Pokud novela o ČNB projde, lidé na hypotéky nedosáhnou, říká Lejnar z Chytrého Honzy

Informace Ekonomického deníku o tom, že Sněmovnou možná projde zákon, který umožní centrální bance zcela nezávisle zpřísňovat podmínky pro získávání hypoték, vyvolaly řadu reakcí. Na názor z ekonomické praxe jsme se zeptali místopředsedy představenstva společnosti Chytrý Honza Jiřího Lejnara.

Společnost Chytrý Honza nabízí rychlé a objektivní srovnání finančních produktů a služeb mnoha desítek finančních institucí působících v České republice. Za dobu svého působení uvádí přes půl milionu spokojených klientů a proto lze brát pohled na chystané regulace jako pohled někoho, kdo se s faktickým děním na trhu dlouhodobě setkává.

Pokud by, jak se spekuluje, skutečně došlo k uzákonění a provedení regulace dle které by musel každý dlužník doplatit všechny závazky do 5 let, jak by to vypadalo, co by se stalo?

Je třeba rozlišovat půjčky na bydlení od hypotečních bank a půjčky, který zatěžují nezdravě rodinný rozpočet. Půjčky druhého typu regulacím nepodléhají, a tak si klienti mnohdy zbytečně půjčují od bank a nebankovních subjektů na elektroniku, dovolené, vánoce atd. Něco jiného jsou půjčky na bydlení: Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou levné a lidé mohou vlastnit nemovitosti za ceny podobné výši pronájmu bez předlužování rodin. Je úplně jedno, zda náklad na bydlení budou investovat do pronájmu nebo splátek hypotečního úvěru. Díky současné legislativě a nynějším produktům není problém i v případě, že by dlužník hypotečního úvěru na splátky neměl, nemovitost prodat a následně se přestěhovat do jiné nemovitosti, kterou finančně „unese“.

Současný stav navíc umožňuje rodinám splatit hypotéku v produktivním věku a následně ve staří v pořízené nemovitosti dožít nebo ji prodat a pořídit si něco levnějšího. V případě zavedení omezení, velká skupina pracujících občanů a podnikatelů s průměrnými i nadprůměrnými příjmy na získání hypotéky nedosáhnou. Splácení úvěrů v ČR je na vynikající úrovni a trh je zdravý. Nájemné tu nevýhodu, že nájemní byt nikdy nebude toho, co v ní bydlí, nedědí se a nedá se v případě krizové situace prodat. Jsou nám známy i případy, kdy majitel bytu vystěhuje nájemníky ihned poté, co skončí obvykle 3 měsíční kauce.

Předpokládám, že hypoteční trh se výrazně neomezí, jen nebude klientem bank klasický klient s průměrným, nadprůměrným nebo podprůměrným platem. Klienty se stanou investoři, který využijí situace, jež vytvoří nové podnikatelské prostředí. Bude možné skupovat nemovitosti levněji za levné úrokové sazby a díky nedostupnosti hypoték je dále s tučnějším ziskem, než dosud, pronajímat. Náklady na bydlení se tím zvýší.

Když by došlo k regulaci hypotečních úvěrů způsobem, jakým se spekuluje, tedy, že by všechny závazky musely být splaceny do 5 let, na jaké hypotéky by tedy klienti dosáhli?

Na byt 60 až 70 čtverečních metrů by to podle našich propočtů bylo v Praze 80.000 Kč měsíčně, v Brně 57.000, v Hradci Králové 44.000 Kč, v Olomouci 38.000 a Českých Budějovicích 37.000.

Jaký scénář předpokládáte, pokud by bylo skutečně uzákoněna možnost regulovat banky formou nařízení, a ne doporučení?

Byli jsme nedávno svědky pouze doporučení (ne nařízení) ČNB, kdy banky měly povinnost omezit poskytování hypoték ze 100% na 95% a následně z 95% na 90%. Obě změny způsobily nebývalý zájem o hypotéky v měsících předcházejících než měly vstoupit v platnost. Když by k tomuto doporučení nedošlo, loňský rok by byl obchodně podobný jako rok předloňský nebo možná ještě slabší. Tato situace by se v o mnoho větší míře opakovala, tedy lidé by se snažili na poslední chvíli zajistit si hypotéky podle „starých“ pravidel.

Pokud se zmiňovaná opatření podaří prosadit, bude většina střední třídy odkázána na nájemní bydlení, pokud nezíská nemovitost nebo značnou sumu peněz v rámci dědictví nebo např. od rodičů. Nájemné se díky nedostupnosti hypoték zanedlouho navýší, to můžeme predikovat na základě našich dlouholetých zkušeností z branže. Může nastat i nárůst úvěrů na bydlení od pochybných věřitelů s nekalými metodami podnikání.

Jiří Reichl