Vznik realitní bubliny zatím nehrozí. Co se doopravdy skrývá za růstem cen bytů v Praze?
Růst cen bytů, který se stal
celospolečensky diskutovaným tématem, bývá ze strany ekonomů interpretován
různými způsoby. Někteří z nich již nyní považují tempo zdražování nemovitostí za
rizikovou realitní bublinu, která může brzy splasknout a přispět ke vzniku
ekonomické krize. Na vývoj cen bytů je však třeba nahlížet jinou optikou než
prostým růstem průměrné ceny za 1 m2 bytové plochy, což je základní
údaj objevující se v oficiálních statistikách. Společnost JRD zpracovala
analýzu, ze které vyplývá, že se za růstem cen nemovitostí v Praze skrývají
i jiné faktory než zdražování, jež mohou statistický údaj průměrné ceny za 1 m2
významně zkreslovat. Ty jsou minimálně tři: růst nabídky bytů
v rekonstruovaných budovách, přiblížení bytové výstavby centru metropole a
zmenšování podlahové plochy bytů.
Faktor č. 1: roste nabídka bytů v rekonstruovaných budovách
V posledním roce výrazně vzrostl podíl pražských
bytů v rekonstruovaných budovách – na více než 20 % z celkové nabídky
oproti 10 % v minulých letech. „Mohlo by se zdát, že byty
v novostavbách budou dražší než ty rekonstruované, ale na pražském
realitním trhu je tomu nyní přesně naopak. Hodně rekonstruovaných
budov se totiž nachází v centru metropole a vznikají v nich jednotky
s malou podlahovou plochou (často kolem 20 až 30 m2), které následně
kupují investoři pro krátkodobé pronájmy. Průměrná cena za 1 m2 v rekonstruovaných bytech již
překročila hranici 130 000 Kč, v novostavbách však aktuálně dosahuje necelých
100 000 Kč. Za růstem průměrné
ceny za 1 m2 tak stojí více změna struktury nabízených bytů než
samotné zdražování, “ vysvětluje obchodní ředitel JRD Pavel Krumpár.
Faktor č. 2: výstavba se přibližuje centru metropole
Zajímavým faktem ze současného realitního trhu je
přesun developerské výstavby směrem k centru Prahy. Na začátku roku 2017
činila průměrná vzdálenost prodávaných developerských projektů od Národního
muzea 5,7 km, ale v polovině roku 2019 to již bylo o 0,7 km méně. „Výrazně se snižuje výstavba v okrajových částech Prahy, což je
ještě umocněné neochotou příslušných městských částí povolovat nové projekty v těchto
lokalitách. S tím pak samozřejmě souvisí nárůst cenové hladiny
nejlevnějšího segmentu bydlení dříve dostupného pro střední třídu a potažmo i
průměrné ceny za metr čtvereční bytové plochy,“ doplňuje Pavel Krumpár.
Ještě v lednu 2017 měla nejlevnější čtvrtina
developerských projektů cenu za 1 m2 pod 63 500 Kč, letos
v červenci však již přesáhla hranici 90 000 Kč. V přepočtu tak došlo
(za dva a půl roku) ke zvýšení cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení o
více než 40 %.
Faktor č. 3: zmenšuje se podlahová plocha bytů
Oficiální statistiky prezentují především růst
průměrné ceny za 1 m2. To je ale pro zájemce o koupi nemovitosti poněkud
zavádějící: ten totiž řeší především to, kolik zaplatí za celý byt. Pokud
průměrná cena za 1 m² vzroste o 10 % a zároveň
poklesne o 10 % plocha nabízených bytů, což je dnešním trendem na pražském
rezidenčním trhu, průměrná cena jednotky se nezmění. Ze statistik však bude
vyplývat, že došlo k 10% nárůstu cen. V létě roku 2018 se dal byt v metropoli
pořídit v průměru za 7 137 000 Kč, o rok později to bylo 7 160 000 Kč,
což je navýšení o necelé 0,5 %. Přitom průměrná cena za 1 m2 stoupla
za stejné období o 7,4 %. Podle JRD tak lidé pociťují současnou
situaci na trhu spíše zmenšováním prostoru pro bydlení než růstem částky, za níž
si mohou koupit zvolenou nemovitost.
Shrnutí: optimismus stranou, ale realitní bublina nehrozí
Pavel Krumpár shrnuje výsledky, které z analýzy JRD plynou: „Zvyšování průměrné ceny za metr čtvereční ovlivňuje především větší podíl dražších rekonstruovaných budov, dále pak výstavba blíže centru Prahy a zmenšování podlahové plochy jednotek – to vše mnohem více než zdražování novostaveb. Průměrné tempo zdražování nových bytů v developerských projektech v roce 2018 činilo jen 3 %, což je o necelé procento více než byla loňská míra inflace. Realitní bublina nám v blízké době nehrozí. To ale neznamená, že je aktuální situace na trhu optimistická. Komplikované povolovací procesy totiž nadále snižují nabídku nových bytů především v okrajových částech Prahy. Vysoké ceny a zájem investorů pak přispívají k dalším změnám struktury bytových projektů. Vlastní bydlení v Praze se tak pro mnoho lidí stává pouhým snem.“
Poslední zprávy z rubriky Investice:
Přečtěte si také:
Prezentace
18.04.2024 Daňové přiznání lidem provětralo peněženky....
15.04.2024 Kam půjdou úrokové sazby? Aktuální přehled...
15.04.2024 Zabouchnuté dveře vyřeší zámečník od pojišťovny...
Okénko investora
Mgr. Timur Barotov, BHS
Petr Lajsek, Purple Trading
Miroslav Novák, AKCENTA
Spotřebitelská inflace v eurozóně odeznívá, pro služby to však úplně neplatí
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Michal Brothánek, AVANT IS
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Ali Daylami, BITmarkets
Bitcoin stanovil nové historické maximum – Je už na nákup pozdě?
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz