Stavíme dům s hypotékou: jaká úskalí vás čekají

Hypoteční úvěr na výstavbu domu se obvykle nečerpá jednorázově, ale v několika etapách. Pokaždé, když nestačí hodnota zástavy, je nutné navýšení aktuální hodnoty znalcem. Je třeba stále dokládat bance faktury za materiál a práci? Kdy se přechází na anuitní splácení? A komu pomůže předhypoteční úvěr?

Obliba hypotečních úvěrů na výstavbu rodinného domu roste. Cena rodinného domu kousek za Prahou odpovídá ceně  velkého bytu v Praze, navíc vidina vlastní zahrady bývá neodolatelná. Češi jsou také šikovní kutilové, a je tedy mnoho těch, kteří nechtějí dům tzv. na klíč, ale nakonec se na jeho výstavbě více či méně podílejí. Pojďme se podívat na to, jak lze takovou výstavbu rodinného domku financovat hypotečním úvěrem.

Když vlastníte pozemek…
Jde o jednu z nejčastějších variant. Z pohledu hypotečního financování je tento případ ideální proto, že pozemek vám slouží jako vložené vlastní prostředky. Budete-li tedy žádat o úvěr na výstavbu domu, nebude se díky vlastnictví pozemku jednat o 100 % hypotéku (záleží na ocenění pozemku znalcem), a vy se tak dostanete na příznivější úrokovou sazbu.

A jaké dokumenty si musíte připravit? V první řadě je to stavební povolení, položkový rozpočet zpracovaný autorizovaným technikem (u některých bank však můžete rozpočet připravit sami), projektovou dokumentaci, nabývací titul k pozemku a samozřejmě veškeré podklady k vaší bonitě. Pro čerpání hypotéky se seznam potřebných dokumentů liší podle toho, v jaké bance o hypotéku žádáte. Některé banky stále ještě pro čerpání úvěru požadují předložení smlouvy o dílo, některé banky už tuto smlouvu vidět nechtějí.

Čerpání hypotéky na etapy
Po předložení všech potřebných dokumentů bance a po ukončení schvalovacího procesu můžete přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy. Teď už vám nic nebrání pustit se do stavebního procesu.

První čerpání půjčených prostředků proběhne oproti zastavení vašeho pozemku ve prospěch banky. U některých bank je ještě nutné předložit smlouvu o dílo, kterou jste uzavřeli se stavební firmou. Poté dostanete na svůj účet prostředky, ze kterých budete financovat první etapu výstavby. Ta zpravidla končí po dosažení jednoho metru výšky hrubé stavby. Pak je nutné, aby geometr stavbu s pozemkem zaměřil a takto rozestavěný dům byl vložen do katastru.

Nyní už jste ale majiteli nemovitosti, která má větší hodnotu než samotný pozemek, který před podpisem úvěrové smlouvy oceňoval znalec. Je tedy nutné provést aktualizaci znaleckého posudku na rozestavěný dům s pozemkem a vyhotovit nové zástavní smlouvy. Znalec vždy v tomto momentu kontroluje, zda na účet vyčerpané prostředky odpovídají provedeným stavebním pracím.

Nenastanou-li žádné problémy při oceňování rozestavěné nemovitosti, může přijít na řadu další čerpání dle plánovaného rozpočtu. Patříte-li do skupiny kutilů či máte-li ochotné a šikovné známé, nemusíme už u některých bank předkládat faktury. Tyto banky provádějí čerpání na základě aktualizace znaleckého posudku nebo protokolu o stavu stavby. Takových bank je ale stále poskrovnu.

Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti, a tak to jde až do momentu kolaudace. Kolaudace je ve standardním hypotečním procesu dalším mezníkem - přecházíte totiž na anuitní splácení hypotéky. Do momentu kolaudace splácíte pouze úroky z čerpaných částek.

Na anuitní splácení lze ale v některých případech přejít dříve, čímž se ušetří mnoho desítek, ba i stovek tisíc korun. K tomu je ale zapotřebí dostatečná zástava, která umožní čerpat úvěr jednorázově. Dostatečnou zástavou může být například vložený pozemek (s hodnotou vyšší nebo rovnou výši hypotečního úvěru) nebo jiná nemovitost vhodná k zástavě.

Nevlastníte pozemek, ale máte finanční prostředky…
Jak ale vypadá hypoteční proces v případě, kdy nejste vlastníky pozemku a disponujete finančními prostředky pokrývajícími pouze část investice? Zde existují následující dvě možnosti:

1. Pro někoho je vhodnější uhradit cenu pozemku hypotékou a vlastní finanční prostředky vložit do první etapy výstavby. Budeme mít tedy hypotéky dvě. Jednu 100 % na pozemek, jejíž anuitu začneme splácet po podpisu kupní smlouvy, a druhou na výstavbu domu. Tuto hypotéku budeme splácet po kolaudaci a její postup už jsme popsali výše. Ještě nutno dodat, že tyto dvě hypotéky musí být od stejného hypotečního domu.
2. Druhou variantou je jediná hypotéka na pozemek i dům, přičemž vlastní prostředky se použijí k uhrazení části kupní ceny pozemku. Nevýhodou oproti předchozímu řešení je to, že mezi koupí pozemku a výstavbou domu nemůže být libovolná časová prodleva. Jednak jste nuceni hradit úroky z vyčerpané části úvěru na pozemek, jednak banka standardně vyžaduje kolaudaci domu do 24 měsíců od schválení hypotečního úvěru.

Nemáte ani pozemek, ani finanční prostředky…
Jak ale řešit situaci, kdy nemáte ani pozemek, ani finanční hotovost? Takový případ je opravdu těžko řešitelným oříškem. Oproti situaci, kdy vlastníte pozemek, který můžete zastavit, a hypotéku potřebujete jen na výstavbu, to máte těžší v tom, že nemáte finanční prostředky na první etapu výstavby do jednoho metru výšky. Banka totiž uvolní prostředky na váš účet oproti zastavení kupovaného pozemku, ale neuvolní prostředky na část stavby, která zatím neexistuje.

Řešením je nalézt stavební firmu, která jednotlivé etapy prací provede na dluh, a banka prostavěné prostředky uvolní posléze. Tato situace je velmi nepříjemná zejména v Praze, kde zápis do katastru trvá déle. Po zaměření rozestavěného domu a po ocenění nemovitosti znalcem tak firma musí dlouho čekat, než banka oproti zápisu do katastru potřebné prostředky uvolní. Ze všech možných případů je tento způsob výstavby a financování nejnáročnější.

Předhypoteční úvěr
Další pozitivní změnou je rozšíření nabídky tzv. předhypotečních úvěrů. Ty jsou vhodné v těch případech, kdy s ohledem na dočasně nevhodnou zástavu nelze čerpat standardní hypoteční úvěr . Konkrétně u výstavby rodinných domů se předhypoteční úvěr dá použít například při financování dřevostaveb nebo jiných montovaných domů, kdy je výstavba tak rychlá, že se nestíhá odsouhlasit geometrický plán rozestavěné stavby katastrem nemovitostí.

V těchto případech nemůže odhadce navýšit aktuální hodnotu nemovitosti, neboť po právní stránce dům neexistuje, přestože je těsně před kolaudací. Po kolaudaci domu, jeho ocenění a následném zápisu do katastru lze přejít na standardní hypoteční úvěr.

(Autor: Petra Horáková Krištofová, Hyposervis)