronajímatele bytů.
Pronajímatel musí především udržovat byt ve způsobilém stavu
Nesjednají-li si ve smlouvě pronajímatel a nájemce vlastní podmínky, řídí se oblast údržby a oprav v nájemním bydlení občanským zákoníkem. Podle něj nese nájemce odpovědnost za běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Pronajímatel má naopak povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a postarat se o větší než drobné opravy nebo závady.
Pokud v bytě nebo na zařízení či vybavení, které pronajímatel přenechal nájemci k užívání, vznikne vada, jež nespadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, je nájemce povinen oznámit problém pronajímateli. Jde-li o vadu, která v případě neodstranění může způsobit další poškození bytu, vybavení, zařízení nebo třeba i bytu sousedů, je třeba problém ohlásit neprodleně. To samé platí i o vadě, která by znemožňovala běžné bydlení. Pronajímatel by měl vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může ji odstranit nájemce a po pronajímateli následně požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného. To ale pouze za předpokladu, že majiteli vše včas ohlásil.
Co spadá pod drobné opravy?
Jak již bylo řečeno, na vrub nájemce jde starost s běžnou údržbou bytu v dobrém stavu a také drobné opravy. Do běžné údržby spadá zejména úklid a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat a pravidelně kontrolovat jeho funkčnost. To se týká například kontroly radiátorů, kotlů a bojlerů, ale také vodovodních baterií. Nájemce si běžně platí také částečnou výmalbu, tapetování a opravu omítek a čištění obkladů stěn, podlah a podlahových krytin a zanesených odpadů.
Drobné opravy v kontextu nájemního bydlení jsou definovány jako opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které spadá do vlastnictví pronajímatele. Výčet drobných oprav vymezuje §4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, a to ze dvou pohledů: za prvé na základě věcného vymezení a za druhé podle výše nákladů.
Mezi věcně vymezené drobné opravy patří kupříkladu výměny prahů a lišt nebo elektrického zámku, opravy částí dveří a oken, jejich součástí, kování a klik, rolet, žaluzií, klik a kování, jestliže zasahují do vnitřního prostoru bytu, opravy vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, digestoří, umyvadel, dřezů, kuchyňských linek, klimatizace, satelitů, domácích telefonů a mnoho dalšího.
Drobné opravy podle výše nákladů
Při stanovení drobných oprav podle výše nákladů se při výpočtu vychází z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k němu náleží. Z balkónů, lodžií, teras a sklepů se započítává pouze polovina. Každý metr čtvereční se pak vynásobí částkou 100 Kč. Pokud by se tedy jednalo o byt o velikost 40 m2, budou se za drobné opravy považovat opravy s ročním souhrnem nákladů do částky 4 000 Kč. Opravy nad tuto částku už jdou na účet pronajímatele.
Za údržbu a drobnou opravu v bytě se však mohou považovat i jiné opravy nebo výměny než ty, které uvádí §4 Nařízení vlády. To ale vždy jen v případě, že kompletní částka za jednu opravu nepřesáhne 1 000 Kč. Pokud by bylo potřeba provést několik oprav za sebou anebo oprav více věcí, které spolu souvisejí, rozhodne o tom, zda budou hrazeny nájemcem, nebo pronajímatelem, součet plateb. Do limitu 1 000 Kč i do součtu se ale nepočítají výdaje na dopravu a jiné náklady s tím spojené, a ty tudíž hradí nájemce.
Pojištění odpovědnosti pomůže krýt neúmyslné škody
Nájemce rovněž vždy hradí veškeré opravy související se škodami, které způsobí on nebo ostatní členové jeho domácnosti. „Pro nájemce je tedy důležité mít sjednáno adekvátní pojištění, které kryje neúmyslné škody způsobené nájemníkem i třeba jeho domácím mazlíčkem. Samozřejmostí je pak také pojištění domácnosti, v rámci něhož pojišťovna hradí škody na vybavení a věcech v bytových i nebytových prostorách,“ dodává Štěpán Smoleja.
UlovDomov.cz provozuje největší český inzertní portál zaměřený na pronájmy a nástroj Prověření rizikovosti osob. Firma má pobočky v Brně, Praze, Plzni či Olomouci a provozuje prémiovou službu Ideální nájemce, která majitelům nemovitostí zajišťuje veškerý servis spojený s pronájmem jejich bytů, včetně převzetí rizik. Má k dispozici mediány cen nájmů u jednotlivých dispozic pro Brno i Prahu, a to včetně jednotlivých městských částí. Může poskytnout meziroční, mezikvartální i meziměsíční srovnání. Odborníci z firmy dokážou okomentovat jak právní, tak daňové aspekty nájemního bydlení a vyjádřit se k trendům na realitním trhu. V neposlední řadě pak rádi poradí ohledně pojištění domácnosti či investice formou koupě bytu a jeho následného pronajímání.
Přečtěte si také
Poslední zprávy z rubriky Bydlení:
Přečtěte si také:
Příbuzné stránky
- V Teplicích v Nákladní ulici zahájíme opravu silnice I/13, zhotovitelem opravy za 13,8 mil. Kč je společnost MI Roads a.s. a B E S s.r.o.
- Co je ve světě „levné“ a co „drahé“?
- Arm vstupuje na burzu. Co dělá, co vyrábí a jak je oceněný? - Největší IPO roku 2023 (video)
- Ke zřízení trvalého pobytu není potřeba souhlas pronajímatele bytu. Komu a jaká to přináší rizika
- Co se dělo na zasedání Fedu a co jsme se naučili od Ondřeje Hartmana?
- MPO navrhlo, aby stát nadále hradil za domácnosti a podniky poplatky za obnovitelné zdroje
- Po nás potopa: Co dělat, když vytopíte nájemní byt
- Oprava zprávy
- Oprav dům po babičce - časté dotazy, otázky a odpovědi. Co je program Oprav dům po babičce? Jaký je rozdíl oproti standardní Nové zelené úsporám?
- Oprava mostů uzavře silnici I/56 ve Frýdku-Místku, Cena opravy dosahuje částky zhruba 44,8 milionu Kč bez DPH
- Aktualizovaný přehled významných oprav v Pardubickém kraji - v plánu na srpen je zahájit výstavbu trvalé okružní křižovatky v Hrochově Týnci na silnici I/17
- Zprávy o zlatě - Oprava silnice I/44 před Jeseníkem proběhne za úplné uzavírky od 4.9. - budou vyznačeny dvě objízdné trasy – první přes Hanušovice, Brannou a Ostružnou, druhá objížďka povede přes Sobotín, Rýmařov, Bruntál, Vrbno pod Pradědem a Zlaté Hory
Prezentace
05.12.2023 Progresivní řešení získání kapitálu pro podnikání.
16.11.2023 Hodnota zlata je na historických maximech, jeho...
Okénko investora
Mgr. Timur Barotov, BHS
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Zlato vytvořilo nový rekord, překročilo hranici 2 100 USD / OZ
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Radoslav Jusko, Ronda Invest
Petr Lajsek, Purple Trading
Zákaz dovozu ruských pohonných hmot je tu! Jak moc zdraží nafta?
Michal Brothánek, AVANT IS
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Investice do rostlin: koupíte si bonsaj za milion? Je nám líto, ale už je prodaná!
Miroslav Novák, AKCENTA CZ
Ali Daylami, BITmarkets
Okénko nemovitosti
Jan Dvořák, Salutem Fund
Hypomonitor České bankovní asociace potvrdil pokračující pokles hypotéčních úrokových sazeb
Okénko finanční rady
Iva Grácová, Bezvafinance
Martin Ždímal, RIXO.cz
Pojištění odpovědnosti pro řidiče z povolání: Jak to funguje?
Lukáš Kaňok, Kalkulátor.cz
Martin Daneš, Srovnejto
Na co myslet při pojištění chaty? Zloději nejsou zdaleka jediným rizikem
Tomáš Kadeřábek, Swiss Life Select
Lukáš Raška, Portu
I bez školného vyjde vysokoškolské studium na půl milionu. Jak se na něj finančně připravit?