Jan Berka (Roklen24)
Investice  |  11.05.2021 10:51:51

Bytů je málo a jsou drahé. Můžeme si za to sami

Bytů je málo a jsou drahé. Můžeme si za to sami

Jan Berka
10:51 11. května 2021
Zdroj: Depositphotos

Dlouhé povolovací procesy, nedostatečná nabídka a silná preference vlastního bydlení. To jsou charakteristiky českého realitního trhu s bydlením, které se za poslední dekádu nezměnily. Realitní fond kvalifikovaných investorů IRQ sice bytovou krizi nevyřeší, nabízí však strategii, která na českém trhu zatím chybí. Fond založil ekonom a bývalý guvernér ČNB Zdeněk Tůma, majitel developerské skupiny Realism Martin Hubinger a bývalý investiční ředitel regionální investiční skupiny Martin Pětivoký. Jaká je jejich specifická strategie a co nabízí investorům? A proč je nájemní bydlení u instituce lepší než u jednotlivce? Dozvíte se v rozhovoru se Zdeňkem Tůmou a Martinem Hubingerem.

Pane Tůmo, jak se od doby Vašeho působení v ČNB na pozici guvernéra změnil český realitní trh s bydlením? Kde jsou podle Vás největší problémy, rizika nebo výzvy z pohledu investora?

ZT: Od mého působení v ČNB uplynulo již hodně vody, je to přes deset let. Určitě bychom našli věci, které se změnily, nicméně domnívám se, že základní charakteristiky zůstávají stejné: dlouhé povolovací procesy při výstavbě a s tím spojená nedostatečná nabídka, silná preference vlastního bydlení ve společnosti a vnímání investice do nemovitosti jako bezpečné dlouhodobá investice. Riziko pro investora představují tedy především procesy spojené se stavebním povolením a všechna povolení a souhlasy tomu předcházející. Nadále platí, že patříme v tomto směru mezi nejpomalejší země na světě.

Kdy se zrodil nápad založit fond kvalifikovaných investorů IRQ? Ovlivnila Vás v tomto směru koronavirová pandemie?

MH: Fond IRQ nemá s pandemií nic společného, žádná možná spojitost mě ostatně ani nenapadá. Náš fond a jeho zaměření zosobňují investiční strategii, která je nám vlastní. Jedná se o ochotu po určitou dobu podstoupit nepohodlí v podobě povolovacího procesu, díky čemuž dosáhneme na zásadně vyšší výnosy oproti konkurenci. Toto promyšlené nepohodlí potom vyvážíme stabilitou a staletími ověřeným dlouhodobým růstem hodnoty bydlení jako jediného možného zajištění jedné ze základních lidských potřeb.

Co Váš fond nabízí potenciálním investorům?

MH: Nabízíme kombinaci toho nejlepšího ze dvou běžně dostupných variant investování do nemovitostí – tedy výnosy blížící se fondům zaměřeným na spekulativní development, ale s riziky téměř tak nízkými, jako mají obecně známé fondy do hotových výnosových nemovitostí. Výše zmíněné nepohodlí nepovažujeme za riziko v tragickém slova smyslu, protože neinvestujeme do projektů, kde by povolovací proces byl zatížen takovou nejistotou, aby mohl investici zcela znehodnotit. Nepohodlí spočívá ve větším množství námi odvedené práce a riziko v možném zdržení harmonogramu. Ani jeden z těchto scénářů nepokládáme za skutečně špatnou zprávu pro nás ani pro investory.

V České republice se hovoří o bytové krizi. Váš fond staví na investiční strategii partnerství s developery. Aspirujete na to, že byste tuto krizi pomohli alespoň částečně řešit, zejména, když se chcete zaměřit na žádané lokality v Praze a Brně?

ZT: Rozhodně si nemyslíme, že by založení fondu, ať už má jakoukoli strategii, mohlo řešit nedostatek bytů. Ten je dán aspekty, které jsme zmínili na začátku našeho rozhovoru. K založení fondu nás motivovalo přesvědčení, že můžeme investorům nabídnout specifickou strategii, kterou na trhu zatím postrádáme.

MH: Přesně tak. Jediný, kdo může bytovou krizi vyřešit, jsou lidé sami. Dokud budeme ve společnosti vytvářet atmosféru, že výstavba je špatná, nikam se nepohneme. Dokud budeme volit politickou reprezentaci, která klade na development stále vyšší regulatorní nároky, do povolovacího procesu vnáší více nejistoty a není schopná kvalitního územního plánování, bude bytů málo a budou extrémně drahé. Můžeme si za to sami a žádný fond ani developer to nevyřeší.

Zdeněk Tůma, zdroj: IRQ
Zdeněk Tůma, zdroj: IRQ

Co se týče spolupráce s developery, uvádíte firmu Realism. Hodláte spolupráci rozšiřovat o jiné firmy? Podle jakých kritérií byste potenciální partnery vybíral?

ZT: Samozřejmě. Realism uvádíme i s ohledem na to, že Martin Hubinger je jedním ze zakladatelů fondu. Jsme ale otevřeni spolupráci i s dalšími developery na projektech, které budou odpovídat naší strategii.

MH: Kritéria výběru partnerů není dost dobře možné shrnout do pár bodů. Patří k nim samozřejmě nutné profesní kvality a osobní chemie. Specificky z hlediska fondu je ale především ze strany developera nutné přizpůsobit se fondové strategii a přistoupit na to, že developerská marže zůstává skoro celá investorům fondu jako vlastníkům projektu. Výměnou za to získává developer spolehlivého a stabilního investičního partnera.

Můžete nám představit první projekty, do kterých hodláte investovat? Půjde o nové projekty nebo se hodláte angažovat i v oblasti rekonstrukcí starších objektů? A jak daleko jste v jednání s prvními investory?

ZT: Momentálně máme od investorů zajištěno zhruba 150 milionů korun a chystáme se na první akvizici. V daném případě se jedná o nový projekt, kde budeme mít možnost uplatnit naši představu o tom, jaké nájemní bydlení bychom chtěli nabízet.

MH: Soustředíme se na nové projekty a revitalizaci brownfieldů. Rekonstrukce se nám nejeví jako pravděpodobná cesta kupředu, a to zejména s ohledem na limity nastavení projektu jako specificky nájemního, a dále v souvislosti s předpokládanou menší velikostí rekonstruovaných objektů.

Hodláte se striktně držet verze fondu kvalifikovaných investorů nebo do budoucna připouštíte možnost vzniku např. podfondu pro menší investory?

ZT: Zatím jsme s kolegy neměli na toto téma podrobnější debatu, takže jen za sebe mohu říct, že já si retailový fond umím představit. Nejprve ale potřebujeme dobře rozběhnout stávající FKI, což je práce přinejmenším na dva či tři roky. Pak se k této úvaze můžeme vrátit.

MH: Souhlasím. IRQ představuje robustní podnikatelský záměr, který budeme rozvíjet, a určitě nepočítáme s tím, že bychom zůstali u takto úzce vyprofilovaného jednoho investičního schématu.

Ještě jednou k bytové krizi v žádaných oblastech, kde se vzhledem k poptávce staví málo a pomalu. Existuje názor, že rostoucí počet institucionálních subjektů, jako jsou realitní fondy, které jsou ve srovnání s jednotlivci ve finanční výhodě, by mohl ceny vlastního bydlení ještě zvýšit. Jednotlivci, kteří tak nedosáhnou na vlastní byt, jsou nuceni jít do pronájmu. V souvislosti s tím se objevuje obava, že by fondy mohly tlačit na růst nájmů právě díky své expoziční převaze. Jak byste tuto obavu vyvrátil?

ZT: Nemyslím si, že by na tuto komplexní otázku existovala jednoduchá odpověď. Samozřejmě platí, že cenu nemovitosti určuje poptávka i nabídka. A při omezené nabídce zvýšená poptávka ze strany institucionálních investorů může cenu tlačit nahoru. Vaše otázka ale směřuje na cenu nájmů. K tomu bych poznamenal, že ceny nájmů jsou s ohledem na současné ceny nemovitostí hodně nízké a nebudu tedy překvapen, když porostou. A ještě bych dodal, že na trhu nájemního bydlení je a bude dostatečná konkurence. Neumím si při povaze trhu nájemního bydlení představit, že by mohlo dojít k dominanci několika málo vlastníků, aby mohli ovlivnit jeho cenu.

MH: Myslím, že síla a specializace institucionálního investora a provozovatele nájemního bydlení je ve skutečnosti pro trh i nájemníky dobrá zpráva a projeví se naopak zlepšením poměru ceny a získané hodnoty nájemního bydlení. Nájemní bydlení u individuálního vlastníka má zcela zásadní nevýhodu v nestabilitě a neprofesionálních vztazích, a často v nízké kvalitě podpory, kterou nájemník dostává. Naopak v nájemním bydlení poskytnutém institucí můžete prožít celý život, pokud si to budete přát, a žádné nepříjemné překvapení vás nečeká. Pokud jste dobrý klient, spolehlivý nájemník, váš pronajímatel si vás naopak bude vážit a vyjde vám v řadě věcí vstříc. Je to jeho podnikání a vy jeho klient.

Ještě před vypuknutím koronavirové krize se realitní fondy silně zaměřovaly na kanceláře. Se zkušeností s home officem by ale mohl zájem o kanceláře opadnout. Jaký je Váš výhled pro tento segment? Plánujete do budoucna rozšíření investiční strategie fondu o kanceláře? Nebo o další typy nemovitostí? Pokud ano, proč?

MH: O kancelářích neuvažujeme. Pokud nyní s kolegy hovoříme o rozšíření investičního záběru, tak se v první řadě vždy zamýšlíme nad trhy podobnými nájemnímu bydlení. Osobně si ale nemyslím, že jsme svědky konce kanceláří, hotelů nebo jakéhokoliv jiného aktuálně trpícího segmentu. Věřím, že řada trendů, které nyní vidíme, se nakonec ukážou nebýt trendy, ale výkyvy nebo hledání nového směru.

Martin Hubinger, zdroj IRQ
Martin Hubinger, zdroj IRQ

Chystáte expanzi do jiných destinací, než jsou Praha a Brno?

MH: Aktuálně ne. Jiné trhy se nám nejeví jako dostatečně robustní, aby absorbovaly větší projekty, na které se chceme zaměřovat. Ani poměr ceny nájmů v menších městech ve vztahu k realizačním nákladům téměř identickým po celé republice nám nedává příliš smysl.

Před volbami mluví někteří politici i ekonomové o zavedení silné progresivní daně z nemovitosti, která by nejen částečně zaplnila příjmové výpadky rozpočtu, ale zároveň by pomohla oslabit napětí na realitním trhu. Ovlivnilo by to nějak strategii Vašeho fondu? Jaký by byl Váš další postup v případě zavedení silné progresivní daně z nemovitosti? Existuje jiné „řešení“ než přenesení na nájemníky?

ZT: Je jistě pravda, že v některých zemích mají daň z nemovitosti výrazně vyšší, jako příklad můžeme uvést USA. Nelze ale vytrhávat jednotlivé aspekty daňového systému a přenášet je do jiných systémů, které mají zcela jinou strukturu. S Martinem se na tom možná neshodneme, ale já si umím mírně vyšší daň z nemovitostí představit, je u nás opravdu extrémně nízká. Pokud se tím směrem politici ale vydají, měli by být velmi opatrní, taková změna jen zvýší náklady na vlastní bydlení.

MH: Jestliže chce politik přistoupit ke zvýšení daní proto, aby mohl více utrácet, nebo zalepit staré dluhy, tak to považuji za první krok k neštěstí. Z takové motivace totiž necítím snahu vylepšit systém nebo nabídnout efektivnější a přátelštější stát, ale jen víc zatížit každého individuálního člověka. Změny daní, a samozřejmě i jejich zvyšování, určitě mohou v nějaké konstelaci přinést pozitivní efekt. Rozhodně ale vyšší zdanění nemovitostí neoslabí napětí na trhu. Absolutně nerozumím tomu, jak může politik odstranit napětí tím, že zdraží už tak finančně i fakticky nedostupný produkt. Všechny daně a další náklady týkající se nějakým způsobem bydlení nakonec zasáhnou především nájemníky a individuální vlastníky. Dokud totiž bude možné novou zátěž alespoň částečně přenášet na individuálního kupce nebo nájemníka, trh se tím směrem posune. Pokud se to stane neúnosné, tak trh zkolabuje. Podnikající společnosti, ať již fondy nebo developeři, z něj postupně odejdou, protože v takovém prostředí nebudou k dispozici investiční prostředky a společnosti svou energii i zdroje raději alokují jinde a efektivněji. Zrovna tak ale individuální investoři místo nákupu bytu a jeho neziskového pronájmu peníze investují jinam, což bude také znamenat méně bytů k pronájmu pro ty, kdo si nemohou dovolit bydlení koupit. Poškozený a drahý trh tak zůstane všem individuálním lidem, kteří svůj život a bydlení nikam jinam efektivněji alokovat nemohou. Nákup i nájem bytu tak bude v důsledku hlouposti celé společnosti zátěží na celý váš život, někdy i mezigeneračně.

A na závěr, jaký je Váš výhled českého trhu s nájemním bydlením? S jakou prognózou pracuje Váš fond z hlediska celého českého realitního trhu?

ZT: Naše strategie a odhad zhodnocení prostředků investorů nepracuje se zvýšením ceny nemovitostí, takže pro naši práci žádnou prognózu tohoto typu nepotřebujeme. Osobně se ale domnívám, že při omezené nabídce ceny dále porostou. Tempo růstu zřejmě přibrzdí, ale v dohledné době žádnou korekci neočekávám.

MH: Pro predikci výnosů se opíráme o jiné ukazatele než o spekulace na růst cen v příštích letech. Obecně ale platí, že rezidenční nemovitosti hodnotu neztrácí. I v případě krátkodobé korekce vždy znovu dosáhnou nových maxim, protože korekce nepřichází jako důsledek revoluční změny nebo znehodnocení podstaty produktu, ale jako vedlejší efekt jiných společenských událostí. Bydlení je tak jediný druh nemovitostí, který má po sto letech svojí existence vyšší hodnotu než rok po kolaudaci. To u žádné komerční nemovitosti neplatí.

Zdeněk Tůma je spoluzakladatelem a předsedou dozorčí rady IRQ FUNDS SICAV a. s. V minulé dekádě pracoval jako partner zodpovědný za finanční služby v KPMG Česká republika. Jeho nejvýraznějším minulým angažmá zůstává pozice guvernéra České národní banky, byl také členem Generální rady Evropské centrální banky, zastupoval Českou republiku v MMF a v Bance pro mezinárodní platby. Promoval na Vysoké škole ekonomické v Praze, po ukončení postgraduálního studia na ČSAV se stal vedoucím katedry makroekonomie na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy, kde byl jmenován docentem. Dodnes přednáší na UK v Praze, byl a je členem různých vědeckých a správních rad českých univerzit, ale i členem České společnosti ekonomické, jíž byl v minulosti také prezidentem. Je místopředsedou správní rady English College in Prague a členem dozorčí rady Výboru dobré vůle – Nadace Olgy Havlové. Zdeněk Tůma je v IRQ zodpovědný především za celkovou strategii, investorské vztahy a řízení finančních zdrojů fondu.

Martin Hubinger, spoluzakladatel a předseda dozorčí rady IRQ FUNDS SICAV a. s., je vlastníkem developerské skupiny REALISM, která skrze činnost specializovaných společností zastřešuje základní segmenty realitního byznysu – development pozemků, projektový management, realizaci staveb a asset management. Absolvoval Právnickou fakultu UK a Policejní akademii ČR. Má praxi z českých poboček renomovaných zahraničních advokátních kanceláří. Před založením skupiny REALISM pracoval na Ministerstvu zahraničních věcí ČR a čtyři roky strávil v Malajsii jako zástupce velvyslance. Martin Hubinger se v IRQ zaměřuje na specifickou investiční problematiku související s nemovitostmi, na transakce a na zhodnocení projektů v majetku fondu.

Rozhovory

Portál Roklen24.cz je exkluzivní server o ekonomice, financích a investicích, který poskytuje aktuální ekonomické zpravodajství, real-time data, grafy, analýzy, názory, videa a rozhovory.








Zobrazit sloupec 
Kurzy.cz logo
EUR   BTC   Zlato   ČEZ
USD   DJI   Ropa   Erste

Kalkulačka - Výpočet

Výpočet čisté mzdy

Důchodová kalkulačka

Přídavky na dítě

Příspěvek na bydlení

Rodičovský příspěvek

Životní minimum

Hypoteční kalkulačka

Povinné ručení

Banky a Bankomaty

Úrokové sazby

Hypotéky, Stavební spoření

Směnárny - Euro, Dolar

Práce - Volná místa

Úřad práce, Mzdy, Platy

Dávky a příspěvky

Nemocenská, Porodné

Podpora v nezaměstnanosti

Důchody

Investice

Burza - ČEZ

Dluhopisy, Podílové fondy

Ekonomika - HDP, Mzdy

Kryptoměny - Bitcoin, Ethereum

Drahé kovy

Zlato, Investiční zlato, Stříbro

Ropa - PHM, Benzín, nafta

Podnikání

Obchodní rejstřík

Města a obce, PSČ

Katastr nemovitostí

Ochranné známky

Finanční katalog

Občanský zákoník

Zákoník práce

Stavební zákon

Daně, formuláře

Další odkazy

Auto, Spolehlivost Aut

Monitoring ekonomiky

Volby, Mapa webu

English version

Czech currency

Prague stock exchange


Ochrana dat     Mobil verze

Používání cookies

Copyright © 2000 - 2021

Kurzy.cz, spol. s r.o., AliaWeb, spol. s r.o.