Martin Novák (Broker Consulting): Zkušenosti z krize se budou s českým hypotečním trhem táhnout ještě několik let

Jakým vývojem si prošel český hypoteční trh, co znamenala pro banky a občany v České republice krize a jak by se mohl vyvíjet český hypoteční trh do budoucnosti, o tom jsme si povídali s Martinem Novákem, analytikem společnosti Broker Consulting.

Dokázal byste zhodnotit vývoj na hypotečním trhu za uplynulých, dejme tomu, 10 let?

Určitě, co se uplynulých 10 let týče, rozdělil bych toto období na dobu „před krizí“ a „po krizi“. Období „před krizí“ znamenalo pro český realitní a hypoteční trh doslova renesanci. Dostupné úrokové sazby a ekonomický růst, který zvyšoval chuť občanů utrácet, hnal ceny nemovitostí k novým a novým historickým rekordům.

Pak ale přišla krize, resp. světová ekonomická recese, odstartovaná pádem cen na americkém nemovitostním trhu. Bankovní systém České republiky sice nebyl, na rozdíl od toho amerického, irského, britského, francouzského, německého apod. v přímém ohrožení, stejně jako ceny nemovitostí, kdy bylo téměř vyloučeno, že by se v České republice měl opakovat vývoj z amerického, britského či španělského nemovitostního trhu, i tak však české hypoteční banky vystavily zájemcům o hypotéku pomyslnou žlutou kartu.

Jak to myslíte?

S obavami o hospodářský růst v České republice, potažmo celém vyspělém západním světě, banky začaly být citlivější na to, komu hypotéku poskytnou, zároveň poměrně výrazně změnily svou produktovou nabídku. Uvedu příklad. Těsně před krizí nebylo, s ohledem na očekávaný rostoucí trend cen nemovitostí, problémem získat hypotéku na 100 % hodnoty nemovitosti či dokonce 120 % hodnoty nemovitosti (hypotéku na 110 % hodnoty nemovitosti nabízela Raiffeisenbank, hypotéku na 120 % hodnoty nemovitosti Komerční banka). I s nízkými příjmy se pak klienti mohli dostat na poměrně vysokou hypotéku.

S příchodem krize, tzn. poklesu cen nemovitostí, zvýšené nezaměstnanosti a rostoucí delikvence splácení hypoték a hlavně nejistého vývoje do budoucna, začaly banky omezovat maximální výši hypotéky oproti hodnotě zástavy a již byly také náročnější, co se platů týče. Tento stav přitom, až na výjimky, přetrvává dodnes.

Čtěte články o investování na http://www.penizenavic.cz/clanky/rust-svetove-ekonomiky-zpomaluje-nehrouti-se-

Jaká je vlastně současná situace na hypotečním a realitním trhu. Objemy hypoték se vrátily už v roce 2011 na „předkrizové“ hodnoty. To příliš nenapovídá tomu, že by se banky bály půjčovat peníze a že by se lidé báli zadlužovat se.

Ano, v roce 2011 činil objem zprostředkovaných hypoték více jak 100 miliard Kč, tedy číslo, které jsme předtím naposledy viděli v roce 2007. Toto číslo však mluví o „zprostředkovaných“ hypotékách, bez rozdílu toho, jestli se jedná o „nové“ hypotéky nebo „hypotéky na refinancování“, to je důležité si uvědomit. Od roku 2010 totiž hypotéky na refinancování tvoří velkou část celkového objemu zprostředkovaných hypoték.

Proč je důležité si uvědomit rozdíl mezi novými hypotékami a hypotékami na refinancování?

Protože tato čísla nevypovídají o aktivitě na realitním trhu, pouze o aktivitě na hypotečním trhu a to ještě ve zkreslené podobě, právě kvůli neschopnosti rozlišit „nové hypotéky“ a „hypotéky na refinancování. Pokud to velmi zjednoduším, pokud mám 5 hypoték a 2 z nich jsou ty „na refinancování“ a 3 „nové“, nelze říct, že by se lidé báli se zadlužovat, protože ty 2 „hypotéky na refinancování“ již patří zadluženým lidem.

Dokázal bysty tedy alespoň zhruba, bez ohledu na statistické údaje, zhodnotit aktuální situaci na českém realitním a hypotečním trhu?

Ano, situace je dnes stále ovlivněna „krizí“, resp. slabým ekonomickým výkonem české ekonomiky a nejistotou do budoucna. Samotní občané si dnes hypotéku rozmýšlejí podstatně pečlivěji než před krizí, často myslí na zadní vrátka a zvažují, jak snesitelným závazkem pro ně hypotéka bude. Před krizí nebyly výjimkou případy, kdy si člověk bral hypotéku hned poté, co mu skončila zkušební lhůta v prvním zaměstnání, často tedy člověk, který neměl žádné zkušenosti s provozem domácnosti. Počet těchto lidí však výrazně klesl poté, co se jejich „předchůdci“ spálili, on je to totiž často člověk, který je ve společnosti nejkratší dobu, který se v případě potíží poroučí jako první. Bude to znít ironicky, ale tito lidé, kteří si neuváženě brali hypotéky a následně se dostali do problémů s jejich splácením, poskytli dnešním dvacátníkům či třicátníkům velkou službu, to když jim ukázali, že tak velký závazek, jakým hypotéka bezesporu je, nelze brát na lehkou váhu.

A co nějaký výhled do budoucnosti, troufl byste si na nějaký?

Slovo „troufnout“ jste použil správně. Jakýkoliv vývoj do budoucnosti lze totiž odhadovat jen velmi těžko. Hodně záleží na kondici české ekonomiky, stejně jako ekonomik našich hlavních vývozních partnerů. Optikou hypotečního konzultanta však mohu říct, že krize byla pro občany České republiky životní zkušenost, která je, v dobrém slova smyslu, poznamenala na několik příštích let a budou se tak dvakrát rozmýšlet o tom, jestli si hypotéku vezmou a pokud ano, jak velkou a na jak dlouho.

Děkuji za rozhovor

Čtěte články o investování na http://www.penizenavic.cz/clanky/rust-svetove-ekonomiky-zpomaluje-nehrouti-se-