Mariana Kuckirová, analytička bankovních produktů Broker Consulting: Jak na novou hypotéku a dopředné financování

Období extrémně nízkých úrokových sazeb skončilo. Česká národní banka tento rok nelenila a základní úrokové sazby zvedla již 4krát. K tomu přidala ještě doporučení kontrolovat zadlužení klienta (parametry DTI a DSTI*), které doteď banky ve svých metodikách a kalkulátorech měly zabudované, avšak ne tak přísně, jak doporučuje ČNB.

Hypotéky jsou nyní problematičtější jak pro nové klienty, tak pro stávající. Z praxe vidíme, že zájemci o vlastní bydlení se obávají, že žádnou hypotéku již nedostanou. Je to ale mylná představa, protože ve většině případů na úvěr na bydlení dosáhnou, ovšem budou se muset spokojit s nižšími objemem poskytnutých prostředků, a to až v řádu několik sta tisíc korun. Roli hraje několik proměnných: rostoucí ceny nemovitostí, rostoucí úrokové sazby a již zmínění parametry DTI a DSTI.

Jak tedy novým žadatelům pomoci k vlastnímu bydlení?

Noví žadatelé mají několik možností jak dosáhnout na hypotéku a bydlet tak ve vlastním:

1. Našetřit si 10 až 20 % pořizovací ceny a vzít si hypotéku za několik let.

2. Dát do zástavy další nemovitost a dosáhnout na požadované LTV.

3. Zajistit si spoludlužníka, který jim navýší celkové příjmy, pokud nebudou stačit.

V případě první možnosti a za současných cen bude nový žadatel dle příjmů šetřit pět až sedm let. S tím je třeba počítat. Níže je znázorněno, jak dlouho bude třeba na požadovanou částku spořit a kolik si měsíčně odkládat v případě zastavované nemovitosti v hodnotě 4 milionů korun. V případě LTV 90 klient potřebuje mít vlastní zdroje ve výši 400 000 korun a u LTV 80 pak 800 000 korun.

V tabulce je počítáno s úročením prostředků v horizontu 1 až 3 roky s 1 %, u 4 až 5 let je nastavené úročení 4 % a u 10leté a 20leté investice je nastavené 6% úročení. Zdroj Broker Consulting. 

Změny se týkají i stávajících klientů, co již hypotéku mají

Klienti, kteří již splácí hypoteční úvěr, a chystají se za rok či dva refinancovat, si samozřejmě již nyní mohou zajistit současné úrokové sazby. Některé banky nabízí možnost zajistit si sazby až dva roky dopředu.

Zda se vyplatí či nikoliv si zajistit současné úrokové sazby, by byla čistá spekulace. Trend posledních let je však rostoucí. Trh očekává, že úrokové sazby za dva roky budou vyšší, než jsou nyní, a analytici spekulují, že příští rok Česká národní banka zvýší základní sazbu minimálně třikrát. Pozor by si tak měli dát dlužníci s vysokým objemem hypotéky, kde každá desetina na úrokové sazbě může znamenat tisícikorunu na splátce.

V porovnání s loňským rokem se může zdát, že sazba 2,5 %, či dokonce 3 %, je naprostý extrém. Podíváme-li se ale na širší časové období, uvědomíme si, že 3% sazba je ještě stále velmi atraktivní. Ještě v roce 2010 úroky sahaly až k 5 %. Nynější úrokové sazby jsou tak na úrovní přelomu let 2014 a 2015.

Dopředné refinancování má jistě nesporné výhody. Na druhou stranu je potřeba si dát pozor na to, aby klient nový úvěr u nové banky načerpal včas a dostál svým závazkům. Nejčastěji se právě na nutnost čerpání či doložení dokumentů do banky zapomíná a vznikají tak komplikace. Povinností klienta je dát pokyn k čerpání například prostřednictvím svého internetového bankovnictví. Pokud to klient neudělá, úvěr nebude načerpán a u původní banky mu začne běžet nová fixace. Klientovi tak hrozí dvě pokuty. Jedna u staré banky, pokud bude chtít odejít k bance nové už po spuštění období nové fixace. A druhá pokuta u nové banky, kde úvěr nebyl načerpán (tato pokuta bývá mnohonásobně vyšší než  v případě číslo jedna).

Určitou možností pro refinancující, jak si snížit úrokovou sazbu, je požádat o nový odhad nemovitosti a snížit si tak LTV. Uvažovat o tom mohou klienti, kteří si pořizovali nemovitost v letech 2008 až 2014. V té době byly výrazně nižší ceny, zejména ve velkých městech. Pokud si tehdy kupující brali například LTV 100, dnes kvůli vyšší tržní ceně nemovitosti, po cca pěti letech splácení a s novým naceněním se mohou s LTV pohybovat výrazně níže. Je třeba ale počítat s jednorázovými výdaji za odhadce.

*DTI - DEBT-TO-INCOME – tedy poměr celkové výše dluhů spotřebitele k jeho čistým ročním příjmům

DSTI - DEBT-SERVISE-TO-INCOME – poměr měsíčních splátek dluhů k měsíčnímu čistému příjmu