Hypotéka - 3 otázky, na které se ptát.

Kromě samotného tlaku na nízkou úrokovou sazbu byste s bankou měli vyjednávat i o tom, čím bude nízká úroková sazba podmíněna. Neplatí totiž vždy, že hypotéka s nejnižší úrokovou sazbou je skutečně nejvýhodnější.

Nemohla by být úroková sazba vyšší?

Přesně tak! Hypoteční banky jsou si vědomi toho, že klienti hledí hlavně na výši úrokové sazby, tu pak tlačí dolů s tím, že na klientovi vydělají díky poplatkům či doplňkovým produktům. Ovšem, zatímco úroky zaplacené na hypotéce si odečtete od základu daně, poplatky spojené s vedením úvěrového účtu, běžného účtu, pojištění nemovitosti apod. už ne. Hypotéka s o něco málo vyšší úrokovou sazbou a minimálními či dokonce nulovými poplatky tak může být výhodnější než hypotéka s nižší úrokovou sazbou, u které ovšem klient platí za doplňkové produkty.

Při porovnávání výhodnosti nabídek tedy vezměte v potaz to, jakou částku zaplatíte za všechny produkty spojené s hypotékou po odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu.

Čím je úroková sazba podmíněna?

Tj. jaké jsou možnosti mimořádných splátek, odkladu splátek, změny podmínek úvěrové smlouvy apod. Banky před pár lety začaly rozlišovat tzv. „garantovanou“ a „bonusovou“ úrokovou sazbu, kdy bonusová úroková sazba je výrazně nižší, omezuje však možnosti klienta upravovat vlastnosti produktu. Jak již bylo naznačeno výše, toto podmínění se nejčastěji týká:

- mimořádných splátek,

- úplného předčasného splacení (včetně refinancování),

- vedení doplňkových produktů,

- odkladu splátek v případě pracovní neschopnosti, ztráty zaměstnání apod.

Jak dlouho nabídka úrokové sazby platí?

Banky zpravidla garantují své nabídky po dobu 30 dnů s tím, že následně je třeba vytvořit nové zhodnocení úvěrového případu. Nespoléhejte tedy na to, že máte po absolvování „kolečka“ v bankách všechny potřebné informace, které zůstávají neměnné.

Kolik peněz budu muset doplatit ze svého?

Nízká úroková sazba může být vykoupena tím, že banka poskytne hypotéku na nižší LTV, tj. poměr výše hypotéky / hodnota nemovitosti, a Vy tak budete muset financovat větší část investic do nemovitosti ze svého.

To, jaký vliv má změna LTV na hypotéku je dobré vědět i z toho důvodu, že smluvním znalcem banky stanovená zástavní hodnota nemovitosti nemusí vždy odpovídat tomu, za kolik Vy nemovitost kupujete či stavíte. Pokud očekáváte, že smluvní znalec banky odhadne nemovitost poskytnutou do zástavy např. na 3 000 000 Kč a on ji místo toho odhadne např. na 2 800 000 Kč, může to mít výrazný vliv na výši úrokové sazby, která v tomto případě může vzrůst.

Nevýhodou je fakt, že smluvní znalec banky stanovuje hodnotu nemovitosti až po uhrazení poplatku a zároveň po oficiálním podání žádosti, tj. Vy jako klient v tomto případě máte omezené možnosti jak na nižší zástavní hodnotu reagovat.