JLL: Loňské investice na evropském realitním trhu poklesly na cca. 220 mld. EUR, výhled pro 2008

Jones Lang LaSalle (dále jen JLL) oznámil, že očekává výši investičních transakcí s nemovitostmi téměř 220 miliard euro za rok 2007. To představuje 13 procentní pokles oproti roku 2006, přestože v silné první polovině roku 2007 byly dojednány transakce za 121 miliard Euro. Aktivita trhu zpomalila v druhé polovině roku, kdy byly dojednány transakce v objemu přibližně
100 miliard euro, což je o 25% méně oproti druhé polovině roku 2006.

K uváděným hodnotám se vyjádřil výkonný ředitel oddělení evropských kapitálových trhů společnosti Jones Lang LaSalle Tonny Horrell. Věří, že cenová korekce, která začala v druhé půli roku 2007, bude v první polovině roku 2008 pokračovat a že k tržnímu konsensu tržních hodnot dojde ke konci prvního pololetí.

I když Tonny Horrell očekává, že objemy všech transakcí v roce 2008 poklesnou o 20% oproti roku 2007, věří, že ekonomické prostředí bude dostatečně silné k zajištění pozitivních podmínek na evropských trzích s nájmy.

Při diskusi o současném stavu trhu Horrel říká: “Trh s hypotékami pro méně bonitní klienty (sub prime market) přivodil krach hypotečního trhu začátkem srpna, kdy trh s komerčními nemovitostmi byl na vzestupu. Znepokojení způsobené klesajícími rizikovými prémiemi u všech typů nemovitostí a pochyby o udržitelnosti rekordně nízkých výnosových měr byly evidentní.“

Od začátku září zde byly jasné signály, že přetrvávající konjunktura končí a že na evropských kapitálových trzích s nemovitostmi nastává zvrat. Byl zaznamenán pohyb výnosových měr směrem nahoru a negativní růst kapitálu. Tento vývoj byl zvláště zřetelný ve Velké Británii, ale také evidentní napříč několika evropskými kontinentálními trhy. Hypoteční krize vyvolala řetězovou reakci - podmínky probíhajících transakcí byly znovu vyjednávány s ohledem na obtížnější poměry na úvěrových trzích, dokončení transakcí se prodloužilo, některé se přecenily, či se úplně zhroutily.

Mr. Horrell doplňuje: „Zásadním problémem je zdraví celkových finančních trhů a dostupnost úvěrů; v současnosti panuje nesoulad mezi finančním a realitním trhem. Základy trhu s nemovitostmi zůstaly zdravé a myslíme si, že ekonomické prostředí v roce 2008 bude dosti silné na to, aby generovalo pozitivní poptávku na evropských trzích s nájmy. Uvidíme, jak rychle se poskytovatelé úvěrů vrátí na trh. Ačkoliv investoři disponující vlastním kapitálem, jako fondy a finanční instituce, jsou stále aktivními hráči na realitním trhu, jakmile se investoři čerpající z úvěrů vrátí na trh, budeme svědky podnětu k větším aktivitám.

Výnosové míry

V druhé polovině roku 2007 se nejlepší výnosové míry na mnoha evropských trzích začaly poprvé od roku 2001 zvyšovat. Především v administrativním sektoru zaznamenaly výnosové míry nejvyšší nárůst, v průměru o 0,30% v celé Evropě. V sektoru  obchodních nemovitostí pak nárůst činil v průměru 0,25% a sektor s průmyslovými nemovitostmi zaznamenal jen malý nárůst cca o 0,10%. Pohyb výnosových měr směrem nahoru byl celoevropským fenoménem, přičemž trh ve Velké Británii byl ovlivněn nejrychleji ze všech a zaznamenal nárůst výnosových měr nejvýrazněji. Ačkoliv se dnes některé evropské kontinentální trhy (jako např. Benelux, Francie a střední Evropa) zdají více izolované od okamžitého dopadu na oceňování nemovitostí, i ony zaznamenaly zvýšenou obezřetnost investorů a hubenější objemy transakcí. Nůžky, představující rozdíl výnosových měr mezi prvotřídním a druhotným produktem, se více rozevřely, přičemž rizikové prémie vzrostly nejvíce na nemovitostech druhotné kvality.

Skladba investorů zaznamenala taktéž změny. Investoři financující vysokou mírou úvěrů byli vytlačeni z trhu a ti disponující vlastním kapitálem a vyžadující nižší poměr úvěrů vůči kapitálu, se stali dominantními hráči na trhu. Počet nabídek ke koupi je na trhu i nadále omezený, zejména u objemově velkých transakcí, které je obtížné financovat. Mnoho investorů tak vyčkává a svou aktivitu odkládá.

Investiční výhled

Pohled do roku 2008 Tony Horrel komentuje: “Připouštíme, že hypotéční krize může mít nepředvídatelné důsledky, které mohou několika způsoby ovlivnit oceňování v Evropě. Úpravy cen začaly ve Velké Británii a pokračovaly na kontinentální Evropě. V roce 2008 předvídám další pohyb výnosových měr směrem nahoru, nejpravděpodobněji v první polovině roku a nejvíce na trhu s administrativními budovami. Mnohem menší nárůst pak bude v maloobchodním a průmyslovém sektoru. Očekáváme, že do konce roku 2008 výnosové míry dále vzrostou o 0,40%. Větší dopad bude na druhotné produkty, se ztrátou nejméně o 0,50% více, než na trhu s prvotřídními nemovitostmi.”

Omezení dostupnosti úvěrů bude mít především dopad na prodej velkých nemovitostí a významných portfólií, které budou v hodnotě vyšší než 300 milionů Euro. Pokles objemů investic nastane částečně i kvůli snížení kapitálové hodnoty, zejména na trhu s administrativními budovami. Nicméně očekáváme snížení celkového objemu investic ve všech sektorech, přičemž objem transakcí by měl zůstat na podobné úrovni jako v roce 2005. Investoři budou mnohem více pragmatičtější při obchodování v nových tržních podmínkách, kde více místa zaujmou přímé transakce a mimotržní obchody. Ztížené podmínky pro získání úvěru budou nakloněny investorům disponující vlastním kapitálem a potřebující nižší úvěrový podíl k financování investic. Naopak na úvěrech vysoce závislí investoři budou nekonkurenceschopní.

Výhled v oblasti pronájmů

Naše předpověď aktivit na leasingovém trhu zůstává pro rok 2008 optimistická, a očekává se pozitivním růst, i když s pomalejší rychlostí, než v roce 2007. Obecně předpokládáme, že v roce 2008 bude pronájem kancelářských prostor o 10 procent nižší než v roce 2007. Některé trhy budou ovlivněny více než jiné, obzvláště ty vystavené vlivu finančních služeb, jako jsou Londýn, Madrid a Frankfurt. Na těchto trzích je pravděpodobné, že dojde k většímu snížení poptávky. Úroveň nabídky napříč Evropou zůstane pod kontrolou. Nabídka nájemních prostor ve výstavbě je utlumená s ohledem na nynější fázi nájemního cyklu. Očekáváme, že pokračující restrikce v poskytování úvěrů bude dále limitovat úroveň nabídky s prostory k pronájmu. Je však pravděpodobné, že neobsazenost kancelářských prostor zůstane v roce 2008 stabilní. Růst nájmů za nejlepší kancelářské prostory se v roce 2008 zpomalí ve většině evropských měst, ale stále zůstane v pozitivních hodnotách na mnoha trzích

Zdroj: TZ Jones Lang LaSalle