Jak je na tom s úrokovými sazbami hypoték Slovensko? Jak komunikují slovenské banky? VIDEO

Diskutují: hypotekární specialisté Slavomír Molnár a Bruno Gábel.
Jedná se o konkrétní diskusi, ve které jsou zmíněny všechny relevantní banky na Slovensku.
 

Uslyšíte odpovědi na otázky: Uvažuji o hypotéce. Mám ji řešit nyní nebo doporučujete počkat půl roku? V létě 2024 mi končí současná fixace hypotéky. Doporučujete změnit ji dnes? Je aktuálně lepší jít po nejnižším úroku i za cenu kratší fixace (3-5 let) nebo raději chtít o něco vyšší úrok, ale delší fixaci (7-10 let)? Které konkrétní banky na Slovensku zvýšily úrokovou sazbu nejvíce a které nejméně? Jaké „zajímavé“ chování slovenských bank můžeme pozorovat? Uzavírají se slovenské banky "do sebe"? Jak se aktuálně mění priority bank? Jak slovenské banky v současnosti přemýšlejí?

Která banka zahájila současný trend zvyšování úrokových sazeb? Je aktuální prioritou pro banky tvorba zisku? Zvýšily banky i další poplatky? Očekáváte, že se zvýší i úroky z vkladů, které jsou aktuálně minimální až nulové? Některé banky komentují aktuální situaci v úrokových sazbách jako „návrat k normálu“ – v diskusi deníku Sme byl úrok 2,2 až 2,5 % označen jako „zdravá dlouhodobá úroveň“ – souhlasíte? Nebudou vysoké úroky znamenat, že bankám naroste počet neplatičů? Musíme vždy bydlet ve vlastním?

Konkrétní problém - 24. 3 jsme obdrželi z banky nabídku na 10letý fix 1,29 %, náš agent podal kompletní žádost 30. 3. Banka nám následně po více než 3 týdnech čekání 22. 4. oznámila mailem, že nás v nejbližších dnech osloví prostřednictvím kontaktního centra s možností pokračovat dále ve zpracování naší žádosti s novou úrokovou sazbou 1,69 %. Pokud budeme mít zájem, naši žádost posoudí do 7 pracovních dnů. Pokud nemáme zájem, tak naši žádost označí jako odvolanou. Mají na takové něco právo, protože v obchodních podmínkách uvádí "Nabídka úvěru je garancí úrokové sazby a je platná 7 dní za předpokladu, že se nezmění údaje uváděné žadatelem"? Proč to banka udělala?

Jak jednotlivé banky komunikují změny? Předpokládáte zvyšování nájmů v budoucnosti? Očekáváte, že zvyšování úroků změní trh, chování bank nebo chování klientů?

Registrují dnes slovenské banky nával žádostí o nové hypotéky?

Bruno Gábel:
Banky stále evidujú zvýšený záujem klientov o hypotekárne úvery, no oproti minulým rokom je ich záujem skôr orientovaný na dlhú fixáciu, než na kúpu ďalšej nehnuteľnosti. Práve z toho titulu si dovolím tvrdiť, že nával žiadostí postupne opadne s ďalším zvyšovaním úrokov a počet prijatých žiadostí o úver sa dostane na úroveň zodpovedajúcu ekonomickej situácii na trhu. Neznamená to teraz, že ľudia úvery brať nebudú, no počet záujemcov o refinancovanie úveru poklesne čím sa odťažia aktuálne preťažené banky.
 

Slavomír Molnár:
Počet nových žiadostí je ešte nadpriemerný, ale už o pár mesiacov očakávam výrazný pokles najmä kvoli absencii refinančných hypoték (klienti by si refinancom úrok na hypotéke zvýšili).

Které banky na Slovensku zvýšily úrokovou sazbu nejvíc a které nejméně? Jak banky uvažují?

Bruno Gábel:
Medzi banky, ktoré najviac zvýšili úrokové sadzby radím mBank, ČSOB banku a UniCredit banku. Tieto tri banky počas roku 2022 zvýšili svoje sadzby priemerne nad 1,2%, najmä pri dlhých fixoch. Zatiaľ najnižší nárast úrokov evidujeme pri VUB banke, pri ktorej je však dôvodné podozrenie, že bude sadzby v blízkej budúcnosti zvyšovať.
Banky pod tlakom inflácie a zvyšujúcich sa nákladov budú presadzovať tvrdú politiku ziskov. Nebudú tak ochotné zvýhodňovať úroky na hypotekárnych úveroch, len aby získali klienta, ako sme tomu boli svedkami pred rokom, ale skôr si veľmi pozorne budú strážiť marže aj za cenu straty klienta. Tento krok považujem za rozvážny, netreba zabúdať, že posledných niekoľko rokov čelili banky výraznej fluktuácií klientov, ktorí za vidinou nižšieho úroku nemali problém banku opustiť. 
 

Slavomír Molnár:
Zatiaľ najmenej zvýšili úrokové sadzby paradoxne vo VÚB, ktorá celé zdražovanie hypoték spustila. Najväčšie zvyšovanie zrealizovali v Unicredite, kde úrok skokovo zvýšili o 0,7% a v ČSOB, kde v troch zvýšeniach v rade úrok poskočil pri najdlhších fixáciách o viac ako 1%.

Budou se úroky dál zvyšovat? Jakou hranici byste považovali už za příliš vysokou? Můžeme očekávat 3% sazby?

Bruno Gábel:
Je veľmi ťažké odhadnúť, kedy a až do akej výšky budú úroky na hypotékach rásť. S určitosťou môžem povedať, že sa nejedná o krátkodobé zvyšovanie sadzieb, ale skôr o dlhodobý trend, na ktorý si postupne budeme musieť zvyknúť. Žiaľ, nevidím dôvod aby sa úrokové sadzby opäť vracali k hodnotám pod 1% p.a. v krátkodobom horizonte. Inflácia je podľa NBS odhadovaná v roku 2023 na úrovni 10-14% p.a. a stále nedošlo k zvýšeniu základnej sadzby zo strany ECB.
Vysokou sadzbou by som nazval sadzbu, ktorá prekračuje na Slovensku mieru 3.5% p.a.
 

Slavomír Molnár:
Na túto otázku si netrúfam 100% odpovedať, ale na základe signálov bánk z posledných dní by som skôr odhadoval ešte ďalšie zvyšovanie sadzieb a následne ich stabilizácia. Niektorí analytici hovoria o úrokoch aj 3%, avšak úroky môžu za určitých okolností behom najbližšieho roka aj opäť klesnút, aj keď toto je aktuálne menej pravdepodobné.

Doporučili byste dnes investovat do investičních nemovitostí?

Bruno Gábel:
Pokiaľ by som sa mal dnes rozhodnúť kupovať investičnú nehnuteľnosť, dva krát by som si to rozmyslel. Samozrejme by bolo závislé v akej lokalite a za akú cenu by bolo možné nehnuteľnosť kúpiť, no vo všeobecnosti, pokiaľ by sa malo jednať o kúpu investičnej nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, mal by si potenciálny investor celý investičný zámer prepočítať. Kúpa investičnej nehnuteľnosti sa považuje za dlhodobú investíciu. Aj napriek tomu, že v posledných 7tich rokoch dochádzalo k špekulatívnym nákupom nehnuteľností, v blízkej budúcnosti si dovolím povedať, že tento typ investície už nebude tak lukratívny. Pravdepodobne si investor nájdu iný investičný nástroj, v ktorom budú zhodnocovať svoje peniaze.
Na druhej strane, zvyšujúce sa úroky ako aj nedostupnosť bývania zrejme poskytne priestor aktuálnym vlastníkom investičných nehnuteľností na voľnejšie nastavenie nájomnej politiky, na ktorú sme boli zvyknutý spred pandémie Covid-19.
 

Slavomír Molnár:
Vzhľadom na aktuálnu cenu nehnuteľností a zvyšujúce sa úrokové sadzby vychádza ziskovosť kúpa investičných nehnuteľností oveľa horšie ako pár mesiacov dozadu, ale z dlhodobého hľadiska dokážu na seba aj tak veľmi slušne zarobiť, pokiaľ sú v dobrej lokalite.