Na co si dát pozor, když kupujete nemovitost

Koupě nemovitosti je pravděpodobně ta největší investice, kterou v životě děláme, a proto by si ji měl každý kupující důkladně prohlédnout a zároveň nechat odborně prověřit veškeré technické i právní aspekty. Přesto se většina lidí rozhoduje především podle emocí a prvního dojmu, zároveň při současném nedostatku volných bytů řada z nich jedná pod tlakem dalších zájemců a celý nákup si důkladně nepromyslí. Obezřetnost je přitom na místě. Proč vkládat peníze do něčeho, co za to nestojí, nebo vám v nejhorším případě může spadnout na hlavu.

Než podepíšete kupní smlouvu

Abyste znali skutečný technický stav domu či bytu, který zamýšlíte koupit, nechte si před uzavřením kupní smlouvy nemovitost prověřit zkušeným technickým inspektorem ve všech technických oblastech, tzn. z hlediska statiky, hydroizolace, akustiky, bezpečnosti užívání a požární bezpečnosti, úniků tepla, kvality povrchů a technických zařízení nemovitosti. Technické vady se mohou objevit nejen u starších domů a bytů, ale i u novostaveb nebo nemovitostí po rekonstrukci.

Před koupí si také nezapomeňte vyžádat veškerou dokumentaci o nemovitosti. Pořizujete-li si byt, vyžádejte si informace o tom, kdo se stará o společné prostory domu a kdo je za ně zodpovědný. Pokud kupujete starší nemovitost, prodávající by vám měl poskytnout projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu objektu.

„Při nákupu novostavby byste měli obdržet průkaz energetické náročnosti budovy – PENB, revizní zprávy ke všem technickým zařízením v nemovitosti a projektovou dokumentaci, kterou je majitel podle stavebního zákona povinen vlastnit po celou dobu existence stavby,“ uvádí Jiří Čížek, ředitel technického oddělení společnosti Zdravá nemovitost a dodává: „Dále si ověřte, zda je nemovitost zkolaudovaná, a to pro účel, ke kterému ji kupujete.“

Jaké jsou nejčastější vady nemovitostí

Nejčastější vady nových i starších nemovitostí jsou dle praxe odborníků nedostatky v hydroizolaci budovy či její nedostatečná vzduchotěsnost. „Jedná se především o poruchy způsobené netěsností hydroizolace spodní stavby, opracování detailů krycích prvků, jako jsou parapety, a netěsnosti v hydroizolační vrstvě skladby střešního pláště,“ upřesňuje Jiří Čížek. Tyto vady následně často vedou k nadměrné vlhkosti, a tedy i tvorbě plísní.

U starších nemovitostí, které podstoupily rekonstrukci, je důležité nechat si odborně prověřit kvalitu jejího provedení. Problémy často vykazují špatně vyměněná okna, či chybné zateplení budovy, a to převážně u půdních prostor. Obvyklý problém dále představuje nevhodná volba či provedení izolace, tepelné mosty a nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, nejčastěji kolem okenních výplní nebo zase u vestaveb podkroví. Následky na sebe zpravidla nenechají dlouho čekat. Nejprve se objeví vlhkostní mapy, a potom i plísně.

Původní majitel například v dobré víře vymění stará okna za nová, která budou lépe těsnit, ale už nepomyslí na odizolování spodní stavby proti zemní vlhkosti. „Když nebyl dům zateplený a stará okna zcela netěsnila, nemusel mít majitel objektu problémy, protože přebytečná vlhkost obsažená v konstrukci přirozeně odvětrávala. Aplikací kontaktního zateplovacího systému se tomuto odvětrávání zamezí, vlhkost se šíří dále do konstrukcí a může se nově objevovat i v interiéru. Současně dochází k degradaci skladby zateplovacího systému,“ popisuje Jiří Čížek.

Vadnou nemovitost lze reklamovat

Pokud vás prodávající před koupí nemovitosti neinformoval o jejím skutečném technickém stavu a vy jste následně objevili nečekané vady, nemovitost můžete reklamovat. Na reklamaci máte zákonný nárok až do pěti let od podpisu kupní smlouvy, jestliže jste nemovitost zakoupili po 1. lednu 2014.

Před požadováním jakéhokoliv odškodnění je však potřeba provést odbornou technickou inspekci celé nemovitosti a právní posouzení okolností realitního obchodu, které upřesní váš nárok a rozsah újmy.

Reklamovat vady nemovitosti pak můžete ze zákona třemi způsoby, přičemž nejčastěji využívaná je tzv. dodatečná sleva z kupní ceny. „Její výše vždy závisí na závažnosti zjištěných závad a předpokládaných nákladů na jejich opravu. V průměru se dle naší zkušenosti jedná zhruba o 10 až 20 procent z kupní ceny,“ uvádí Michal Flachs, zakladatel a jednatel společnosti Zdravá nemovitost.

Další možností je zajištění opravy a odstranění vad na náklady prodávajícího nebo potom odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz. Poslední typ reklamace je ovšem možný jen v případě, kdy jsou objevené vady natolik závažné, že by změnily rozhodnutí kupujícího pro nákup dané nemovitosti, pakliže by o nich byl dopředu informován.