Výnosy a návratnost investic u bytů v Praze

Investice do nemovitostí mají svá specifika. Zaprvé zpravidla z pronájmu nemovitosti dostáváte jako majitel určitý nájem. Zadruhé se vyvíjí cena nemovitosti na trhu podle aktuální poptávky a nabídky. Pokud jste si v roce 2014 koupili byt v Praze, tak dnes jej můžete prodat za cenu o 89 % vyšší než před sedmi lety. Tato cena však může stoupat i klesat v čase. V dlouhodobém horizontu však ceny nemovitostí rostou. Pokud tedy vaši nemovitost prodáte ve vhodnou chvíli nebo po dostatečně dlouhé době, tak rozdíl kupní a prodejní ceny bude tvořit váš výnos. Za třetí investicí do nemovitostí porážíte inflaci, protože vám volné prostředky neleží na účtu, kde ztrácí na hodnotě. Naopak vám z nemovitosti plyne nájemné a zároveň ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu rostou zpravidla vyšším tempem než je míra inflace. Ve zbytku článku budeme uvažovat jako výnos pouze nájem za dobu, za kterou se vaše investice v aktuálních tržních podmínkách vrátí. Zanedbáme tedy případnou změnu cen nemovitostí v dalších letech.

Modelové příklady výnosů z nemovitostí

Podle dat společností Trigema, Skanska Reality a Central Group se v roce 2020 nejvíce prodávaly byty o velikosti 2kk (43 %) a 1kk (25 %). Průměrná velikost bytů se pohybuje od 30 do 60 m2 (zde závisí na konkrétním projektu).,Pojďme se podívat, jaká bude návratnost investice při aktuálních cenách, pokud budeme uvažovat nejmenší možnou velikost 30 m2 v různých částech Prahy?

Z tabulky je patrné, že nejdostupnější investiční novostavbu v Praze můžete zakoupit na Praze 9 při orientační ceně 3 204 000 Kč. Naopak nejhůř dostupné novostavby se nachází na Praze 1 a 2. Pokud se vám podaří najít byt za nižší cenu, pak může jít o velmi výhodnou nabídku.

Při ceně průměrného nájemného* na Praze 9, která činí 273 Kč/m², budete při velikosti bytu 30 m² měsíčně inkasovat výnos 8190 Kč. Na Praze 2 při nájmu 321 Kč/m² to bude 9630 Kč. V prvním případě bude váš roční výnos činit jen něco málo přes 3 procenta ročně, což znamená, že budete na investici vydělávat zhruba 32 a půl roku. Ve druhém případě bude zhodnocení vaší investice dokonce jen cca 2,3 procenta ročně, takže její návratnost bude téměř 44 let.

*Data společnosti Deloitte nezahrnují nájemné pouze u novostaveb, ale jde o celkový trh s rezidenčními nemovitostmi (zahrnující i nemovitosti před rekonstrukcí či starší byty). Proto je srovnání pouze ilustrační a reálné ceny nájmu u novostaveb se mohou lišit. U všech výnosů se jedná pouze o nájem bez poplatků (energie, voda).

Z hlediska posouzení výhodnosti investice jsou ovšem důležité i ostatní faktory – tedy potenciál růstu dané lokality (a zhodnocení vložených prostředků), obsazenost nájemníkem (zda jste schopní nemovitost rychle pronajmout), stav nemovitosti a další. Pokud nad těmito čísly nevěřícně kroutíte hlavou, protože se vám zdá výnosnost pražského bytu malá nebo vaše úspory nedosahují takových částek a nechcete se zadlužit na třetinu až polovinu života, vyzkoušejte investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi.