Nájmy porostou. Vydělávat na nemovitostech ale můžete, i když žádnou nevlastníte.

Významnou část nových bytů v Praze začaly nakupovat fondy. Co to udělá s jejich cenami a s nájemným? A jak může na nemovitostech vydělat drobný investor?

Pátý nejvyšší růst cen bytů v rámci EU

Kdo očekával, že v loňském roce, který byl ve znamení koronavirové krize, v Česku klesnou ceny domů a bytů, nedočkal se. Zájem o rezidenční nemovitosti byl v loňském roce paradoxně enormní a vedl kromě rekordního objemu poskytnutých hypoték (254 mld. Kč) také k výraznému nárůstu jejich cen – meziroční růst cen domů a bytů činil ve třetím čtvrtletí loňského roku 8,4 procenta a byl tak pátý nejvyšší ze všech zemí Evropské unie. Příčin bylo hned několik. Poptávku po domech a bytech výrazně stimulovalo zlevnění hypoték, které přišlo po trojím snížení úrokových sazeb ze strany České národní banky v rozmezí března a května 2020. Dalším faktorem bylo zrušení daně z nabytí nemovitosti zpětně pro všechny vklady povolené katastrem nemovitostí od 1.12.2019. Spousta lidí se tak rozhodla využít výhodných podmínek na trhu k pořízení vlastního bydlení. Pandemie koronaviru pak významně podpořila poptávku po rezidenčních nemovitostech i na straně investorů, kteří ve zvýšené míře začali nakupovat domy a byty za účelem jejich pronájmu. Důležitou roli zde sehrály obavy z budoucnosti, kdy lidé v nejistých dobách zcela přirozeně investují své peníze do aktiv, na která si mohou sáhnout a která jim nikdo nevezme. Nemovitosti jsou v tomto ohledu vnímány jako jistota. Tato zvýšená poptávka po bytech a domech pak v kombinaci s dlouhodobě nedostatečnou výstavbou nejen v metropoli vedla k dalšímu růstu cen.

Meziroční změna cen bytů a domů v zemích EU ve 3. čtvrtletí 2020 (údaje za Řecko nejsou k dispozici)

Zdroj: Eurostat

Ceny bytů nepůjdou dolů ani letos, nájmy podraží

Pražští developeři v současné době hlásí značnou poptávku po bytech ze strany fondů a dalších institucionálních investorů, kteří je mají v plánu pronajímat. Za všechny zmiňme například uzavření dlouhodobého kontraktu mezi developerem FINEP a německým fondem Zeitgeist. V metropoli je aktuálně budována bezmála tisícovka bytů určených k pronájmu a další stovky jich v následujících letech budou vznikat v Brně. Do budoucna může připadnout na nájemní bydlení až třetina nově postavených bytů. Tím se může ještě více zhoršit dostupnost bydlení pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní byt nebo dům. A to jednoduše proto, že jich v nabídce bude méně. Již dnes přitom tvoří až polovinu kupujících bytů v pražských novostavbách drobní investoři z řad fyzických osob.

Česko patří v rámci Evropské unie k zemím, u kterých dlouhodobě výrazně převažuje vlastnické bydlení nad nájemním – ve vlastním domě nebo bytě žijí až dvě třetiny českých domácností. Naopak například v Německu či Rakousku žije více než polovina lidí v nájmech. A trend směřující k růstu podílu nájemního bydlení můžeme očekávat i v České republice. Nedostatek nových bytů v nabídce kvůli zvýšenému zájmu velkých i drobných investorů bude dále tlačit jejich ceny vzhůru, a tak se bude čím dál větší procento lidí zejména v Praze a Brně uchylovat do nájmu. Podobným vývojem si v minulosti prošla řada západoevropských měst.

V době koronaviru se dostalo na pražský trh kvůli výpadku krátkodobých pronájmů zvýšené množství bytů, které zejména v centru metropole způsobily přechodný pokles cen nájmů. V důsledku pokračující nedostupnosti vlastnického bydlení však do budoucna poroste zájem o nájemní bydlení a s ním i ceny nájemného.

Vydělávat mohou i drobní investoři

Kdo si tedy pořídil investiční byt určený k pronájmu, může se do budoucna těšit na vyšší výnosy z pronájmu. Ale ani drobní investoři, kteří by chtěli investovat jen malou částku, nemusí zoufat. I oni totiž mohou profitovat z výhod, které nemovitosti přináší a nemusí přitom řešit závazky a administrativu spojenou s jejich vlastnictvím. Příkladem takové investice jsou investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi.

 Výhodné investovat pravidelně, protože i když investujeme malou částku, můžeme se po letech dopracovat k velmi zajímavým obnosům. Například v situaci, kdy budeme pravidelně každý měsíc investovat částku 3.000 Kč do investice s čistým výnosem 6 % p.a., dostaneme se za 20 let na částku bezmála 1,4 mil. Kč. Pro srovnání, pokud bychom si částku 3.000 Kč spořili každý měsíc do šuplíku, dostali bychom se po 20 letech na částku 720 tis. Kč, tedy přibližně na poloviční sumu ve srovnání s případem, kdy stejnou částku pravidelně investujeme s výnosem 6 % p.a.

Modelový příklad zhodnocení pravidelné měsíční investice ve výši 3.000 Kč s čistým výnosem 6 % p.a. po dobu 20 let (je počítáno s měsíčním vyplácením úroků a jejich reinvestováním)

Zdroj: Vlastní výpočty autora

Ing. Petr Golka

Petr Golka je analytikem a odborným poradcem společnosti RONDA INVEST. Vystudoval obor bankovnictví na Obchodně podnikatelské fakultě Slezské univerzity v Karviné, během studia absolvoval výměnný pobyt v rámci programu Erasmus na Karelia University of Applied Sciences ve Finsku. Petr má 14 letou praxi v bankovnictví a financích se zaměřením na risk management a produktový management.

RONDA INVEST

RONDA INVEST a.s. je českou P2B platformou, která se na jednu stranu zaměřuje na poskytování úvěrů zajištěných nemovitostmi pro malé a střední podnikatele v Česku a na Slovensku, a na straně druhé nabízí možnost firmám i lidem do těchto úvěrů investovat. Každý úvěr k investici je zajištěn bonitní nemovitostí se zástavním právem a notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti. Výše poskytovaných úvěrů nepřesahuje 70 % hodnoty dané nemovitosti. Výnosy dostávají investoři každý měsíc na účet a neplatí žádné vstupní ani pravidelné poplatky.

Za společností stojí podnikatelská skupina Alphaduct, a.s. podnikatele Vladimíra Komára, kam patří mimo jiné značky Dermacol, Axigon, Krondorf a 15% podíl akcií patří podnikateli Gabrielu Kovácsovi, majiteli společností Citfin – Finanční trhy, a.s. a Citfin, spořitelní družstvo.

Investoři mají možnost investovat online s výnosem až 6 % ročně na stránkách: https://www.rondainvest.cz/investovani

Více na https://www.rondainvest.cz.