Účtování nemovitostí - jaké v sobě skrývá úskalí?

Je velký dřevěný květináč postavený před vaší budovou, kde máte kancelář, stavba nebo nikoliv? Je možné si nákup a instalaci květináče dát do firemního účetnictví? Pokud ano, jak to účtovat, aby všechno bylo legislativně v pořádku? V případě květináče se o stavbu nejedná, a to i kdyby byl přišroubovaný k zemi. Můžete ho tedy kdykoliv bez jeho porušení odstranit. Ale pokud byste ho mohli demontovat jen tak, že byste ho museli zbourat, o stavbu by se jednalo.

Při účtování nemovitostí se tak objevuje spousta „chytáků“, na které si účetní musí dát pozor. Mezi ně patří už samotné doklady. Aby mohli účetní nemovitost do účetnictví vůbec zanést, musí mít mimo jiné k dispozici faktury, předávací protokol, rozhodnutí o kolaudaci nebo jiné rozhodnutí o uvedení nemovitosti do provozu. Dále potřebují vědět, k jakým účelům bude nemovitost používána. Pokud byly při výstavbě vynakládány i nějaké vlastní náklady, tak účetní potřebují i kalkulaci těchto nákladů. Je tomu tak proto, aby mohly být správně zahrnuty do pořizovací ceny nemovitosti.

Je toho docela dost. Paradoxně největší komplikací při zanášení nemovitosti do účetnictví jsou samotní klienti, kteří nedodávají všechny potřebné informace. Např. při výstavbě rozsáhlejšího objektu, kdy vzniká několik staveb, potřebují účetní přesně vědět, která část faktury patří k jaké budově. To je nezbytné pro určení správné pořizovací ceny. Když už nemovitost stojí, je někdy těžké se s klienty dohodnout, co přesně na nemovitosti udělali. Zda se náhodou už nejednalo o technické zhodnocení, které by zvyšovalo pořizovací cenu nemovitosti, a nikoliv o opravu, kdy výdaje patří do nákladů.

Při účtování nemovitostí rozhoduje každá chyba

U účtování nemovitostí bývá téměř každá chyba vždy významná. Pokud na ni finanční úřad při své kontrole přijde, může vyměřit pokutu až do výše 3 % hodnoty aktiv celé účetní jednotky. Při špatném ocenění nemovitosti nebo chybném nastavení daňové odpisové sazby se může jednat o zkreslení daňového základu. V tomto případě dochází k doměření daně a stanovení penále za její pozdní úhradu. V současné době se sazba úroků za pozdní podání pohybuje kolem 16 % ročně.

„Ve své účetní praxi jsem se při účtování nemovitostí setkala se zajímavým případem, kdy firma koupila sad za účelem jeho dalšího provozování, tedy pěstování ovoce. Kupní cena však byla stanovena pouze na pozemky, ale nikoliv na samotné stromy, které vlastně byly zdrojem příjmů. Museli jsme tak udělat znalecké ocenění, rozpočítat kupní cenu, dále zjistit plodonosné stáří stromů, abychom mohli začít s jejich odepisováním. Do toho se ještě řešilo dosazování stromů, jestli je to technické zhodnocení trvalých porostů nebo náklad v daném účetním období,“ říká Zuzana Pšeničková, členka Výboru Komory certifikovaných účetních. Při účtování nemovitosti doporučuje Zuzana Pšeničková obrátit se na zkušenou účetní, která má dostatečné znalosti, protože ty jsou v této oblasti velmi důležité!