Co je dobré vědět o pronájmu v devíti bodech?

Investice do druhé nemovitosti za účelem jejího pronájmu je velmi oblíbená. Dobře zvolený způsob financování nákupu kvalitní nemovitosti s ohledem na možnosti pronájmu jsou možností, jak se finančně zajistit na důchod. Jaké povinnosti a výhody přináší příjem z pronájmu?

Pasivní příjem z pronájmu je řešením, jak zvýšit životní úroveň již v produktivním věku, vytvořit si vlastní pravidelný finanční zdroj v důchodu nebo zajistit děti. Stejnou pozornost, jaká je věnována výběru bytu nebo domu určeného k pronájmu, je nutné věnovat i financování pořízení nemovitosti. Jaké výhody a povinnosti přináší pronájem?

1) Nutnost podání daňového přiznání

Pronájmem si přivydělává v produktivním věku řada zaměstnanců, přičemž většina zaměstnanců je zvyklých, že za ně daňové záležitosti vyřizuje zaměstnavatel. Lidé mající příjmy z pronájmu musí podávat daňové přiznání. Daňové záležitosti za ně nemůže vyřídit zaměstnavatel. Zaměstnanci mající příjmy z pronájmu si vyžádají od svého zaměstnavatele nebo zaměstnavatelů "potvrzení o zdanitelných příjmech", které potřebují pro vyplnění daňového přiznání.

2) Sociální a zdravotní pojištění se neplatí

Z příjmu z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu se neplatí povinné sociální a zdravotní pojištění. Efektivní zdanění u pronájmu je tedy poměrně nízké, což je výhodné. Ze stejného příjmu ze zaměstnání se zaplatí na povinných odvodech citelně více než ze stejného příjmu z pronájmu. Především z důvodu neplacení povinného pojistného. 

3) Lze uplatnit 30% výdajový paušál

Základem daně z pronájmu je příjem plynoucí z pronájmu ponížený o výdaje související s pronájmem. V daňovém přiznání je možné uplatnit skutečné výdaje nebo paušální výdaje. Výdaje stanovené paušálem se liší dle činnosti. U pronájmu je možné uplatnit 30% výdajový paušál.

4) I u pronájmu je nárok na daňové slevy a odpočty

I daňoví poplatníci mající během roku pouze příjmy z pronájmu mohou v daňovém přiznání uplatnit základní slevu na poplatníka ve výši 24 840 Kč a při splnění zákonných podmínek i další slevy (např. slevu na invaliditu, slevu na studenta) a daňové odpočty (zaplacené příspěvky na životním pojištění, penzijním připojištění nebo doplňkovém penzijním spoření v zákonném rozsahu).

5) Kdy nelze uplatnit slevu na manželku a daňové zvýhodnění na děti

Nárok na slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč za rok ve výši 24 840 Kč a daňové zvýhodnění na děti (1 117 Kč na první dítě měsíčně, 1 317 Kč na druhé dítě měsíčně a 1 417 Kč na třetí a další dítě měsíčně) může v daňovém přiznání uplatnit občan mající alespoň polovinu zdanitelných příjmů, u kterých se neuplatňuje paušál. Kdo má během roku pouze příjmy z pronájmu a uplatňuje výdaje paušálem, ten nemůže v daňovém přiznání uplatnit daňovou slevu na manželku a daňové zvýhodnění na děti. V takových případech je vhodné propočítat, zdali není finančně výhodnější uplatnit skutečné výdaje.

6) Při příjmech pouze z pronájmu se platí 1 242 Kč na zdravotním pojištění

Pronájem neřeší pojistný vztah u zdravotní pojišťovny. Kdo má příjmy pouze z pronájmu, ten je tedy veden v registru své zdravotní pojišťovny jako OBZP (osoba bez zdanitelných příjmů) s povinností platit měsíčně na zdravotním pojištění 1 242 Kč (13,5 % z minimální mzdy 9 200 Kč). Např. zaměstnanci odvádí zdravotní pojištění již ze zaměstnání, za důchodce platí zdravotní pojištění stát, v obou případech je tedy vyřešen pojistný vztah u zdravotní pojišťovny.

7) Pronájem se nezapočítává na důchod

Protože se z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu neplatí sociální (důchodové) pojištění, tak tento příjem nemá vliv na výši důchodu. Současně se doba pronájmu nezapočítává do doby pojištění pro důchodové účely. S ohledem na státní důchod je tedy vhodné mít pronájem jako přivýdělek, v opačném případě je nutné maximalizovat vlastní zajištění na důchod nebo si platit na místně příslušné OSSZ (Okresní správě sociálního zabezpečení) dobrovolné důchodové pojištění.

8) Pronajímat je možné i v předčasném důchodu

Každý rok odchází více občanů do předčasného důchodu. Předčasní důchodci přitom nemohou mít vlastní příjem zakládající účast na nemocenském pojištění. Z příjmu z pronájmu se neplatí sociální pojištění, proto je možné i v předčasném důchodu mít příjem z pronájmu a neztratit nárok na předčasný důchod.

9) Pro daňový bonus je nutné mít příjem nad 55 200 Kč za rok

Když je uplatněné daňové zvýhodnění na děti vyšší než vypočtená daň z příjmu fyzických osob, tak vzniká nárok na daňový bonus ve výši rozdílu mezi daňovým zvýhodněním a vypočtenou daní. Kdo má příjem pouze z pronájmu, ten musí mít roční příjem nejméně 55 200 Kč a výdaje nesmí být vyšší než příjmy, aby mohl být čerpán daňový bonus.