Dosáhnete na hypoteční úvěr?

Ještě před několika málo lety jsme pojmy hypoteční úvěr a hypotéka znali především ze zahraničních filmů. V ekonomicky vyspělých zemích jsou totiž hypoteční úvěry při pořizování bytu či domu využívány s mnohem větší samozřejmostí a pro rodinu nepředstavují takovou finanční zátěž, jakou doposud znamenaly pro našince. U nás měly ještě donedávna podobu území, kde žijí lvi a na tuto neprobádanou půdu se vypravili jen ti nejodvážnější. V poslední době se však zdá, že se ledy hnuly a lidé, kteří dříve na tuto formu financování koupě bytu ani nepomysleli, se začínají zajímat o možnosti, které naše hypoteční banky nabízejí.

Abychom do této problematiky, o níž se stále častěji hovoří, vnesli ještě více světla, připravili jsme ve spolupráci s agenturou AMI Communication další besedu u kulatého stolu, jejímž tématem tentokrát byly právě již zmiňované hypoteční úvěry. Naše pozvání přijala za Bank Austria Creditanstalt Ing. OLGA ŠEFLOVÁ, HypoVereinsbank CZ zastupovala Ing. MARTINA ŠTROUFOVÁ, za Českomoravskou hypoteční banku se besedy zúčastnil Doc. Ing. FRANTIŠEK PAVELKA, CSc., Komerční banku reprezentoval Ing. JAN SADIL a Českou spořitelnu u "kulatého stolu" zastupoval PAVEL FIŠER. Ještě před tím, než našim hostům položíme první otázku, měli bychom si pro úplnost pojem hypoteční úvěr a hypotéka v krátkosti vysvětlit.

HYPOTEČNÍ ÚVĚR je dlouhodobý bankovní úvěr poskytnutý klientovi za účelem financování investic do nemovitosti nacházející se na území České republiky, případně na její výstavbu či pořízení. Splacení hypotečního úvěru je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti v České republice. S hypotečním úvěrem souvisí pojem HYPOTÉKA. Stručně řečeno: hypotéka je pohledávka váznoucí na nemovitosti, která vzniká v důsledku uzavření hypotečního úvěru.

Realit: Jak jsme se již v úvodu zmínili, o hypotečních úvěrech se v poslední době stále častěji hovoří. Zásluhu na tom zcela jistě má snížení úrokových sazeb, díky němuž se tyto úvěry přiblížily širší vrstvě obyvatel. Také čísla vyjadřující počet hypotečních úvěrů, které v posledním období poskytly hypoteční banky, jeví stále stoupající tendenci. Lze skutečně s optimismem hledět do budoucnosti?

Pavel Fišer Česká spořitelna, a.s. O mírném optimismu lze skutečně hovořit. Všechny hypoteční banky koncem loňského roku úroky z hypotečních úvěrů výrazně snížily, hypoteční úvěry se staly mnohem dostupnější širšímu spektru klientů a začínají se pomalu, ale jistě stávat standardním nástrojem financování bydlení, tak jak je to zvykem v ekonomicky vyspělých zemích. Tento trend by měl i nadále pokračovat.

Ing. Jan Sadil Komerční banka, a.s. Myslím , že s tímto názorem mohu v podstatě souhlasit - zájem o hypoteční úvěry skutečně stoupá. Rád bych však dodal, že k tomuto zvýšenému zájmu přispělo nejenom snížení úrokových sazeb, ale také novela zákona o daních z příjmů umožňující odečíst od daňového základu úroky zaplacené z hypotečního úvěru a různé typy státních finančních podpor, které se týkají nově postavených objektů. Díky nim se zatížení klienta skutečně významně snižuje.

Ing. Martina Štroufová HypoVereinsbank CZ, a.s. Zvýšení počtu žádostí o hypoteční úvěr ze strany privátní klientely bylo v naší bance způsobeno zejména umožněním odpisu úroků z těchto úvěrů od daňového základu příjemce úvěru. Zejména střední příjmové vrstvy obyvatelstva, které představují jádro klientely HypoVereinsbank CZ, této možnosti v poslední době hojně využívají. Zmiňované snížení úrokových sazeb z poslední doby pak samozřejmě rozšiřování okruhu naší klientely dále podpořilo.

Ing. Olga Šeflová Bank Austria Creditanstalt Ráda bych ve své odpovědi navázala na kolegyni, protože s ohledem na cílovou skupinu klientů jsme bankou trochu obdobně profilovanou. Musím říci, že i když jsme ze zde přítomných bank na našem trhu bankou nejmladší, dokázali jsme na zvýšený zájem i u privátních klientů pružně reagovat. Hypoteční úvěry poskytujeme zhruba jeden rok a musím dodat, že již více než půl roku jsme s úrokovou sazbou na trhu nejníže. Zájem převážně bonitnější soukromé klientely, která chce využít všech forem státní podpory, nás skutečně překvapil. Letošní jaro přineslo do oblasti hypotečních úvěrů opravdový boom.

Doc. Ing. František Pavelka, CSc. Českomoravská hypoteční banka , a.s. Připojil bych se k těmto relativně optimistickým názorům. Skutečně vidíme, že toto jaro je o hypoteční úvěry na bydlení nebývalý zájem. Významnou roli hraje nejenom snížení úrokových sazeb, ale právě i již zmíněné státní podpory a daňové zvýhodnění. Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru na bydlení činí v naší republice osm set tisíc korun. Při dnešních úrokových sazbách, kdyby neexistovaly žádné odpočty a podpory, splácel by klient zhruba sedm a půl tisíce korun měsíčně. Využije-li však všech forem státní podpory, odečte-li úroky od daňového základu a získá dvousettisícovou půjčku, dostane se na částku přibližně čtyř a půl tisíce korun měsíčně. Tato částka je podle mého názoru již pro mnohé klienty přijatelná.

Realit: Ovlivňují ceny nemovitostí, které mají v současnosti mírně klesající tendenci, zvýšení zájmu o hypoteční úvěr?

Ing. Martina Štroufová Pro naši klientelu není cena konkrétní nemovitosti mnohdy tím nejvýznamnějším faktorem. To je způsobeno zejména tím, že naši privátní klienti pocházejí především z Prahy a blízkého okolí, kde cenová úroveň nemovitostí je všeobecně vyšší, a dále tím, že naši klienti patří mezi tzv. bonitnější příjmové kategorie obyvatel. Tato skupina obyvatel si vybírá nemovitosti vyšší cenové úrovně a zvýšený důraz klade především na dobrou lokalitu a vysokou kvalitu nemovitosti. U nižších příjmových skupin žadatelů o úvěr však případný pokles cen nemovitostí jistě sehraje svou roli. Zároveň bych chtěla podotknou, že podle našeho názoru v Praze na rozdíl od ostatních regionů k významnějšímu poklesu cen nemovitostí nedošlo. Myslím si ale, že časem se tento trend musí projevit i zde. Stavební firmy čerpající úvěr na výstavbu bytových komplexů budou například zatěžovány nižšími úrokovými sazbami, a to by se logicky mělo projevit v poklesu cen stavebních nákladů a konečné ceně nemovitosti.

Pavel Fišer Ceny nemovitostí mírně klesly, ale nemyslím si, že by se jednalo o pokles dramatický. Spíše jsem přesvědčen, že stavební firmy a developeři pochopili, že poptávka po větších luxusních bytech za horentní sumy se výrazně snížila a na trhu je zájem především o standardní byty o ploše padesát až sedmdesát metrů čtverečních. Jejich cena není zdaleka tak vysoká a tyto byty jsou mnohem dostupnější.

Doc. Ing. František Pavelka, CSc. S tímto tvrzením mohu samozřejmě jenom souhlasit. Setkáváme se s firmami, které původně začaly budovat luxusní byty o ploše sto padesát metrů čtverečních a v současné době je z důvodu prodejnosti přestavují na bytové jednotky o padesáti či šedesáti metrech čtverečních. Právě po nich je v současné době zvýšená poptávka.

Ing. Martina Štroufová Naše banka poskytuje v omezené míře úvěry na financování nemovitostí nejenom privátním klientům, ale právě i developerům, kteří v České republice budují nové nemovitosti určené k bydlení. Poptávka po nadměrných nadstandardních bytech, resp. obytných domech, je podle našeho názoru již téměř uspokojena. Současní klienti požadují spíše levnější, menší bytové jednotky ve standardním provedení. Tento fakt proto hraje významnou roli při posuzování úspěšnosti projektu ze strany banky.

Ing. Jan Sadil Doplnil bych ještě jeden důležitý faktor ovlivňující současnou situaci na trhu. Zájemci o byt již nejsou ochotni předem platit developerským firmám horentní zálohy, aniž by se mohli o postupu prací přesvědčit. Firmy jsou tedy nuceny přizpůsobit svůj splátkový kalendář požadavkům klienta a nabídnou mu možnost zapojit do financování prostředky banky.

Ing. Olga Šeflová Podobně jako někteří kolegové pokles cen nemovitostí nijak výrazně nepociťujeme, protože oslovujeme převážně bonitnější klientelu. V hlavním městě je snížení cen bytů a domů skutečně velmi nepatrné. Při posuzování developerských projektů postupujeme obdobně a musím potvrdit, že jednání s developery je v současné době mnohem rozumnější, protože jejich požadavky na banku, které byly v minulosti mnohdy zcela nereálné, se přiblížily realitě a situaci na trhu. Pomalu, ale zcela jistě se začínáme dostávat do standardních evropských podmínek.

Realit: Jaké základní požadavky musí žadatel o hypoteční úvěr splňovat? Jací klienti nejčastěji přicházejí se žádostí o úvěr? Jaké informace jsou povinni bance poskytnout?

Ing. Olga Šeflová Vytvářet obraz modelového klienta, který by byl pro banku ideální, samozřejmě nelze. Všude v Evropě jsou hypoteční úvěry chápány jako standardizovaný produkt. U nás tomu tak z nejrůznějších důvodů zatím není. Jednou z příčin je skutečnost, že hypoteční úvěr musí být v České republice nejenom zajištěn zástavním právem k nemovitosti, ale navíc musí být poskytnut pouze na investice do nemovitostí. Z toho v podstatě vyplývá neuvěřitelná administrativní agenda při prokazování účelovosti každého haléře hypotečního úvěru, pokud chceme tyto hypoteční úvěry použít do krycího bloku pro následnou emisi hypotečních zástavních listů. Právě proto si někteří klienti stěžují na velkou administrativu spojenou s vyřizováním hypotečního úvěru a od svého úmyslu ustupují. My, jako hypoteční banky, se snažíme dávat nové návrhy na řešení této situace, aby se tento proces co nejvíce zjednodušil. Co se týče klientů, kteří u nás žádají o hypoteční úvěr, jedná se především o stávající klienty Bank Austria Creditanstalt. Na rozdíl od minulosti, kdy mnozí až při návštěvě banky zjistili, že na splácení úvěru nemají prostředky, dnes již žadatelé dokáží lépe odhadnout svoje reálné možnosti a často přicházejí s jasnou představou o výši úvěru. Pro první posouzení bonity klienta nám stačí jeho ústní informace o příjmech a výdajích; na základě těchto znalostí jsme schopni téměř okamžitě říci, jaká výše úvěru, jaké splátky a jaká doba splácení je pro klienta nejvhodnější. Další postup také není nikterak složitý. Samozřejmě, že nám klient své příjmy a výdaje musí při zpracování dokladovat, ale nemyslím si, že by určité administrativní kroky měly být pro klienty nepřekonatelnou překážkou.

Doc. Ing. František Pavelka, CSc. Zjednodušeně řečeno, máme zhruba asi tři velké skupiny klientů. První je skupina, která si půjčuje čtyři sta až pět set tisíc korun. V této skupině jsou většinou rodiny s dětmi, které nástavbou či vestavbou vylepšují svoji stávající bytovou situaci. Další velkou skupinu tvoří klienti, kteří si půjčují milion dvě stě až milion tři sta tisíc. To jsou zaměstnanci se stabilním zaměstnáním a dobrými příjmy. Třetí skupinu tvoří movitější klienti s vysokými příjmy. Ti žádají o úvěry nad dva a půl milionu korun. U těch jsme ovšem mnohdy na rozpacích a jsme při jejich posuzování velmi opatrní, protože samozřejmě nelze odhadnout, jak dlouho jim tyto vysoké příjmy vydrží. Abychom si při posuzování bonity klienta ulehčili situaci, naší snahou je vytvořit určitý informační systém, který by nám poskytoval přesné informace o "finanční morálce" dotyčného klienta. Na základě těchto informací by další zpracování úvěru mohlo probíhat mnohem jednodušším a rychlejším způsobem.

Pavel Fišer Potenciální žadatel o hypoteční úvěr by měl navštívit pobočku České spořitelny, kde mu odborný pracovník hypotečního oddělení předloží na základě jím poskytnutých informací základní přehled možností řešení jeho situace. V počáteční fázi skutečně stačí, informuje-li pracovníka hypotečního oddělení o tom, jakou nemovitost a za kolik si chce pořídit, jaké jsou jeho současné finanční možnosti a jakou má představu o splácení úvěru. Stane-li se, že v současné době na hypoteční úvěr nedosáhne, zjistí alespoň, jaké jsou jeho možnosti a co může pro zlepšení své bonity udělat. Nebo naopak ten, kdo je přesvědčen, že hypoteční úvěr je pro něj nedosažitelný zjistí, že bez problému může úvěr získat. Co se týče informací, které musí klient bance poskytnout, je třeba si uvědomit, že hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr s dobou splatnosti deset až pětadvacet let a banka samozřejmě musí vědět, komu půjčuje. Určitá administrativní náročnost tu je, ale nemyslím si, že by měla být pro klienta strašákem.

Ing. Martina Štroufová Právě proto mají banky svá poradenská pracoviště, která pomohou klientovi zjistit, jaká je jeho výchozí situace a jaké jsou jeho budoucí možnosti. Každá banka je připravena klientovi pomoci. Musím říci, že žadatelé o hypoteční úvěr, kteří v poslední době přicházejí do HypoVereinsbank CZ, již znají svoje možnosti lépe, vědí přesně, co chtějí a jejich žádosti jsou proto bankou ve většině případů akceptovány. Častěji však vznikají právní problémy s nedořešenými vlastnickými vztahy k nemovitosti. Jako příklad mohu uvést nejasné vlastnictví pozemku nebo například problémy s rozdělením objektu na jednotlivé bytové jednotky.

Ing. Jan Sadil Banky nemají jasně vymezeno, jakým klientům jakých profesí a s jakými ročními příjmy mají hypoteční úvěr poskytnout. Je třeba, aby ti, kteří mají opravdový zájem řešit svoji bytovou situaci pomocí hypotečního úvěru, si cestu do některé banky našli a věřím, že pokud to bude možné, naleznou spolu s pracovníky úvěrových oddělení nejlepší možné řešení. Nejčastěji se podle našich výsledků hypotečního úvěru využívá při koupi již existující nemovitosti. V tomto případě je administrativa relativně jednoduchá. V případě výstavby nemovitosti je samozřejmě administrativa složitější, právě z důvodů dokládání účelovosti úvěru.

Jana Hrabětová