Co se (ne)dá dělat s realitní bublinou

Ekonomická bouře, která v letech 2008 a 2009 zmítala Spojenými státy a Evropou, se Kanady dotkla jen mírně. Její bankovní systém stál na pevných nohou, protože tamní banky se nepouštěly do hazardních sázek v oblasti hypoték. Jenže nyní budí kanadský trh s bydlením obavy. Zadlužení domácností se vyšplhalo na 170 % čistých příjmů, od ledna do dubna vzrostly ceny nemovitostí o 20 %. Poměr těchto cen a nájmů je daleko od dlouhodobého standardu. Výnosy z nájmů leží v Torontu jen mírně nad sazbami úvěrů, které se nacházejí na rekordních minimech. Bank of Canada ve své poslední zprávě uvádí, že na trhu nemovitostí vládnou očekávání, která jsou založena na předchozím cenovém růstu. Jinak řečeno, lidé nakupují, protože věří (nebo se obávají), že ceny budou dále růst, píše The Economist.

Kanada není jedinou zemí v podobné situaci. Ceny nemovitostí leží relativně k nájmům vysoko i v Austrálii a prudce rostou také v některých amerických městech, jako je Seattle či San Francisco. Pro ty je stejně jako pro Sydney či Melbourne typická velká poptávka z rozvíjejících se trhů a zejména z Číny. Ta zvyšuje rozdíl mezi cenami domů na trhu a tím, co by odpovídalo místním příjmům a nájmům. Investoři z rozvíjejících se ekonomik jsou ale ochotni platit vyšší ceny, protože chtějí bezpečný přístav pro své peníze. Není jich mnoho, ale stále dost na to, aby nafoukli bublinu.

Jan #Bureš: Byty jsou z pohledu investorů stále levné #nemovitosti #ČNB #regulace #koruna - https://t.co/qYATClLibq pic.twitter.com/htgPqQuOsB

— Patria.cz (@PatriaCZ) June 26, 2017

Čína se v posledních letech dokázala stát centrem výroby zboží a služeb, nedokáže ale tvořit bezpečná investiční aktiva. Bohatá vrstva Číňanů se tak snaží investovat ve vyspělých zemích a vybírá si k tomu i nemovitosti. Centrální banky a regulátoři vyspělých zemí kvůli tomu mají problém s bublinami. Mohou reagovat zvyšováním sazeb, ale v Kanadě by na ochlazení realitního trhu bylo třeba několik takových kroků a to by ekonomiku mohlo i přes současné oživení poslat zpět do recese. Vláda se proto snaží řešit jádro problému a ve Vancouveru byla v létě minulého roku zavedena 15% daň na nákupy nemovitostí zahraničními subjekty. To mělo pozitivní efekt, ale poptávka se přesunula do jiných měst. V Torontu a Victorii se tak inflace cen nemovitostí drží nad 30 %.

Podobné kroky jako Vancouver proto zvažují i další města, ale v současné době se zdá, že úspěch Vancouveru byl jen dočasný. Kupci se totiž začínají vracet a je možné, že daně pouze na krátký čas zabrzdily jejich chuť k investicím. Dokonalé řešení neexistuje a nejlepším řešením je pravděpodobně zvyšovat odolnost proti prasknutí cenové bubliny. V Kanadě tak dochází k utahování úvěrových standardů. Země má naštěstí odolný bankovní systém, protože tamní banky jsou vysoce ziskové a mají dostatek kapitálu. I když poptávka z rozvíjejících se zemí asi jen tak neopadne, historie ukazuje, že ceny na trhu s nemovitostmi dokážou rychle obrátit svůj směr. Je lepší být na to připraven.

(Foto: Flickr)