Při postupném čerpání úvěru buďte opatrní

Manželé Rádlovi jsou dobře finančně zajištěni a ve věku 32 let mají 3-letého syna. Až se zabydlí, rádi by měli ještě jedno dítě. Bydlí v nájemním bytě a minulý rok na podzim si koupili vlastní pozemek. V nejbližší době by chtěli začít stavět. Projekt je téměř dokončen a oni se rozhodují nad konečnou podobou interiéru. Nabídek od stavebních firem na výstavbu mají několik a kalkulují, kolik si půjčit peněz a od které finanční instituce.

Předpokládaná cena stavby domu na klíč je 3,2 mil. Celkem mají naspořen necelý milión korun. Jejich společný známý jim radil, ať si nějaké prostředky nechají jako rezervu, a proto se neváhali předběžně informovat u několika bank, kolik peněz a za jakých podmínek by si mohli půjčit, aby s pomocí úvěru dům bez problémů postavili.

Manželé Rádlovi jsou bonitní a podle předběžných propočtů by jim banky mohli půjčit až 4 milióny. Nejvíce otázek vzniká ohledně zástavy. Jejich jedinou nemovitostí, kterou lze zastavit, je pozemek určený k výstavě domu pro bydlení v hodnotě 400 tisíc a budoucí rodinný dům. Ve všech bankách, které navštívili, jim bylo řečeno, že se bude jednat o tzv. postupné čerpání úvěru.

Úvěrové nabídky se výrazně lišily v úrokových sazbách v závislosti na době fixace a poměru výše úvěru a hodnoty zástavy. Na splatnosti úvěru a době fixace úrokové sazby se oba manželé shodli. Nejasným bodem stále však zůstává, kolik investují vlastních prostředků a kolik si půjčí. V různých bankách se vždy mluvilo o 70%, 85%, resp. 100% hypotékách.

Procentní limity
Jedná se o poměr výše úvěru a zastavitelné hodnoty nemovitosti (z angličtiny Loan To Value – LTV). Základním limitem je hranice 70 % a horním limitem je 100 %. Banky podle mnoha kritérií rozlišují různé limity mimo těchto dvou základních. Obecně lze říci, že čím více se blíží výše hypotečního úvěru hodnotě zástavy, neboli 100 % LTV, je úvěr dražší, úroky jsou vyšší a celkově je složitější úvěr získat.

Pro banky je stanovení limitu otázkou rizika. Pokud vyhodnotí klienta jako rizikového, mohou mu sdělit, že v jeho případě mohou půjčit např. maximálně 80 % z bankou stanovené hodnoty zastavované nemovitosti. Naopak, pokud je klient velmi bonitní nebo VIP, mohou mu nabídnout více než 100 % hodnoty zástavy.

Pro klienta je výběr z „procentního typu“ úvěru čistě otázkou jeho možností a finanční strategie.

Zastavitelná hodnota nemovitosti
Jde o konkrétní bankou stanovenou hodnotu dané nemovitosti, ze které banka vychází při poskytování hypotečního úvěru. Banky si tyto ceny stanovují podle vlastních postupů a někdy je tento verdikt z pohledu klienta nepochopitelný. Pokud Rádlovi budou plánovat Harmonogram stavby, je třeba vycházet z hodnot stanovených bankovním znalcem.

Stávající a budoucí hodnota nemovitosti
Stávající hodnotou nemovitosti se rozumí její hodnota v daném místě a čase. Budoucí hodnoty se stanovují v případě rekonstrukcí nebo výstavby nemovitostí na základě plánu prací, rozpočtu, projektu apod. Pro případ Rádlových je stávající hodnotou cena pozemku a budoucí hodnotou předpokládaná cena po dokončení stavby včetně kolaudace.

Postupné čerpání a protokol o stavu stavby
Obecně platí, že banky umožní čerpat úvěr maximálně do výše aktuální hodnoty zástavy, resp. do stanoveného procentního limitu. Pokud ručíte domem, který se právě staví, vyžadují banky postupné oceňování. V různých etapách výstavby tedy přichází znalec a vystavuje tzv. protokol o stavu stavby s vyjádřením rozestavěnosti v procentuálním vyčíslení aktuální hodnoty. V praxi to znamená, že klient nebo firma postaví část domu, znalec ocení zástavu a banka zpětně proplatí příslušnou částku.

Pozor na skutečnost, kdy prostavěných 500 tisíc automaticky nemusí znamenat nárůst hodnoty zástavy o stejnou částku. Dále pozor na odlišnosti skrytých podmínek u některých bank. Pokud byl hypoteční úvěr uzavřen ve variantě do 85 % LTV, může u některých bank nastat i následující kalkulace: firma prostaví 500 tisíc, znalec banky navýší původní cenu nemovitosti o 420 tisíc a v případě 85% hypotéky banka uvolní 85 % z 420 tisíc.

„Bludné kořeny“
V případě výstavby domu, který je zároveň zástavou, se může při  čerpání objevit několik „bludných kořenů“. Při nezvládnutí situace může nastat dočasné i úplné zastavení prací.

Pokud je v úvěru zahrnuta i koupě pozemku, prvním bludným kořenem je započetí stavby (inženýrské sítě a základová deska).
Druhým bludným kořenem je rozestavění hrubé stavby do té míry, kdy je možné zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí (obvodové zdivo do výše 80 cm).
Třetím úskalím je uzavření stavby. Hrubá střecha s krytinou a výplně (venkovní okna a dveře).
Poslední metou je kolaudace.

Ve většině případů všem těmto krokům předchází složení záloh na materiál. Při špatném naplánování může být hodnota zástavy při fakturaci mnohem nižší než prostavěné prostředky. Jen nesplněním administrativních povinností a bez hotovosti je mnohdy pokračování nemožné.

Doporučení

Možnosti kombinace použití vlastních prostředků a úvěru
A.Investiční plán
Na celou stavbu včetně vybavení se použije 100% úvěr a vlastní prostředky se vhodně investují tak, aby v případě kolísání příjmů bylo možné část odložených peněz použít na splácení úvěru nebo jiné mimořádné výdaje.

B.Střední cesta
Na celou stavbu včetně vybavení se použije 100% úvěr a vlastní prostředky si stavitelé ponechají volné a nevázané pro operativní rozhodování při financování stavby a vybavení. Nakonec nemusí použít celých 100 % úvěru a se zbylými prostředky se dále naloží až po úplném dokončení stavby včetně vybavení.

Tato strategie je vhodná pro klienty, kteří nemají pevný plán do budoucna a naopak očekávají výrazné změny v kratším horizontu, např. 5 let. Skončení školy, svatby, děti, změny zaměstnání apod. Dobrý poradce vám pomůže zhodnotit situaci, odhadnout výhled a připravit se na možné, ne vždy příjemné, situace.

C.Konzervativní plán
Zůstane zachována pouze rezerva na splátky úvěru ve výši 6 - 12 měsíčních splátek. Všechny ostatní prostředky se použijí na výstavbu a chybějící prostředky se doplní úvěrem.

Návrh řešení
Vzhledem k dalším plánům manželů Rádlových nebudou pravděpodobně varianty A a C nejvhodnější. Bohužel nemají možnost přechodně zastavit jinou nemovitost než vlastní pozemek, a proto by bylo ideální, kdyby se dohodli se stavební formou, aby zahájila stavbu z vlastních zdrojů a fakturovala až po dokončení rozhodujících etap.

Rozhodujícím momentem pro Rádlovy při volbě banky bude především možnost čerpat vždy 100 % z aktuální hodnoty nemovitosti v jednotlivých etapách i přes celkový typ úvěru, např. 80 % nebo 90% LTV. Dalším kritériem je poplatek za jednotlivá čerpání a co nejdelší období čerpání bez poplatku za rezervaci zdrojů. Výborná je i možnost zálohového čerpání a zpětného proplácení již účelově zaplacených prostředků.

Finanční rezerva 12 měsíčních splátek je na místě. Není třeba platit za pojištění schopnosti splácet a riskovat, že zrovna na náš případ se nebude plnění vztahovat. V případě Rádlových by byla rezerva ve výši cca 100 - 140 tisíc. Druhým typem rezervy je hotovost na zálohy na stavební materiály. Podle zkušeností postačuje maximálně 30 % vyčíslených hodnot stavebních materiálů. U Rádlových je to přibližně 500 tisíc.

Pokud by zbyly ještě volné prostředky, je na bližší analýze, jak s nimi naložit. Není třeba spěchat s uzavíráním dalších finančních produktů.

(Michal Wolf, Fincentrum.cz)