Gupta: Významné změny na realitním trhu

Covid a následná opatření namířená proti jeho šíření změnily způsob práce a života lidí po celém světě. Dotýká se to i realitního trhu, což na stránkách VoxEU popisují Arpit Gupta, Jonas Peeters, Vrinda Mittal a Stijn Van Nieuwerburgh. Poukazují na to, že v posledních desetiletích se ekonomická aktivita soustředila do center velkých měst. A jelikož je nabídka nemovitostí v těchto místech jen málo elastická a nereaguje na zvýšenou poptávku, vede tento trend k tomu, že z něj neproporcionálně těžili majitelé existujících nemovitostí. A ne lidé, kteří v těchto oblastech žijí a pracují. Jenže pandemie přináší změny i zde.

Ekonomové se zaměřili na data z amerických měst a tvrdí, že po propuknutí pandemie došlo k výraznému poklesu prémie placené v nájmech v centrech velkých měst. Tento pokles měl konkrétně dosáhnout asi 80 %. K tomu klesla i prémie u cen nemovitostí, i když zde změna dosáhla jen asi 9 %. Tento rozdíl v poklesu prémie u nájmů a u cen nemovitostí podle ekonomů naznačuje, že dopady pandemie jsou na trhu realit považovány do určité míry za přechodné.

Popsané efekty jsou podle ekonomů patrné zejména ve městech, jako je New York či San Francisco. V jejich nejdražších lokalitách došlo k „dramatickému poklesu nájmů i cen nemovitostí“. V levnějších oblastech, jako jsou některá předměstí, ale nastal opačný vývoj a nájmy i ceny rostly. Ekonomové následně zkoumali, co může současné nastavení nájmů a cen indikovat ohledně očekávaného růstu nájmů v budoucnu. Počítali tedy, jaký růst nájmů by ospravedlňoval současné ceny, a zjistili následující:

Za prvé, pokud by se situace ohledně nájmů, cen a prémií v centrech relativně k předměstím pomalu vracela k normálu, znamenalo by to, že by nájmy v centrech dlouhodobě rostly o 7,5 % ročně rychleji než na periferii.

Za druhé, pokud by současné změny byly permanentní, pak by implikovaný růst nájmů v centrech byl jen o 0,5 procentního bodu vyšší než růst nájmů na periferii (při absenci rizikové prémie spojené s těmito nájmy).

Ekonomové uzavírají svůj článek s tím, že popsané posuny zřejmě nejvíce souvisí s prací z domova a s tím, jak dlouho budou trvat, tedy do nemalé míry závisí na ochotě zaměstnavatelů zůstat u nového pracovního modelu. Lidé tak mohou více využívat nemovitosti na periferiích, u kterých jsou nižší ceny a nájmy. A tento posun může mít i svůj makroekonomický dopad. Pokud by totiž nastalo oživení bez výraznějšího návratu lidí do center velkých měst, nemusel by nastat takový tlak na růst nájmů a cen realit. Ten přitom byl během dřívějších oživení jedním z faktorů, které další boom brzdily.

Zdroj: VoxEU