Víkendář: Co táhne ceny nemovitostí? Význam sazeb je přeceňován

Po finanční krizi se roztrhl pytel s výzkumem zaměřeným na vývoj na trhu nemovitostí. John Duca, John Muellbauer a Anthony Murphy ale na stránkách VoxEU tvrdí, že běžně zmiňované teorie jsou zavádějící a poukazují na výsledky svého výzkumu, který podle nich ukazuje na hlavní příčinu realitního cyklu.

Pro většinu domácností ve vyspělých zemích představují reality tu nejvýznamnější složku jejich majetku a investice do nemovitostí jsou významnou částí celkových investic v ekonomice. Mezi realitním trhem a hospodářstvím existuje ale mnohem více vazeb, včetně těch souvisejících s hodnotou nemovitostí a následně hodnotou kolaterálů. V neposlední řadě najdeme i souvislost mezi trhem nemovitostí a fungováním trhu práce, protože ten je ovlivněn rovněž mobilitou a dostupností bydlení v různých lokalitách.

Duca a jeho kolegové poukazují na to, že realitní trh není ani zdaleka homogenní, typické jsou pro něj vysoké náklady na hledání a sběr informací, delší doba transakcí, asymetrické informace a omezený přístup financí pro určité skupiny lidí. Ekonomové tak míní, že teorie efektivních trhů a racionálních očekávání není vhodným nástrojem pro vysvětlování cyklů na realitním trhu. Zavádějící jsou i teorie, jejichž základem je poměr cen realit k nájmům. Takové teorie předpokládají, že cena nemovitosti je dána současnou hodnotou budoucích nájmů, tudíž existuje arbitráž mezi cenami realit a výší nájmů.

Tato arbitráž nefunguje mimo jiné kvůli vysokým transakčním nákladům a nefinančním nákladům a přínosům, které nese vlastnictví nemovitosti. K tomu se přidává vliv averze k riziku a ekonomové také tvrdí, že nemovitosti obývané vlastníkem a pronajímané jiným osobám nebývají dokonalými substituty. Ukazuje se totiž, že nemovitosti obývané vlastníky mají v USA obvykle větší pozemek.

Za významný faktor naopak Duca a jeho kolegové považují vývoj úvěrových podmínek. Ukazuje se to například na vztahu mezi vývojem na realitním trhu na straně jedné a dostupností hypoték u lidí, kteří kupují nemovitost poprvé v životě. Právě tato skupina lidí totiž v USA obvykle čelí nejvíce překážkám při získávání financí pro nákup. V neposlední řadě pak ekonomové poukazují na to, že ve velkých metropolitních oblastech je cyklus na trhu realit silnější tam, kde je méně elastická nabídková strana trhu. Čím je tato elasticita dána?

Nabídkovou stranu trhu ovlivňují zejména stavební náklady a dostupnost půdy. Ekonomové tvrdí, že to je právě ona, co do rozhodující míry určuje zmíněnou elasticitu nabídky. Rozšíření analýzy na britský trh pak ukazuje, že největší fluktuace cen nemovitostí relativně k nájmům přichází tam, kde silná poptávka (daná dostupností úvěrů, příjmy a růstem populace) naráží na málo elastickou nabídku realit. Nejnižší fluktuace cen pak podle ekonomů nacházíme v Německu a Japonsku. Tedy v zemích s nízkým tempem růstu populace a málo liberalizovaným trhem s hypotékami.

Ekonomové poukazují i na to, že během pandemie ceny realit často rostly. Vysvětlují to tím, že došlo k souběhu nízkých sazeb a rostoucí poptávky po nemovitostech související s pandemií na straně jedné a problémy na nabídkové straně typu nedostatku pracovníků, úzkých hrdel a podobně. Celkově pak ekonomové tvrdí, že ve vztahu k realitnímu trhu a jeho výkyvům je kladen příliš vysoký důraz na reálné sazby, a naopak jsou opomíjeny další významné faktory včetně dostupnosti stavebních pozemků a s tím související politikou.

Zdroj: VoxEU