Investice | 29.05.2012 15:22:55

DTZ: Investoři s nákupem evropských nemovitostí otálejí; developeři se přesto zbavují velkých projektů, aby snížili dluhové financování

23,4 miliardy EUR je souhrnná hodnota komerčních nemovitostí, které v Evropě v prvním čtvrtletí změnily majitele. Na první pohled závratná částka, v kontextu vývoje realitního trhu však znamená téměř třetinový mezikvartální propad a obdobný objem jako ve stejném období loňského roku. Výsledek, který v těchto dnech oznámila mezinárodní poradenská společnost DTZ ukazuje, že přestože nadále dominují domácí fondy, vzrostl podíl investic ze zdrojů mimo Evropu. „Na celoevropské úrovni investiční trh odráží nejistotu, která svírá celou ekonomiku. Očekáváme proto, že v letošním roce investoři nakoupí nemovitosti v nižší než původně předpokládané hodnotě, zhruba 100 miliard EUR,“ konstatuje Magali Marton, ředitelka DTZ CEMEA Research.

Ze všech evropských zemí vzrostl v meziročním srovnání investiční trh pouze ve Velké Británii (a to i mezikvartálně), Norsku a v Rusku. V ostatních státech investiční aktivita stagnovala, poklesla nebo v období od ledna do března 2012 nebyla vůbec žádná. Do poslední kategorie spadá vedle České republiky například i Maďarsko nebo Rumunsko. „Jak jsme ale předpovídali, větší transakce byly uzavřeny hned v dubnu a v květnu. Další transakce budou následovat,“ upozorňuje na nedávné prodeje centrály 4D Centre Kodaňská, Radio Free Europe / Svobodné Evropy nebo administrativní budovy City Green Court Ryan Wray, vedoucí investičního oddělení v pražské kanceláři DTZ.

Výrazné bylo v prvním čtvrtletí zastoupení velkých transakcí. Majitele změnilo například nákupní centrum Galereya v Petrohradě (za 991 mil. EUR koupil Morgan Stanley), kancelářská budova Operakvartet v Oslu (cena 633 mil. EUR) nebo Zlate Terasy ve Varšavě, které za 475 mil. EUR koupilo UniBail Rodamco od ING RED. Velmi aktivní byly v prodejích společnosti (zpravidla developerské) kótované na burze. Využily poptávky po kvalitních nemovitostech lepší kategorie a prodaly některé z největších nemovitostí ze svých portfolií, nezřídka v rámci procesu restrukturalizaci za účelem snížení poměru dluhového financování. Vzhledem k rostoucímu trendu, kdy společnosti stále častěji preferují dluhové financování v poměru 40 % LTV (loan to value), můžeme očekávat další prodeje během tohoto roku. Zjevné je to rovněž v České republice, kde se některých aktivit zbavují společnosti jako ECM, Orco nebo Red Group (Waltrovka).

Jak uvedeno, v prvních třech měsících roku 2012 nebyly v České republice uzavřeny žádné investiční transakce. V posledním čtvrtletí roku 2011 to přitom bylo 350 milionů EUR a v prvním kvartálu 2011 dokonce 520 milionů EUR. U kanceláří nejvyšší výnosy mírně poklesly na 6,25 %. U skladů a výrobních nemovitostí se zajištěným nájmem na 10 let výnosy zůstaly stabilní – 8,00 %. DTZ predikuje mírný pokles. U maloobchodních nemovitostí (high streets i obchodní centra) je výnos též stabilní – 6,25 %.

„Výsledky za první čtvrtletí neznamenají, že by investiční trh v České republice zamrzl. Registrujeme velký počet transakcí, které by měly být uzavřeny do konce roku a jež se týkají především segmentu kanceláří v Praze a několika regionálních nákupních center. V roce 2012 by měly být obchodovány také portfolia logistických nemovitostí či samostatné sklady a výrobní prostory,“ konstatuje Ryan Wray, „i přes množství plánovaných transakcí nelze očekávat, že by se zopakoval rekordní výsledek minulého roku. Důvodem je mimo jiné obecně mnohem náročnější vyjednávání ohledně financování s bankami a finančními institucemi a tím i delší období pro uzavření transakce.“

Asi nejcitelnější propad zaznamenal investiční trh ve Francii. Zde změnily majitele komerční nemovitosti za pouhé 2 miliardy EUR, zatímco v posledním čtvrtletí loňského roku to bylo 8 miliard EUR. Velmi překvapivě zpomalil i německý trh: 5 miliard EUR investic znamená 18% mezičtvrtletní a 5% meziroční propad. Především v Německu jde podle DTZ o následky implementace přísnějších předpisů pro investiční fondy. Region střední Evropy se 717 miliony EUR investic zachraňuje Polsko.

Magali Marton kvartální výsledky komentuje: „Na konci roku 2011 a v 1. čtvrtletí roku 2012 jsme zaregistrovali, že se očekávání investorů a nájemců výrazně zhoršilo. Děje se tak v důsledku rostoucí nejistoty ekonomického výhledu a jejího negativního dopadu na komerční trh s nemovitostmi. Proto jsme o 11 % snížili naši poslední prognózu objemu investic na 100 miliard EUR. Navzdory tomuto poklesu evropský trh stále zůstává atraktivním pro množství investorů, soukromé kapitálové fondy z Evropy i mimo ni. Velikost trhu, široký rozsah výnosů a v zásadě i dlouhodobá stabilita bude i nadále přitahovat kapitálové toky.”