Jak dopadá růst základní úrokové sazby a vývoj inflace na ceny nemovitostí?

Bankovní rada České národní banky zvýšila základní úrokovou sazbu na 4,5 procenta. Tato sazba je důležitá pro určení výše úroků bankovních vkladů i úroků. ČNB se k tomuto kroku odhodlala v roce 2021 několikrát a meziročně (1/21 – 1/22) to znamená nárůst základní sazby o více než čtyři procentní body. Pokud lidé nákup nemovitosti odkládali, zaplatí tisíce korun měsíčně navíc.

„Růst úrokové sazby má za cíl snížit míru inflace, která je nyní velmi vysoká. Pro rok 2022 se odhaduje, že se bude pohybovat průměrně kolem 8,5 procenta. V lednu bylo ohlášeno více než 9 procent. Růst úrokové sazby znamená snížení zájmu těch, co kupují, protože si půjčují dražší peníze. Většina bank brzy zdraží své úvěry, tedy zvýší úrokové sazby hypoték. Nicméně stále je řada klientů, kteří mají předschválené úvěrové rámce a teprve hledají svou nemovitost, nehledě na to, že narostl počet kupců, kteří nepotřebují čerpat hypotéku,“ říká Tomáš Jelínek, výkonný ředitel realitní sítě CENTURY 21, a dodává: „Pro trh s realitami to může mít několik možných dopadů. Na jedné straně se sníží počet zájemců, protože nezískají hypotéku nebo si nemohou dovolit si ji vzít, na druhé straně je tato sazba stále lepší než inflace a mírně se zvýší počet nabízených nemovitostí na trhu, neboť nárůst úrokové sazby s nárůstem cen stavebních materiálů a energií uvolní část nemovitosti, u kterých jejich majitelé přecenili své síly. Nelze ale počítat s tím, že půjde o stěžejní počty nemovitostí, neboť stále máme nejlepší platební kázeň ve splácení hypoték.“

Mám si vzít hypotéku, nebo počkat?

Ceny nemovitostí se během posledních tří let vyšplhaly do závratných výšin a jejich další zvyšování je jen stěží udržitelné. Pro ty, kteří se chystají ke koupi vlastního bydlení na hypotéku, může být aktuálně velká otázka, zda si vzít hypotéku teď, nebo počkat. Kdo potřebuje bydlení hned a má na danou nemovitost prostředky (mix vlastních prostředků a úvěru), nemá důvod čekat, snížení cen nemusí nastat. Pokud poklesnou ceny, a zatím se tak neděje, tak jen krátkodobě. V dlouholetém horizontu bude cena nadále růst.

I přes rostoucí úrokové sazby u hypoték ještě stále vychází, že si peníze půjčujeme výhodněji než třeba před 15 lety a investice do nemovitostí se stále vyplatí. A to platí i v případě investorů, kteří si kupují byty jako dlouhodobou investici, kde jsou nemovitosti poměrně stabilní komoditou na trhu a nemají výkyvy jako třeba akciové trhy nebo trhy s kryptoměnami.

Lze předpokládat, že s vývojem cen bude přibývat lidí, kteří na hypotéky nedosáhnou. „Od dubna letošního roku se chystá zpřísnění pravidel pro získání hypotéky a to může pro mnoho lidí znamenat, že budou hledat východisko z neuspokojivé situace svého bydlení v nájemních bytech. S tím se jako Češi budeme muset tak trochu smířit, protože pro nás je osobní vlastnictví téměř nedotknutelná mantra. Naopak v zahraničí je mnohem populárnější bydlet v nájmu,“ doplňuje Jelínek. Lidem, kterým v letošním roce končí období fixace, lze důrazně doporučit, aby včas, s předstihem několika měsíců, kontaktovali svého finančního poradce, který jim podá přesné informace. Získají tak dostatek času na hledání vhodného kompromisu.

Co v důsledku znamená zvýšení úrokové sazby?

Pokud se někdo před rokem rozhodoval, zda koupí nemovitost, a nákup odložil, dostal se paradoxně do horší situace. Vše nasvědčuje tomu, že další čekání bude znamenat další zhoršení situace na trhu. Pro ilustraci využijeme následující příklad.

Zájemce si kupuje nemovitosti v hodnotě 6,25 miliónů korun, hypotéka je na 5 miliónů. Financuje ji hypotékou s dobou splácení 30 let. Před rokem mohl získat hypotéku s úrokovou sazbou kolem 2 %. Měsíční splátka by tak činila 18 481 Kč. Při 5% úrokové sazbě bude měsíční splátka o 8 360 Kč vyšší. Nárůst je tedy o 45 %. K dalším orientačním výpočtům lze využít různé finanční kalkulačky volně dostupné na internetu.

Možností je také žádat o státní úvěr na bydlení. Od 1. ledna 2022 vstoupilo v platnost nařízení vlády č. 464, kterým se změnily limity pro poskytnutí státního úvěru na bydlení (NV č. 1/2021). Desetiletý úvěr na modernizaci se zvýšil až na 750 000 Kč, úvěr na 30 let za účelem pořízení rodinného domu na 3 500 000 Kč, s cílem výstavby nebo koupě (lze tak financovat max. 90 % skutečných nákladů), na byt pak na 3 000 000 Kč (opět do 90 %), a to včetně družstevních. Podmínkou získání je věk jednoho z manželů či registrovaných partnerů do 40 let nebo to, že pečují o dítě do 15 let. Úroková sazba je aktuálně 1,76 % (základní sazba EU pro ČR), za každé dítě do 15 let se snižuje o 0,2 %.

Lze očekávat, že úrokové sazby se v budoucnu opět dostanou k hodnotě okolo 3 %. Za jak dlouho se to stane, lze jen těžko odhadovat. A to i proto, že žijeme v globalizované ekonomice a právě výše inflace a na ni navázané úrokové sazby více podléhají světovým výkyvům ekonomiky i globálním politickým situacím. ČNB reaguje podle dlouhodobě zavedených vzorců, je však k zamyšlení, proč tak nereagují i ostatní státy.