Lokalita nemovitosti – proč je důležitá i pro samotné získání hypotéky?

I pro samotnou banku je lokalita nemovitosti poskytnuté do zástavy velmi důležitá. Nemovitost na nesprávném místě může dokonce znamenat zamítnutí žádosti o hypotéku…

Banka pro potřeby hypotéky zkoumá tzv. zástavní hodnotu nemovitosti, kterou určí smluvní znalec banky místním šetřením (prohlídkou nemovitosti). V praxi se může stát, že zástavní hodnota nemovitosti bude stanovena na jinou částku, než na jakou zní kupní cena nemovitosti či rozpočtované stavební práce. Z pohledu žadatele o úvěr nastávají komplikaci v době, kdy smluvní znalec banky stanoví zástavní hodnotu výrazně níže a banka následně počítá maximální výši úvěru (90 % zástavní hodnoty nemovitosti) z této nižší částky.

Důvody snížení zástavní hodnoty nemovitosti přitom mohou být:

- Omezená vlastnická práva (např. věcné břemeno).

- Omezený přístup k nemovitosti přes veřejnou komunikaci.

- Špatný technický stav nemovitosti.

- Atypické dispozice nemovitosti či „nestandardní“ lokalita, např. malá obec daleko od většího města, samota u lesa apod.

Nemovitost musí být možné pojistit

Důležité je zmínit, že získání peněz z hypotéky je podmíněno sjednáním pojištění nemovitosti a vinkulací této smlouvy ve prospěch banky (tj. v případě pojistné události jsou peníze vyplaceny bance a ne majiteli nemovitosti). Pokud se nemovitost nachází v lokalitě, která neumožňuje její pojištění (např. přítomnost v záplavové oblasti), touto nemovitostí není možné ručit a banka žádost o úvěr zamítá.

Rozhodují i ceny nemovitosti v okolí

Jednou z věcí, které smluvnímu znalci banky pomáhají stanovit zástavní hodnotu nemovitosti, jsou ceny obdobných nemovitostí v lokalitě podobného typu. Pokud jsou tyto ceny výrazně nižší, i když z důvodu mírné odlišnosti v dispozicích nemovitosti, může to znamenat snížení zástavní hodnoty nemovitosti. Toto je bohužel věc, kterou žadatel o hypotéku zjistí až poté, co investuje 3 000 – 4 500 Kč do zhotovení tohoto odhadu. Ostatní věci, tj. omezení vlastnických práv, omezení dostupnosti přes veřejné komunikace, špatný technický stav apod. jsou pak dostupné buď skrz náhled do katastru nemovitostí, nebo osobní prohlídkou.

Byť se zástavní hodnota nemovitosti může lišit v závislosti na jednotlivých bankách (tj. smluvní znalci různých bank mohou stanovit zástavní hodnotu na jinou částku), vysoké rozdíly nečekejte a raději zvažte, jestli investovat do nových odhadů. Pokud to vaše situace umožní, lze na hypotéku dosáhnout tím, že snížení zástavní hodnoty ze strany znalce vykompenzujete navýšením vlastních zdrojů, viz článek zde.