Sedm případů, kdy odpočet úroků z úvěru neuplatníte

Při splnění zákonných podmínek snižují zaplacené úroky z úvěru během roku daňový základ a dochází k významné daňové úspoře. Při pořizování nové nemovitosti je potřeba předem vědět, zdali zaplacené úroky sníží daňovou povinnost či nikoliv. Podívejme se na vybraných 7 případů, kdy zaplacené úroky daňovou povinnost nesníží.

V § 15 zákona o dani z příjmu jsou uvedeny nezdanitelné položky, které při splnění zákonných podmínek snižují daňový základ. Od základu daně za rok 2015 je možné odečíst zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do částky 300 000 Kč. Při uplatnění daňového odpočtu např. ve výši 60 000 Kč dochází k daňové úspoře 9 000 Kč (15 % z 60 000 Kč). Možnost uplatnění daňového odpočtu je potřeba zakalkulovat do finančního plánu splácení hypotečního úvěru.

1) Nulová daňová povinnost

V praxi se může stát, že při vyřizování hypotečního úvěru je finanční situace lepší než v některém následujícím roce během splácení úvěru. Když jsou následně v některém z následujících let nízké příjmy a daňová povinnost je nulová, tak zaplacené úroky z úvěru již daňovou povinnost snížit nemohou. Z důvodu uplatnění odpočtu úroků z bydlení nemůže vzniknout daňový přeplatek jako je tomu v případě uplatnění daňového zvýhodnění na děti. Když je daňové zvýhodnění na děti vyšší než vypočtená daň z příjmu, tak vzniká nárok na daňový bonus ve výši tohoto rozdílu.

Praktický příklad

Živnostník pan Novák bude mít roční příjem za rok 2015 ve výši 414 000 Kč. Skutečné výdaje má pan Novák téměř nulové. Pan Novák uplatní výdaje 60% výdajovým paušálem (ostatní živnost). Pan Novák zaplatí na úrocích úvěru na vlastní byt během roku částku 33 124 Kč. Pan Novák však v daňovém přiznání daňový odpočet uvádět nemusí, daňová povinnost pana Nováka je stejně nulová a z důvodu zaplacených úroků z úvěru nemůže obdržet daňový přeplatek. Detailní výpočet si provedeme v tabulce.

vlastní výpočet autora

2) Pronájem nemovitosti

Od základu daně je možné odečíst zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření a úroky z hypotečního úvěru, když je úvěr použitý na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu apod. prováděnou v rámci podnikatelské činnosti nebo pro účely nájmu. Při pořízení nemovitosti za účelem pronájmu není tedy splněna zákonná podmínka a odpočet úroků z úvěru uplatnit nelze.

3) Rekreační nemovitosti

Základní podmínkou, aby mohly zaplacené úroky z hypotečního úvěru snižovat základ daně za daný rok je, aby úvěrem byla řešena vlastní bytová potřeba občana. Tato podmínka není při pořízení chaty nebo chalupy splněna, a proto si nelze snížit daňovou povinnost o zaplacené úroky z úvěru na pořízení rekreační nemovitosti.

4) Nemovitost k podnikání

Jestliže je úvěrem na bydlení pořizování nemovitost, která bude sloužit k podnikatelské činnosti, tak opět není možné v daňovém přiznání uplatnit odpočet úroků, neboť touto nemovitostí není řešena bytová potřeba poplatníka.

5) Zhodnocení nemovitosti v čase

Výhodný nákup nemovitosti a její oprava, rekonstrukce nebo přestavba a následný prodej nemovitosti v čase je možností, jak dosáhnout zajímavého finančního zhodnocení. Když se jedná o pořízení nemovitosti, která bude po jejím zhodnocení opět prodávána a neslouží k vlastnímu bydlení, tak nelze v daňovém přiznání uplatnit odpočet úroků z úvěru, neboť opět není pořízením této nemovitosti řešena vlastní bytová potřeba.

6) Nesplnění lhůty 4 let po nákupu pozemku

Od základu daně je možné odečíst i zaplacené úroky z úvěru na nákup pozemku, když se na pozemku zahájí stavba do 4 let. Tato stavba musí být opět financována prostřednictvím hypotečního úvěru. Když se však stavba na pozemku do 4 let nezahájí, tak není možné daňový odpočet uplatnit a ještě je potřeba daňové odpočty z předchozích let zpětně dodanit.

7) Neadresný úvěr

Aby bylo možné odečíst zaplacené úroky z úvěru od daňového základu, tak se musí jednat o hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Tyto úvěry mají přesná pravidla a specifikace. Když je nemovitost pořízení z neúčelové a neadresné půjčky nebo úvěru, tak nelze zaplacené úroky z úvěru odečíst od daňového základu a snížit tak daňovou povinnost.