Když se skutečně mění klima, proč nekolabují ceny pobřežních nemovitostí?

„Jeden můj kamarád, který je tak trochu skeptikem ohledně klimatických změn, se mě jednou zeptal: Pokud jsou klimatické změny skutečně tak velkým nebezpečím, proč nekolabují ceny nemovitostí na pobřeží oceánu? To je férová otázka,“ píše na stránkách Bloombergu známý ekonom Noah Smith a snaží se ji zodpovědět.
 
Pokud jsou trhy efektivní a všichni vědí, že pobřeží budou kvůli změnám klimatu zaplavena, je jasné, že majitelé domů v této oblasti se jich budou snažit za každou cenu zbavit. Ceny by tak měly skutečně klesat, a to alespoň v některých pobřežních oblastech. První námitkou proti této logice je, že realitní trhy zrovna moc efektivní nebývají – stačí si vzpomenout na rok 2008. A jelikož na realitách není možné otevírat krátké pozice tak, jako třeba na akciích, ceny jsou určovány těmi nejoptimističtějšími hráči na trhu. Takže stačí, aby tu bylo pár investorů, kteří ve změnu klimatu nevěří, a ceny se budou držet nad racionální úrovní, píše Smith.

Ekonom nicméně uznává, že toto vysvětlení sice obecně platí, ale stále nevysvětluje, proč se alespoň občas neobjeví případy, kdy by se v některých oblastech ceny nemovitostí prudce snížily v důsledku obav z růstu hladiny oceánů. „Grafů, které změnu klimatu jasně ukazují, je již bezpočet a obecně se předpokládá, že rostoucí teploty budou skutečně zvedat hladiny oceánů. Očekává se, že do roku 2100 se zvednou zhruba o půl až jeden metr a některé nové modely hovoří o ještě větším efektu. Podle webových stránek Zillow by tak na konci tohoto století mohlo být pod vodou asi půl milionu domů v Miami,“ píše Smith.

Jenže konec století je notně vzdálen a většina trhů se moc nezaobírá tím, co se stane za několik desetiletí. Finanční úřady v USA předpokládají, že životnost nemovitosti používané k pronájmu je 27,5 roku, nejdelší vládní dluhopisy v USA mají třicetiletou dobu splatnosti. A i v tom nejhorším scénáři nebude v roce 2050 hladina oceánu o moc výše než dnes. Podle Smithe tedy z tohoto pohledu není divu, že se ceny nemovitostí na pobřeží nehroutí.

„Ještě pár desetiletí tedy změny klimatu asi ceny realit ke kolapsu nepřivedou, ale přece jen zvyšují riziko pro kupce na trhu. Zvýšená pravděpodobnost pobřežních záplav dělá z nemovitostí v záplavových oblastech investici, která je podobná dluhopisům s velmi nízkým ratingem. Tyto junk obligace mohou získávat na hodnotě, ale je u nich určitá pravděpodobnost, že se hodnota propadne na nulu. Obvykle se neprodávají za nulovou cenu, ale riziko devastace se na jejich ceně projevuje,“ domnívá se Smith.

Ekonom také zmínil, že poslední ekonomický výzkum přece jen určitý dopad klimatických změn u ceny pobřežních realit potvrzuje. Příkladem je studie, kterou zpracovali Jesse Keenan, Thomas Hill a Anurag Gumber, která ukazuje, že v Miami rostou rychleji ceny nemovitostí, které se nachází v lokalitách s vyšší nadmořskou výškou.

Zdroj: Bloomberg