Nemovitosti v Česku coby výnosné investiční aktivum začínají ztrácet dech

Výhodnost investice do rezidenčních nemovitostí v Česku rychle klesá. Kvůli růstu cen nemovitostí, který vysoce převyšuje růst nájemného a zároveň je provázen růstem úrokových sazeb, už funguje spíše jako zajištění majetku proti nejistotě, než výnosné aktivum.

To koneckonců potvrzují i různé ukazatele na trhu, například indikátor napětí na trhu s nemovitostmi, který počítá UniCredit Bank. Ten se v září oproti srpnu snížil o 14 bodů na minus 0,42 procenta. To znamená, že se zúžila příležitost vydělávat na rozdílu relativně vysokých nájmů a nízkých úrokových sazeb. Hrubá roční výnosnost nájemného v Česku se v září snížila na 3,73 procenta, což po zohlednění předpokládané míry opotřebení nemovitostí (ve výši dvou procent) znamená, že čistá roční výnosnost dosáhla 1,73 procenta. A pokračující růst úrokových sazeb u úvěrů na bydlení v Česku ve srovnání s pomalým růstem nájmů bude ovšem způsobovat, že investice do domů či bytů určených k bydlení bude stále méně výhodná.

Ceny nemovitostí za posledních několik let v Česku raketově vzrostly. Průměrný index nabídkových cen bytů se u nás od roku 2014 zvýšil o více než tři čtvrtiny, v Praze dokonce bezmála o sto procent. Jenže se zdá, že již nepůjde o tak výhodnou investici, a tak je čas poohlížet se po něčem jiném. V době nejvyšší inflace za posledních třináct let to ale vůbec nebude jednoduché.

Kam se tedy můžeme obrátit, když chceme na investici vydělávat, a přitom počítat se srovnatelnou mírou rizika jako v případě nemovitostí? V první řadě půjde o státní dluhopisy. Ke konci září činila úroková míra u desetiletých dluhopisů české vlády 1,9 procenta. To už je o 17 setin procentního bodu nad čistou roční výnosností u nájemného a o 16 setin procentního bodu než na konci srpna. Meziročně je to pak téměř o procentní bod více.*

A vzhledem k tomu, že Česká národní banka pravděpodobně provede v dohledné době ještě několikeré zvýšení svých základních úrokových sazeb, bude se atraktivita českých vládních dluhopisů i nadále zvyšovat.

Zvýšení úrokových sazeb Českou národní bankou se už stihlo projevit u několika tuzemských bank v podobě růstu úrokových sazeb u spořicích účtů nebo termínovaných vkladů, avšak stále jde o úrovně, které neporazí inflaci.

Ne že by některá aktiva nepřinášela od propadu trhů na jaře 2020 výrazné zhodnocení, to se týká akcií i celých akciových indexů, řady komodit nebo kryptoměn. *Tady jde však už o zcela jinou disciplínu. Zejména kryptoměnám by se měl investor hledající dlouhodobou jistotu vyhnout velkým obloukem, a to kvůli velkému riziku, který tento typ nástroje coby investičního aktiva v sobě obsahuje.